Il legatario del diritto di usufrutto assume la qualità di locatore

Supposta l'originaria coincidenza fra la posizione di titolare della piena proprietà di un bene e quella di locatore, ove successivamente la piena proprietà, per eventi di carattere dichiarativo o costitutivo venga a scindersi nel senso dell'attribuzione della nuda proprietà e dell'usufrutto rispettivamente a soggetti diversi, la qualità di locatore, in virtù delle disposizioni coordinate degli artt. 981, 984, 999 cod. civ., si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell'usufrutto, e ciò tanto nella costituzione dell'usufrutto per atto tra vivi, quanto nella costituzione mortis causa.

Tizia conviene in giudizio Primo, Secondo, Terzo, Quarto, Quinto e Sesto esponendo che il defunto Sempronio, con testamento pubblico, le aveva attribuito, a titolo di legato, l'usufrutto di cinque immobili, precisando che i convenuti erano nudi proprietari essendo stati gli stessi nominati eredi in parti uguali.

L'attrice chiede che i convenuti vengano condannati a restituirle, pro quota, i depositi cauzionali relativi ai locali già affittati dal de cuius.

All'esito dell'istruttoria, il Tribunale condanna i convenuti al pagamento in favore di Tizia, ritenendo che l'attrice, quale usufruttuaria dell'immobile, fosse subentrata nella titolarità della locazione al decesso del proprietario locatore, rivestendo i nudi proprietari una posizione terza rispetto al rapporto di locazione.

Tizia propone appello, riducendo la domanda di condanna alla restituzione dei depositi cauzionali originariamente formulata a domanda di accertamento della titolarità dell'obbligo di restituzione di tali depositi, e concludendo per la declaratoria dell'obbligo degli eredi del defunto Sempronio di restituzione delle cauzioni relative ai contratti di locazione in corso.

In particolare, Tizia sostiene che, pur muovendo dall'assunto che la costituzione dell'usufrutto abbia determinato il trasferimento automatico, in capo all'usufruttuaria, dei rapporti locatizi relativi agli immobili che ne costituiscono l'oggetto, il versamento del deposito cauzionale si inserirebbe nel quadro di un rapporto di garanzia, accessorio a quello locatizio, ma comunque da esso distinto, e fornito di autonomia strutturale dal rapporto principale. Per tali ragioni, le vicende del rapporto accessorio continuerebbero ad essere regolate dalla disciplina che è loro propria, e cioè quella dei contratti reali di garanzia e segnatamente del pegno irregolare, di talché la titolarità delle somme incamerate a titolo di deposito cauzionale al momento della costituzione del rapporto locatizio dovrebbe ritenersi rimasta sempre in capo a Sempronio; l'obbligazione restitutoria graverebbe sul patrimonio del de cuius e quindi, al pari delle altre passività rinvenute nell'asse ereditario, dovrebbe ritenersi trasmesso agli eredi a seguito dell'accettazione dell'eredità. Secondo la ricorrente, dunque, alla successione nel rapporto di locazione (per mezzo dell'usufrutto in suo favore) non sarebbe corrisposta anche la successione nel rapporto di garanzia accessorio, non essendo peraltro stato disposto, nell'ambito del legato costitutivo dell'usufrutto, il trasferimento dei depositi cauzionali.

Si costituiscono gli appellati, chiedendo il rigetto dell'impugnazione.

La Corte di appello rigetta il gravame, confermando integralmente la decisione di prime cure.

Con riguardo alla domanda relativa ai depositi cauzionali, la Corte territoriale ritiene che la restituzione di tali somme non dovesse considerarsi quale debito ereditario, bensì come obbligazione accessoria al rapporto di locazione e, dunque, trasferita a Tizia, subentrata nella titolarità dello stesso.

Avverso detta sentenza Tizia propone ricorso per cassazione.

In relazione alle locazioni in corso concluse in vita dal de cuius, il legatario del diritto di usufrutto assume la qualità di locatore ed è tenuto perciò a restituire al conduttore il deposito cauzionale?

La Cassazione, nel rigettare il motivo del ricorso, afferma che, supposta l'originaria coincidenza fra la posizione di titolare della piena proprietà di un bene e quella di locatore, ove successivamente la piena proprietà, per eventi di carattere dichiarativo o costitutivo venga a scindersi nel senso dell'attribuzione della nuda proprietà e dell'usufrutto rispettivamente a soggetti diversi, la qualità di locatore, in virtù delle disposizioni coordinate degli artt. 981, 984, 999 c.c., si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell'usufrutto, e ciò tanto nella costituzione dell'usufrutto per atto tra vivi, quanto nella costituzione mortis causa; in quest'ultimo caso il principio secondo cui la titolarità dei rapporti obbligatori attivi e passivi sorti originariamente in testa al de cuius debbono intendersi trasmessi all'erede, successore nell'universum ius del defunto e non all'eventuale usufruttuario tale costituito per testamento o per legge ex re certa od anche di tutto il patrimonio, trova una limitazione allorché si tratti di contratti e di rapporti obbligatori di durata, quali quelli di locazione, strettamente inerenti al godimento della cosa, rapporti i quali, nel caso di usufrutto attribuito a persona diversa dall'erede, non possono non concentrarsi nella persona dell'usufruttuario, atteso il nesso di stretta corrispettività e interdipendenza tra il diritto alla percezione in via immediata e diretta dei frutti civili (pigioni) maturati dal giorno dell'apertura della successione e la pretesa contrapposta del conduttore e il godimento della cosa locata.

Ciò determina, come pure ritenuto dalla Corte di appello, che la qualità di locatore degli immobili debba essere riconosciuta con tutti i suoi riflessi in quella del titolare del diritto di usufrutto e non nei nudi proprietari.

