Mutuo fondiario oltre il limite di finanziabilità: intervengono le Sezioni Unite

Le Sezioni Unite della Cassazione sono intervenute in merito alla sorte del contratto di mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità (ossia all'80% del valore dei beni ipotecati, ai sensi dell'art. 38 TUB), affermando che il superamento di detto limite:

• non inficia la validità del contratto: tale limite, infatti, «non è un elemento essenziale del contratto (non trattandosi né di norma determinativa del contenuto del contratto né di norma posta a presidio della validità dello stesso), ma un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto dello stesso»; inoltre, da un punto di vista generale, «non può dirsi imperativa la norma la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l'interesse che la norma intendeva proteggere, cioè la stabilità patrimoniale della banca e il contenimento dei rischi nella concessione del credito»;

• non consente al giudice di riqualificare d'ufficio il contratto di mutuo fondiario come mutuo ipotecario ordinario: questo perché i contraenti hanno inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili) e tale loro volontà comune è incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito).

Prima di tale intervento, la giurisprudenza aveva affrontato la questione in modo altalenante: secondo un orientamento, il contratto era nullo per violazione di norma imperativa, fatta salva la possibilità di conversione del contratto di mutuo fondiario nullo in un ordinario finanziamento ipotecario, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all'intento pratico perseguito dalle parti (tra le altre: Cass. 14 giugno 2021 n. 16776,  Cass. 28 giugno 2019 n. 17439); per altro orientamento il contratto era valido, determinando al limite una irregolarità, con potenziale risarcimento dei danni (tra le altre: Cass. 7 marzo 2016 n. 4471, Cass. 4 novembre 2015 n. 22446).