Contratto preliminare: risoluzione per impossibilità della prestazione

La risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione della prestazione si fonda su un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti.

Di conseguenza, dà luogo esclusivamente a obblighi restitutori derivanti dallo scioglimento del vincolo contrattuale, essendo diventata indebita la ritenzione delle prestazioni eseguite.

Non consente, invece, di condannare il debitore al pagamento del doppio della caparra (ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c.).

Infatti, la caparra, costituisce una forma risarcitoria limitata nel quantum e correlata al diritto di recesso, che, proprio perché strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, presuppone l'inadempimento della controparte.

Nel caso concreto, un immobile, già ristrutturato, era oggetto di un contratto preliminare di acquisto, contestualmente al quale era stata versata la caparra confirmatoria. Alla scadenza pattuita l'immobile non veniva però consegnato e il preliminare veniva integrato con l'acquisto di un'ulteriore porzione dello stesso compendio e il versamento di una successiva caparra confirmatoria. Successivamente gli acquirenti scoprivano che non era mai stata rilasciata la concessione edilizia e che l'immobile non era frazionato né frazionabile. Chiedevano dunque la restituzione del doppio della caparra versata. I venditori attribuivano invece l'inadempimento alle controparti per illegittima interruzione delle trattative e chiedevano lo scioglimento del contratto. La vicenda approdava in tribunale dove veniva accertata l'impossibilità di esecuzione dei contratti preliminari, con conseguente risoluzione, e i venditori venivano condannati alla restituzione del doppio della caparra. La decisione veniva confermata in sede di appello, giungendo poi in cassazione.