Il contratto preliminare e la procedura esecutiva taciuta dal promittente venditore

Tizio, in data 19 settembre 2021, stipulava un contratto preliminare di compravendita con Caia, avente ad oggetto un immobile sito in Milano; le parti, in tale sede, stabilivano come corrispettivo la cifra di euro 300.000,00 e prevedevano come termine essenziale per la stipula del contratto definitivo il 31 dicembre 2023. Tizio, inoltre, consegnava a titolo di caparra confirmatoria la somma di 100.000 euro.

Nel settembre 2022, tuttavia, Tizio veniva a sapere dell'esistenza di una procedura esecutiva sull'immobile oggetto del contratto preliminare, comprendente un pignoramento, sapientemente taciuta da Caia in sede negoziale e pendente da ormai tre anni, che gli impediva l'ottenimento del mutuo.

Tizio, considerato quanto scoperto, è interessato a sapere quali siano le tutele esercitabili e, inoltre, se sia possibile muoversi prima della scadenza del termine essenziale previsto per la stipula del contratto definitivo.

La vicenda in esame trae origine da un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un bene immobile, stipulato da Tizio, promissario acquirente, e Caia, promittente venditrice; in seguito alla sottoscrizione del preliminare e alla conseguente consegna di una somma di denaro – 100.000 euro –  a titolo di caparra confirmatoria, Tizio veniva a sapere dell'esistenza di una procedura esecutiva sull'immobile oggetto del contratto preliminare; tale circostanza era stata taciuta dalla promissaria venditrice che, infatti, aveva dichiarato il bene libero da qualsiasi gravame.

Tizio, pertanto, chiede quali tutele possa esercitare.

Non è infrequente che un promissario acquirente venga a sapere, successivamente alla stipula del contratto preliminare, dell'esistenza di vincoli sul bene oggetto dell'accordo; in sede negoziale, infatti, il venditore spesso tace la presenza di oneri e gravami che, tuttavia, emergono a distanza di tempo e preoccupano il promissario acquirente, che teme che i suoi diritti vengano frustrati.

La giurisprudenza di legittimità si è espressa plurime volte sul tema e ha stabilito che omettere di riferire la sussistenza di una procedura esecutiva sul bene immobile oggetto del contratto preliminare integra un vero e proprio “grave inadempimento avente carattere definitivo”, dal momento che impedisce al promissario acquirente di ottenere il mutuo (Cass. 13 aprile 2022 n. 12032).

Non solo. La Corte di Cassazione ha individuato tre tipologie di rimedi che il promissario acquirente può attivare per tutelarsi dall'omessa comunicazione della procedura esecutiva esistente (cfr. Cass. 3 giugno 2013 n. 23956):

1. facoltà di richiedere giudizialmente la fissazione di un termine entro il quale il promittente venditore si impegna a rimuovere il vincolo, ai sensi dell'art. 1482 c. 2 c.c. In caso di mancata liberazione dell'immobile dal vincolo, il contratto si intende risolto automaticamente e il promittente venditore è tenuto a risarcire il danno cagionato al promissario acquirente, secondo quanto disposto dall'art. 1479 c.c.;
2. facoltà di recedere dal contratto ai sensi dell'art.1385 c.c. per inadempimento del promittente venditore, con conseguente ritenuta del doppio della caparra confirmatoria consegnata al momento della stipula del contratto;
3. facoltà di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1453, comma 2 c.c. per inadempimento della controparte.

Nel caso di specie, si consiglia a Tizio di esercitare il recesso ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c..

In tal modo, Tizio potrà liberarsi dal vincolo “precontrattuale” ed esigere nei confronti della promissaria venditrice la consegna del doppio della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, ovvero 200.000,00 euro.

Una volta esercitata la facoltà di recesso, il promittente venditore non potrà più attivarsi per ottenere la rimozione della trascrizione pregiudizievole.

Infine, la più recente giurisprudenza di legittimità ritiene che il promissario acquirente possa ben esercitare il diritto di recesso anche prima della scadenza del termine stabilito per la stipula del contratto definitivo (Cass. 13 aprile 2022 n. 12032); pertanto, Tizio potrà agire prima del 31 dicembre 2023.