Ad avviso della ricorrente, però, non è sufficiente affermare che ella riveste la qualità di locatrice (cioè che ella sia succeduta nel contratto di locazione al de cuius), per concludere che ella debba corrispondere ai conduttori i depositi cauzionali allo scadere del contratto di locazione e tanto sul rilievo che al deposito cauzionale sarebbe riconosciuta natura di pegno irregolare: i beni fungibili consegnati al locatore entrerebbero nella proprietà dello stesso, e su di esso graverebbe l'obbligo di restituire il tantundem ai conduttori al momento della cessazione del rapporto locatizio, con la conseguenza che, in caso di morte dell'originario locatore (effettivo percettore del deposito cauzionale), il debito restitutorio che sorge dovrebbe ritenersi trasmesso agli eredi, in forza delle regole generali sulla distribuzione delle passività, e non trasferito all'usufruttuario cui è stato concesso l'immobile locato.

Va osservato – precisano gli ermellini - che effettivamente la giurisprudenza di legittimità riconosce la natura di pegno irregolare del deposito cauzionale, con la conseguenza che la somma di denaro rientra nella titolarità del locatore che è poi tenuto a restituirlo al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore.

Con riferimento all'ipotesi di compravendita di bene locato la Cassazione ha affermato che l'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 c.c., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, con la conseguenza che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa.

Tuttavia - sottolinea la Suprema Corte - nel caso in cui l'originaria coincidenza tra la posizione di titolare della piena proprietà e di quella di locatore venga a scindersi con l'attribuzione della nuda proprietà e dell'usufrutto rispettivamente a soggetti diversi per effetto della costituzione dell'usufrutto mortis causa, se non vi è dubbio che la qualità di locatore, per i riflessi attivi e passivi, sostanziali e processuali si concentra nel titolare dell'usufrutto (il che avviene anche nel caso di costituzione dell'usufrutto mediante atto inter vivos), tuttavia va precisato che, nel primo caso il testatore, ove avesse voluto determinare il trasferimento della somma oggetto della cauzione all'usufruttuaria, ben avrebbe potuto palesare tale sua volontà e disporre un amminicolo del legato ai sensi dell'art. 654 c.c., disponendo che gli eredi avrebbero dovuto provvedere a trasferire le somme all'usufruttuaria, in vista dell'adempimento necessario dell'obbligazione di restituzione della cauzione.

Il silenzio del testatore depone, invece, nel senso che il predetto, ben consapevole dell'esistenza delle locazioni e del subentro in esse della ricorrente, con conseguente trasferimento a suo carico dell'obbligazione di restituzione della cauzione a favore del conduttore, abbia voluto lasciare a carico della stessa usufruttuaria il peso di provvedere alla provvista necessaria.

La Cassazione con la pronuncia in commento ribadisce il principio, già più volte affermato seppur con sentenze risalenti, secondo cui, nel caso in cui la piena proprietà (per eventi di carattere traslativo o costitutivo) venga a scindersi nel senso dell'attribuzione della nuda proprietà e dell'usufrutto, rispettivamente, a diversi soggetti, non vi è dubbio che (sopravvivendo il rapporto locativo a norma degli artt. 1599 e 1600 c.c.) la qualità di locatore, per tutti i riflessi attivi e passivi, sostanziali e processuali, venga a concentrarsi nel titolare dell'usufrutto.

Tale conclusione si fonda sul disposto degli artt. articoli 981 (che attribuisce all'usufruttuario il diritto di godere della cosa, e di ritrarre dalla cosa stessa ogni utilità che questa può dare), 984 (per cui i frutti naturali e i frutti civili spettano all'usufruttuario per la durata del suo diritto), e, soprattutto, 999 c.c. (che presuppone la facoltà dello usufruttuario di dare in locazione la cosa), sottolineando così che il godimento, quale esplicazione diretta ed immediata del diritto reale, esteso ad ogni utilità ritraibile dalla cosa, e la possibilità di attuare tale godimento nella forma della percezione dei frutti civili (pigioni), indicano nel titolare dell'usufrutto il solo e necessario partecipe del rapporto contrattuale (locazione) preesistente alla costituzione dell'usufrutto.

Tali principi valgono sia per la costituzione dell'usufrutto, pendente la locazione, mediante atto tra vivi, sia per la costituzione dell'usufrutto stesso mortis causa.

La novità della sentenza che si annota è rappresentata dal fatto che la Suprema Corte si pronuncia anche sulla sorte delle somme versate dal conduttore a titolo di deposito cauzionale al momento della conclusione del contratto; in particolare, si stabilisce che, laddove al termine della locazione esse debbano essere restituite al conduttore dall'usufruttuario (cioè dal soggetto che, per quanto detto, ha assunto la qualità di locatore), il locatore deve provvedervi con denaro proprio, senza cioè che gli eredi debbano restituire i depositi cauzionali a suo tempo incassarti dal de cuius.

Infatti, secondo la Corte di legittimità, se il testatore avesse voluto determinare il trasferimento della somma oggetto della cauzione all'usufruttuaria, avrebbe dovuto manifestare espressamente tale sua volontà con un legato ai sensi dell'art. 654 c.c., disponendo che gli eredi avrebbero dovuto provvedere a trasferire le somme all'usufruttuaria, in vista dell'adempimento necessario dell'obbligazione di restituzione della cauzione. Il silenzio del testatore depone, invece – concludono i giudici di Piazza Cavour - nel senso che il testatore, ben consapevole dell'esistenza delle locazioni e del subentro in esse dell'usufruttuario, abbia voluto trasferire a suo carico l'obbligazione di restituzione della cauzione a favore del conduttore, lasciando a carico dello stesso usufruttuario il peso di provvedere alla provvista necessaria.