Il contratto preliminare a effetti anticipati

Il contratto preliminare 

Il contratto preliminare, definito impropriamente “compromesso”, rappresenta una soluzione giuridica frequentemente utilizzata, in particolare nell'ambito delle compravendite immobiliari. Con il contratto preliminare alcune o tutte le parti negoziali assumono l'obbligo di stipulare in un momento successivo un contratto c.d. definitivo. 

Nell'ordinamento non è presente una definizione di contratto preliminare; l'art. 1351 c.c. introduce la nozione nel codice civile, limitandosi a sancire la nullità dell'accordo preliminare se lo stesso non viene concluso nella stessa forma che la legge prescrive per la stipula del definitivo (principio di simmetria).

La funzione principale del contratto preliminare è quella di congelare l'intesa raggiunta dalle parti, differendo la produzione dell'effetto finale per diversi motivi che possono riguardare, ad esempio, l'indisponibilità della somma da corrispondere o la volontà di valutare più attentamente la convenienza dell'affare.

Inoltre, un'ulteriore funzione del contratto preliminare riguarda la gestione delle sopravvenienze e le parti possono, dunque, stipulare tale accordo subordinando la conclusione del contratto definitivo al verificarsi di determinati presupposti di interesse condiviso.

Il contratto preliminare può avere ad oggetto sia la stipula di un contratto definitivo ad effetti reali sia ad effetti obbligatori anche se, nella pratica, per questi ultimi risulta di scarsa rilevanza, essendo sempre possibile l'apposizione del termine sospensivo di efficacia; come già anticipato, il contratto preliminare assume assoluta rilevanza nell'ambito della compravendita di beni immobili.

Natura giuridica del contratto preliminare 

La dottrina tradizionale ha da sempre collocato il contratto preliminare nell'ambito dei negozi preparatori, ritenendo che dallo stesso sorgesse unicamente l'obbligo di stipula del contratto definitivo (obbligo di facere) in virtù della promessa di consenso delle parti. Da ciò si derivava l'assoluta autonomia del contratto preliminare e la conseguente “insensibilità” alle vicende successive riguardanti la conclusione del contratto definitivo. 

L'autonomia del contratto preliminare comportava l'impossibilità di agire per la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, per impossibilità sopravvenuta e per la rescissione; risultavano inoltre precluse anche le azioni edilizie – azione redibitoria e azione estimatoria – esperibili in presenza di vizi del bene, connesse inevitabilmente al contratto definitivo.

L'azione conservatoria di cui all'art. 2901 c.c. non poteva essere esperita nei confronti del contratto preliminare sulla base della considerazione che la mera promessa di consensi non fosse idonea a pregiudicare eventuali creditori.

Tale dottrina riconosceva, pertanto, assoluta prevalenza al contratto definitivo.

Un orientamento contrapposto riconosce, al contrario, prevalenza assoluta al contratto preliminare, da ritenersi come un vero e proprio negozio giuridico obbligatorio, definitivo e idoneo a determinare le prestazioni da eseguire.

Il contratto definitivo, pertanto, sarebbe un atto non negoziale avente natura solutoria, inevitabilmente connesso al contratto preliminare, circostanza nella quale è stata prestata la vera e propria manifestazione di volontà.

L'effetto traslativo proprio del principio consensualistico subirebbe, in tali ipotesi, un differimento temporale al momento della stipula del contratto definitivo, pur essendo già maturata la causa del negozio giuridico con la conclusione dell'accordo preliminare.

Recentemente si è affermata una tesi intermedia, che richiede ai fini classificatori una valutazione dell'intento e della manifestazione di volontà delle parti al momento della stipula del contratto preliminare; qualora i contraenti abbiano fissato solo in linea generale le condizioni del futuro contratto definitivo, quest'ultimo avrà una propria autonomia e non potrà essere considerato come un mero atto solutorio. Al contrario, in presenza di effetti anticipati o di una precisa pattuizione del contenuto del contratto definitivo, il contratto preliminare potrà essere considerato prevalente rispetto alla definizione del negozio.  

Il contratto preliminare ad effetti anticipati 

Come si è già anticipato, l'effetto che discende dal contratto preliminare è il mero obbligo alla stipula del contratto definitivo. 

