Assenza del permesso di costruire in una compravendita di un bene immobile

Il contratto di compravendita immobiliare

Il contratto di compravendita immobiliare rientra nel genus dei contratti di vendita, regolamentati all'interno del libro IV titolo III del codice civile, più precisamente dall'art.1470 c.c. e e s.

Richiamando nozioni presumibilmente già note, il contratto di vendita è quell'accordo che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene o di un altro diritto in cambio di un corrispettivo.

Rispetto al generico di contratto di vendita, quello avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile presenta delle peculiarità, la più importante è la forma scritta dell'accordo, in assenza della quale l'intero contratto deve ritenersi nullo.

Mediante il contratto di compravendita immobiliare, il venditore cede la proprietà del bene immobile all'acquirente, obbligandosi a consegnare la cosa nei tempi pattuiti, a trasferire concretamente la proprietà o il diritto e a garantire che la stessa non presenti vizi non esplicitati al momento della conclusione dell'accordo (art. 1476 c.c.). Inoltre, ai sensi dell'art. 1483 c.c., il venditore deve garantire il compratore dall'evizione, obbligandosi al risarcimento del danno nei confronti della controparte qualora un terzo rivendichi il diritto di proprietà – o un altro diritto reale – sul bene oggetto del trasferimento.

L'acquirente, di contro, si impegna a pagare il prezzo nei tempi e nelle modalità concordate pattiziamente e a sostenere le spese del contratto di vendita (art. 1475 c.c.).

Il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente si perfeziona al momento della conclusione del contratto; la compravendita, infatti, viene ricompresa nella categoria dei contratti consensuali, che richiedono ai fini del perfezionamento il mero consenso delle parti coinvolte.

Ai sensi degli artt. 1537 e 1538 c.c., la vendita immobiliare può avvenire a misura, quando il corrispettivo viene individuato in relazione alla dimensione dell'immobile o a corpo quando è assente un riferimento alla misura dell'unità immobiliare.

Prima della conclusione del contratto di compravendita immobiliare, spesso viene stipulato un contratto preliminare mediante il quale le parti si obbligano a concludere il successivo contratto definitivo, provvedendo a delinearne già gli elementi essenziali.

Il contratto definitivo, definito “rogito”, viene effettuato dinanzi a un notaio, il quale provvede a indicare tutti gli elementi essenziali del contratto e a verificare la completezza della documentazione allegata, attestando infine la validità dell'atto. Entro e non oltre trenta giorni dall'avvenuta stipula del contratto, le parti devono provvedere ad effettuare la trascrizione dell'accordo nei Registri Immobiliari, rendendo così opponibile nei confronti di terzi l'avvenuto trasferimento della proprietà. 

Il permesso di costruire

La pubblica autorità ha previsto, nel corso degli anni, notevoli limitazioni allo ius aedificandi al fine di assicurare il rispetto delle normative e di contrastare l'abusivismo edilizio che si è affermato nel secolo scorso: ad esempio , fu introdotta un'apposita licenza per le nuove costruzioni e per l'ampliamento di quelle esistenti all'interno centri abitati.

Con la L. 765/1967, c.d. Legge Ponte, la licenza edilizia è stata estesa anche agli immobili che si trovavano fuori dal centro abitato e, con la L. 10/1977, tale licenza è stata sostituita con la concessione edilizia che, circa vent'anni dopo, in occasione del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), è stata rinominata permesso di costruire.

Secondo quanto disposto dall'art. 10 DPR 380/2001, il permesso di costruire è un'autorizzazione amministrativa che viene rilasciato dall'autorità comunale territorialmente competente in caso di nuove costruzioni immobiliari e di interventi di ristrutturazione urbanistica e edilizia. Trattasi di atto oneroso, trasferibile mediante un provvedimento di voltura che modifica l'intestazione del permesso.

La violazione dei precetti introdotti dalla normativa urbanistica comporta la comminazione di sanzioni amministrative che, di norma, coincidono con la sospensione e/o la distruzione dei lavori e con l'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale, e di sanzioni penali, di natura contravvenzionale.

Il permesso di costruire assume rilevanza in caso di compravendita immobiliare dal momento che, ai sensi dell'art. 46 DPR 380/2001, «gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria»; tale disposizione altro non è che la trasposizione dell'art. 17 L. 47/1985.

Inoltre, secondo quanto disposto dall'art. 40 c. 2  L. 47/1985, «gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35». 

La natura della nullità di cui all'art. 46 DPR 380/2001

Il dibattito sulla natura della nullità del contratto di compravendita derivante dall'assenza del permesso di costruire ha interessato la dottrina e la giurisprudenza interne che, nel corso degli anni, hanno delineato due orientamenti contrapposti. 

Un primo orientamento riteneva la nullità di cui all'art. 46 DPR 380/2001 formale, riconducibile all'ultimo comma dell'art. 1418 c.c., suscettibile di essere fatta valere da chiunque ne avesse interesse e rilevabile d'ufficio dal giudice.

Da ciò derivava l'inammissibilità di qualsivoglia rimedio successivo in sanatoria (in tal senso, Cass. 15 giugno 2000 n. 8147, Cass. 17 agosto 1999 n. 8685) e di qualsiasi valutazione nel merito, finalizzata a verificare concretamente la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del trasferimento. Inoltre, ai fini della nullità del contratto, era sufficiente anche solo la mancata menzione del permesso di costruire; al contrario, il trasferimento di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico dotato, però, di permesso di costruire, trovava rimedio nella disciplina dell'inadempimento contrattuale.

L'orientamento contrapposto affermatosi in tempi più recenti (Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591 e Cass. 18 settembre 2009 n. 20258) ha aderito alla teoria sostanziale della nullità del trasferimento dell'immobile in assenza del permesso di costruire.

In particolare, ritiene che la normativa edilizia abbia lo scopo finale di assicurare la nascita e il trasferimento dei beni immobili privi del carattere di abusivismo urbanistico e edilizio; in considerazione di ciò, è possibile ravvisare, accanto alla nullità formale, una nullità sostanziale per contrarietà a norme imperative (art. 1418 c. 2 c.c.) da accertare concretamente in relazione alla conformità dell'immobile con la normativa urbanistica.

La sezione seconda della Corte di Cassazione (Cass. 30 luglio 2018 n. 20061) ha rimesso la questione alle Sezioni Unite che ha riconosciuto la natura formale della nullità, riconducendola all'ultimo comma dell'art. 1418 c.c.: «la nullità […] deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile» (Cass. SU 22 marzo 2019 n. 8230).

In tale occasione i giudici di legittimità hanno stabilito che il permesso di costruire, oltre che sussistente, dev'essere anche valido e veritiero; la dichiarazione mendace viene assimilata in toto all'assenza del permesso.