Atto di vendita: obblighi del notaio nei confronti delle parti

Il notaio, per adempiere al proprio obbligo contrattuale, deve assistere e consigliare attivamente chi gli ha conferito l’incarico di stipulare un atto di compravendita. Ne consegue che deve ritenersi responsabile se non informa l'acquirente dell'entità dell'ipoteca residua da estinguere. 

La Cassazione ribadisce che il contenuto delle dichiarazioni delle parti nel contratto di compravendita che il notaio deve rogare non è di per sé sufficiente per esonerarlo dai suoi obblighi di protezione, consiglio e, a monte, informazione degli esiti delle verifiche catastali e proprietarie.

In particolare, in merito agli obblighi informativi, il notaio incaricato non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti (in tal senso anche Cass. 16 marzo 2021 n. 7283).

In merito al dovere di consigliare, il notaio incaricato è tenuto a compiere le attività preparatorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico: rientra tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza (ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c.).

Nel caso concreto l'acquirente di un immobile si era impegnato a pagare 7.000 euro per estinguere l'ipoteca che però non era stata cancellata, in quanto era risultata ben più consistente (50.000 euro). Secondo la corte d'appello il notaio non era responsabile in quanto «non poteva ritenersi che fosse tenuto ad indagare quale fosse l'importo residuo del debito del venditore ed avvertirlo che quanto egli si era impegnato a versare ad Equitalia non sarebbe stato idoneo alla cancellazione dell'ipoteca». Né contava il fatto che dallo stesso rogito risultava che «le parti avevano previsto che detto importo era finalizzato ad estinguere l'ipoteca, non rispondendo il notaio per la mancata veridicità delle dichiarazioni del venditore». L'acquirente ricorreva così in cassazione sulla base del fatto che da una semplice ispezione ipotecaria espletata dal notaio, «sarebbe emerso che si trattava di ipoteca legale dell'importo di euro 49.998,31» e che pertanto il professionista non avrebbe assolto i suoi compiti di legge, non avendo «esaustivamente informato i contraenti dell'esistenza e dell'ammontare dell'ipoteca stessa e che versare euro 7000 non era sufficiente a estinguerla».