Nell'ambito del contratto preliminare di compravendita, le parti possono anticipare alcuni effetti giuridici normalmente derivanti dalla stipula del definitivo, ovvero l'esecuzione di prestazioni che sono di norma connesse al contratto definitivo quali, ad esempio, la consegna del bene oggetto dell'accordo o il pagamento – totale o parziale – del corrispettivo pattuito.

In sintesi, il contratto preliminare a effetti anticipati può offrire una serie di garanzie a entrambe le parti, proteggendo il promittente venditore dall'inadempimento del promissario acquirente e il promissario acquirente dai rischi di vizi del bene e dell'inflazione; il promissario acquirente, infatti, ottenendo subito la disponibilità materiale del bene, ha la possibilità di verificare la conformità dello stesso alle pattuizioni contrattuali prima del trasferimento effettivo, avendo il diritto di rifiutare la stipulazione del contratto finale, di richiedere la riduzione del prezzo o l'eliminazione dei vizi tramite l'azione prevista dall'art. 2932 c.c.

D'altra parte, il pagamento anticipato del corrispettivo fornisce una garanzia al promittente venditore, in quanto lo mette al riparo dal rischio di inadempimento del promissario acquirente o dall'eventualità di una riduzione del prezzo a causa dell'inflazione.

Le peculiari caratteristiche del contratto preliminare ad effetti anticipati hanno suscitato aspre critiche sia in dottrina che in giurisprudenza, ove si sono susseguiti sforzi finalizzati all'esatta qualificazione e al chiarimento del presunto contrasto insanabile tra il contratto preliminare e l'anticipazione di effetti tipici del contratto definitivo.

Autorevoli posizioni dottrinarie e giurisprudenziali sostengono che il contratto preliminare ad effetti anticipati altro non sia che una particolare tipologia di contratto preliminare caratterizzata dall'anticipazione temporale delle esecuzioni di alcune prestazioni che, di norma, verrebbero “rimandate” al momento della stipula del contratto definitivo.

Ciò premesso, tale orientamento ritiene che, ove le parti decidano di differire l'effetto traslativo al momento della stipula del contratto definitivo ma di anticipare altri effetti in sede preliminare, sussisterà in ogni caso un contratto preliminare in senso stretto.

Un contrapposto orientamento, invece, qualifica il contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati come un vero e proprio contratto definitivo a efficacia obbligatoria, dal momento che la consegna materiale della res e il pagamento del corrispettivo pattuito risultano incompatibili con la natura stessa del contratto preliminare.

Un orientamento intermedio prende in considerazione l'esecuzione parziale o integrale del contratto definitivo. Secondo questa teoria, se viene pattuita solo un'anticipazione dell'esecuzione parziale del definitivo, il contratto sarebbe compatibile con lo schema casuale del contratto preliminare.

Tuttavia, se l'anticipazione degli effetti del contratto definitivo risulta integrale, questo comporta la presunzione che le parti abbiano in realtà voluto un contratto definitivo, rinviando all'atto conclusivo della sequenza solo alcuni effetti particolari.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. SU 27 marzo 2008 n. 7930) hanno individuato nel contratto preliminare ad esecuzione anticipata una forma peculiare di collegamento negoziale, da intendersi come quelle ipotesi in cui viene sottoscritta una pluralità di vincoli negoziali singoli, connotati da una connessione funzionale che mira ad attuare un'unica operazione economica tra privati.

In particolare, la concessione in godimento della res al promissario acquirente avverrebbe a titolo di comodato e la corresponsione di una somma in denaro al promittente venditore sarebbe, in realtà, un contratto di mutuo gratuito giustificativo dell'anticipazione del pagamento del prezzo.

Pertanto, il contratto preliminare di compravendita, il contratto di mutuo e il comodato d'uso sarebbero tre singoli contratti avvinti dalla connessione funzionale e teleologica, ovvero la vendita definitiva del bene.

Da ciò deriva che il promissario acquirente che ha ottenuto, in sede preliminare, il godimento anticipato del bene oggetto dell'accordo di futura vendita risulta un mero detentore della cosa, sprovvisto dell'animus possidendi tipico dei contratti ad effetti reali; il consenso delle parti alla stipula del contratto definitivo muterà la situazione giuridica consentendo al detentore di divenire titolare a tutti gli effetti del bene.