Le servitù prediali si possono usucapire?

Tizio, nel febbraio 2023, acquistava un immobile in campagna; dopo alcune settimane si accorgeva che la famiglia proprietaria della villetta vicino alla sua, per rientrare a casa, attraversava il suo giardino calpestando l’erba, di fatto utilizzando una scorciatoia che rendeva il rientro in casa sicuramente più rapido. Chiedendo chiarimenti, i vicini di casa gli riferivano che, da circa 15 anni, l’ex proprietario dell’immobile acquistato da Tizio permetteva tale circostanza e, rifiutandosi di rinunciare a tale scorciatoia, lo invitavano a non lamentarsi oltre.

Tizio chiede se sia possibile opporsi a tale spiacevole situazione.

Ai fini della risoluzione del presente quesito, giova premettere brevi cenni in merito alle servitù prediali.

La servitù prediale, ai sensi dell'art. 1027 c.c., consiste «nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente ad un altro proprietario»; si tratta di un diritto reale di godimento che si può costituire in presenza di:

• due fondi legati da un rapporto di vicinanza;
• titolarità del diritto di proprietà dei due fondi in capo a soggetti diversi;
• utilità obiettiva che un fondo (definito fondo dominante) può ottenere da quello vicino (fondo servente).

Le servitù c.d. volontarie sono quelle che vengono costituite con un atto inter vivos (anche a titolo gratuito) o mortis causa.

Al contrario, le servitù c.d. coattive o legali originano da una pronuncia giudiziale o da un atto amministrativo e fondano la loro esistenza nella previsione tassativa operata dal legislatore che, effettuando una valutazione ex ante, ha determinato alcune ipotesi in cui la servitù risulta necessaria a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente. 

Le servitù c.d. apparenti sono quelle oggettivamente percepibili dall'esterno, caratterizzate, ad esempio, da opere naturali o artificiali che fanno emergere inequivocabilmente la loro esistenza; in assenza di tale circostanza, la servitù viene definita non apparente.

Nel caso di specie, per 15 anni i proprietari del fondo attiguo a quello di proprietà di Tizio transitavano sul predetto fondo al fine di giungere più velocemente all'abitazione di loro proprietà e, in assenza di doglianze da parte del precedente proprietario, si era consolidato questo uso che, secondo la ricostruzione fornita dai vicini, era stato continuo e percepibile dall'esterno.

Il fulcro della questione sottoposta verte intorno alla possibilità di usucapire una servitù prediale.

L'usucapione, come è noto, è un modo d'acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento, che avviene in seguito al possesso o all'utilizzo pacifico di un bene per un periodo continuato, pacifico e determinato dalla legge.

Per quanto riguarda i beni immobili e i diritti reali immobiliari, il possesso continuato deve avvenire per almeno vent'anni (usucapione ordinaria), per l'usucapione dei  beni mobili e dei diritti reali di godimento connessi è sufficiente, salvo l'esistenza di un titolo idoneo, l'esercizio del possesso acquistato in buona fede per dieci anni (usucapione abbreviata).

L'art. 1061 c. 1 c.c. stabilisce che «Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione  o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio»; nel caso in esame, l'utilizzo dei vicini del passaggio sul fondo attiguo deve considerarsi non apparente, dal momento che avveniva mediante il calpestio dell'erba del fondo servente e che non era presente alcuna strada o passaggio visibile dall'esterno.

In altre parole, il passaggio continuo dei proprietari del fondo dominante, non sussistendo alcun segno materiale visibile dall'esterno, non è idoneo permettere l'acquisto per usucapione della servitù che, in tale ipotesi, risulta non apparente.

Inoltre, secondo la ricostruzione fornita dai vicini di casa, l'utilizzo continuo del fondo servente è perdurato per quindici anni, rendendo di fatto impossibile, in ogni caso, la maturazione del termine idoneo a costituire la servitù ai sensi dell'art. 1158 c.c. (20 anni).

In conclusione, i vicini di casa di Tizio non hanno alcun diritto di continuare a transitare nel suo fondo, soprattutto in considerazione della natura non necessaria del passaggio, che permette una mera scorciatoia per giungere alla vicina abitazione.

Si consiglia, pertanto, di far presente questa circostanza e di tentare di risolvere bonariamente la controversia, riservandosi – in caso di esito negativo – l'idonea azione giudiziale.