La natura sussidiaria dell'istanza di assegnazione nell'espropriazione immobiliare

Nel concorso tra istanza di assegnazione immobiliare e offerta del terzo superiore al prezzo base, ma inferiore al prezzo offerto dal creditore, l'aggiudicazione del bene va disposta sempre in favore del terzo offerente, in conformità degli artt. 572 e 573 c.p.c.

Un professionista delegato dal giudice dell'esecuzione presso il Tribunale di Catania, ritenuta inammissibile l'istanza di assegnazione del bene pignorato presentata da un creditore intervenuto per €.520.000, indiva la gara e aggiudicava il bene a uno degli offerenti per la somma di €. 500.000.-

L' aggiudicazione veniva impugnata sia dagli esecutati che dal creditore assegnatario pretermesso.

Il Giudice dell'esecuzione presso il Tribunale di Catania, riqualificata l'opposizione come reclamo ai sensi dell'art. 591-ter c.p.c., disponeva egualmente il trasferimento del bene.

Avverso tale decisione proponeva reclamo dinanzi al Collegio sia la debitrice esecutata, che chiedeva la revoca del provvedimento impugnato e la sospensione della procedura esecutiva, sia il creditore assegnatario pretermesso ai sensi dell'art. 669-terdecies c.p.c

Il Collegio, riuniti i reclami, ha statuito che gli stessi sono infondati in quanto l'ambito di operatività del secondo comma dell'art. 573 c.p.c. è circoscritto alla sola ipotesi residuale della mancata vendita.

La questione esaminata dal Tribunale di Catania concerne l'interpretazione del capoverso dell'art. 573 c.p.c. in forza del quale se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell'articolo 588 e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell'offerta presentata per prima è inferiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita e procede all'assegnazione.

La reclamante ha ritenuto che, in virtù di tale disposizione e in presenza di un'istanza di assegnazione, il delegato alla vendita non avrebbe potuto indire la gara tra gli offerenti dovendo invece assegnare il bene staggito in favore del creditore istante.

Di contrario avviso, il Giudice dell'esecuzione e il Collegio del Tribunale di Catania, che, investiti dei reclami, interpretando l'art. 573 c.p.c. alla luce dell'art. 588 c.p.c, hanno ritenuto che, in ipotesi di pluralità di offerte, il giudice può dare ingresso all'istanza di assegnazione ex art. 588 c.p.c. solamente quando, indetta la gara, abbia verificato l'indisponibilità degli offerenti a parteciparvi con ulteriori rilanci, sempre che il prezzo indicato nella migliore offerta o nell'offerta presentata per prima sia inferiore al valore d'asta, oppure quando, espletata la gara, l'offerta più alta sia inferiore al valore dell'immobile indicato nell'ordinanza di vendita.

L'assegnazione dà luogo al trasferimento del diritto sul bene del debitore a favore del creditore procedente, ovvero di uno o più creditori concorrenti nel processo di espropriazione.

Tale modalità di liquidazione è alternativa a quella effettuata tramite la vendita forzata e riveste un ruolo sussidiario nell'esecuzione immobiliare.

Essa consiste nell'offerta di pagamento di una somma non inferiore a quanto stabilito all'art. 506 c.p.c. (ossia alle spese di esecuzione e ai crediti aventi diritto di prelazione meglio collocati rispetto a quello dell'istante) e al prezzo base stabilito per l'esperimento di vendita per cui è presentata. A norma dell'art. 588 c.p.c., deve essere presentata nel termine (ordinatorio) di dieci giorni prima della data fissata per l'incanto.

La disciplina in materia di assegnazione è stata oggetto di vari interventi legislativi.

In seguito all'entrata in vigore della l. 80/2005, nell'esecuzione immobiliare, l'istanza poteva essere presentata solo se la vendita con incanto fosse andata deserta. La legge di riforma 162/2014 richiedeva per l'ammissibilità dell'istanza non solo che la vendita con incanto fosse andata deserta, ma anche che venisse offerta in pagamento una somma non inferiore a quella di cui all'art. 506 c.p.c e al valore del bene determinato a norma dell'art. 568 c.p.c. La normativa in materia di assegnazione è stata da ultimo modificata dai d.l. 83/2015 (convertito nella l. 132/2015) e 59/2016, che hanno disciplinato -segnatamente agli artt. 572 e 573 c.p.c- le possibili interferenze tra l'istanza di assegnazione e le offerte di acquisto.

La prima fattispecie prevista dall'art. 572 c.p.c. è la concomitanza tra offerta singola “minima” e istanza di assegnazione; in tal caso l'istanza viene accolta. Lo stesso accade qualora, all'esito della gara, la migliore offerta si sia assestata al di sotto del prezzo base.

Lo scopo perseguito dal legislatore è dunque quello di garantire in fase liquidatoria il raggiungimento di un importo pari almeno al prezzo base, assegnando all'istanza di assegnazione una funzione di salvaguardia del creditore, che viene messo al riparo da offerte speculative da parte di terzi.

Il presupposto per l'ammissibilità dell'istanza di assegnazione è l'assenza di offerte di acquisto o la presenza di offerte inferiori al prezzo base fissato dall'ordinanza di vendita: in assenza di tale presupposto il giudice non può assegnare il bene in favore del creditore istante.

