Rescissione: l’immissione anticipata nel possesso rileva ai fini della sproporzione

La vicenda che precede la pronuncia in discorso vede due coniugi stipulare, con un terzo soggetto, due contratti preliminari di vendita relativi a due immobili, entrambi oggetto di locazione a terzi. Al promissario acquirente veniva concesso il trasferimento anticipato degli immobili e, dunque, di subentrare nel diritto di percepire i canoni di locazione.

Con sentenza del Tribunale di Siracusa veniva disposta, su atto di citazione dei promittenti alienanti, la rescissione dei suddetti contratti preliminari, rilevata la sussistenza delle condizioni previste dall'art. 1448 c.c. (cioè la sproporzione tra le prestazioni, insieme allo stato di bisogno di una parte e all'approfittamento dell'altra).

In sede di gravame, la Corte d'appello accoglieva parzialmente le doglianze del promissario acquirente, disponendo a suo favore il trasferimento di uno dei due immobili. La Corte d'appello riteneva che la pronuncia del giudice di prime cure fosse da ritenersi errata per aver ritenuto determinante, al fine della verifica dell'addotta lesione ultra dimidium, la percezione di canoni di locazione da parte della promissaria acquirente. Ciò premesso, la Corte territoriale osservava che il prezzo convenuto nel contratto preliminare, a fronte del valore attribuito all'immobile, non concretizzasse “quel grado di lesione che l'art. 1448 c.c. impone quale condizione per dichiarare la rescissione contrattuale”.

La Corte di cassazione, adita dai promissari acquirenti, cassava la pronuncia di secondo grado e rinviava la causa alla Corte d'appello, enunciando i principi che seguono.

Il trasferimento anticipato del possesso (e con esso la possibilità per la promissaria acquirente di fruire dell'incasso dei canoni di locazione) deve essere considerato parte della prestazione della quale l'art. 1448 c.c. afferma di tener conto allo scopo del riscontro della (possibile) sproporzione.

Gli obblighi posti a carico dei promittenti venditori sono infatti costituiti non solo dalla promessa di cedere il bene al prezzo pattuito, ma anche dal trasferimento anticipato con conseguente attribuzione del diritto di goderne e, quindi, di percepire i canoni di locazione, con la configurazione di un correlato depauperamento degli stessi promittenti e di un corrispondente vantaggio economico – oggettivo e concreto – in favore del promissario acquirente.

La Corte d'appello, dunque, avrebbe errato nel ritenere che la prestazione dei promittenti venditori fosse costituita solo dalla promessa di vendita dell'immobile e non anche dall'anticipato trasferimento del possesso dell'immobile alla promissaria acquirente e, conseguentemente, del diritto di quest'ultima di percepire i canoni di locazione.

Il principio di diritto cui i Giudici di legittimità impongono la Corte d'appello di uniformarsi è il seguente: il vizio genetico che legittima la (possibile) rescissione per lesione (nel concorso di tutte le altre condizioni) è posto a tutela dell'equilibrio tra le prestazioni, rispetto al quale rileva il valore delle stesse al momento della stipula contrattuale quale risultante da tutte le pattuizioni che concernono il prezzo e, quindi, anche di quelle (pur se solo accessorie) che determinano una maggiore fruttuosità del bene che ne costituisce l'oggetto, tale da incidere in senso (negativo per una parte e positivo per l'altra) sul suddetto equilibrio.