La questione decisa dal Tribunale di Catania concerne il concorso tra un'istanza di assegnazione e la presentazione di più offerte da parte di terzi. Il professionista delegato ha indetto la gara, aggiudicando il bene all'unico offerente in gara per un prezzo superiore al valore di asta indicato nell'ordinanza di vendita (ma inferiore al prezzo offerto dal creditore con l'istanza di assegnazione).

Una fattispecie simile era stata esaminata dal Tribunale di Udine, che con ordinanza del 5 luglio 2017, aveva rigettato l'offerta di acquisto di un terzo per un prezzo superiore di soli dieci euro al prezzo base, assegnando il bene al creditore istante per un importo di gran lunga superiore al valore di stima.

Il giudice dell'esecuzione di Udine ha ritenuto, infatti, che in presenza di una lacuna legislativa, l'istanza di assegnazione debba essere paragonata e disciplinata alla stessa stregua delle offerte di acquisto e, pertanto, valutata dal giudice dell'esecuzione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 573 c.p.c. comma terzo. D'altronde, ragionando diversamente, secondo il Tribunale di Udine, si lederebbe il diritto del debitore alla liquidazione del proprio bene per un prezzo più alto con una riduzione maggiore del proprio debito nei confronti dei creditori.

Tale tesi, sia pure suggestiva, non è condivisa né dall'ordinanza in commento, né dalla dottrina prevalente.

Entrambe, infatti rilevano anzitutto l'impossibilità di equiparare l'istanza di assegnazione all'offerta di acquisto, essendo differenti la struttura e la funzione.

L'offerta presuppone il deposito della cauzione per un importo non inferiore al 10% del prezzo offerto; deve essere formulata per un prezzo, comunque, non inferiore al c.d. “prezzo outlet” ed è soggetta al meccanismo della gara. Soggiace, infine, ad una molteplicità di sanzioni nel caso di mancato pagamento del prezzo.

L'istanza di assegnazione, invece, presuppone il mancato svolgimento della gara o il mancato raggiungimento- all'esito della gara- di un prezzo pari al prezzo-base, né comporta alcun onere a carico del creditore istante (v. il deposito della cauzione).

Non solo. Con le ultime riforme del processo esecutivo, il legislatore ha garantito massima stabilità all'aggiudicazione, al fine di avvicinare il maggior numero possibile di persone alle vendite forzate.

Tale soluzione è confortata anche dal tenore letterale dell'art. 572, 2°comma c.p.c., che, affermando che “se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta” non lascia alcun margine di discrezionalità al giudice dell'esecuzione, “imponendogli” di aggiudicare il bene quando l'offerta è almeno pari al prezzo base.

Conformemente la giurisprudenza di legittimità ha escluso il diritto del debitore a veder vendere il proprio bene a un prezzo più alto possibile, affermando invece che il debitore ha diritto solo ad un'espropriazione rispettosa delle regole che la disciplinano (Cass. 21 settembre 2015, n. 18451)

In questo variegato scenario normativo possiamo dunque affermare che correttamente il delegato ha indetto la gara, aggiudicando il bene al terzo, essendosi raggiunto all'esito della medesima il prezzo almeno pari al valore indicato dall'art. 568 c.p.c.

L'ordinanza in commento, infine, evidenzia come il rimedio impugnatorio esperibile avverso l'aggiudicazione disposta dal delegato alle vendite è il reclamo ai sensi dell'art. 591-ter c.p.c. e non l'opposizione agli atti esecutivi disciplinata dall'art. 617 c.p.c.

Da ultimo va rilevato che la riforma del processo civile, di imminente pubblicazione in g.u. al fine di garantire stabilità all'aggiudicazione, ha previsto un termine di 20 giorni per la proposizione del reclamo al giudice dell'esecuzione avverso l'atto del professionista ai sensi dell'art. 591-ter c.p.c. e l'impugnazione dell'ordinanza con cui il giudice decide il reclamo con l'opposizione di cui all'art. 617 c.p.c., al fine di garantire la stabilità dell'aggiudicazione.

L'ordinanza in commento ribadisce il ruolo marginale e sussidiario dell'istanza di assegnazione, che trova ingresso nell'esecuzione immobiliare solo per scongiurare il rischio di un'aggiudicazione per un valore inferiore al prezzo base o dell'operatività dell'art. 164-bis disp. att. c.p.c.

Resta da dire che se il creditore è seriamente intenzionato ad acquistare il bene può sempre e comunque offrire a norma degli artt. 571 ss. e quindi può formulare un'offerta minima, versando la correlata cauzione. Solo in questo caso potrà essere ammesso alla gara sempre che siano state proposte altre offerte, scattando in difetto l'operatività dell'art. 572 c.p.c.

• B. Capponi, Manuale di diritto dell'esecuzione civile, Giappichelli Editore, Torino, 2015, pagg. 300 e ss.
• P. Farina, Il concorso tra assegnazione e aggiudicazione e la (mancanza di) discrezionalità del giudice dell'esecuzione., in Rivista dell'esecuzione forzata, 2018, 428;
• R. Fontana- S. Romeo (a cura di), Il nuovo processo di esecuzione, 2015, p. 936.
• A.M. Soldi, Manuale dell'esecuzione forzata, Padova 2016, 1394.