Cosa accade se la rampa di accesso ad un'autorimessa condominiale è troppo pendente e, quindi, estremamente difficile da utilizzare? Il contratto preliminare avente ad oggetto un box a cui si accede tramite tale rampa può essere risolto? La Cassazione affronta la questione.
Con la pronuncia in oggetto la Cassazione ha affermato il seguente principio di diritto:
Cass. 31 maggio 2024 n. 15309
«In tema di preliminare di vendita di un garage, ove il promissario acquirente chieda la risoluzione del contratto per inadempimento, stante l'inutilizzabilità del bene per l'impossibilità della manovra di accesso, il criterio della facile manovrabilità, di cui agli artt. 3.6.3. e 3.7.2. del DM 1 febbraio 1986 del Ministero dell'interno, recante norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse, non è soddisfatto dal semplice rispetto dei minimi dimensionali di ampiezza e va collegato al dato oggettivo della dimensione del veicolo rapportato alla ristrettezza degli spazi, nonché alle difficoltà che incontra un qualunque conducente dotato di normale abilità».
La Corte di Cassazione afferma, dunque, che la rampa di accesso ad un'autorimessa, se costruita non a regola d'arte e, nello specifico, se troppo pendente, può determinare la risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare.
In particolare, l'eccessiva pendenza della rampa che ne renda estremamente difficoltoso o impossibile l'utilizzo “rappresenta un grave inadempimento che giustifica in ogni caso la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Tale disposizione prevede che la gravità dell'inadempimento debba essere valutata considerando la posizione di entrambe le parti e, quindi:
l'inadempimento di una parte
l'interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del negozio.
Occorre pertanto indagare, caso per caso, per verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, determinandone uno squilibrio significativo, sia in relazione alla sua entità sia in relazione all'effettivo pregiudizio che quell'inadempimento causa all'altra parte.
Caso concreto
Un promissario acquirente di un immobile in un condominio e del relativo box ricorreva in tribunale chiedendo la risoluzione del contratto preliminare e la condanna del costruttore alla restituzione della somma versata e al risarcimento del danno a causa della pendenza non a norma della rampa che dava accesso all'autorimessa condominiale.
Il tribunale non accoglieva la domanda del promissario acquirente, ma dava ragione al costruttore, ritenendo non non sostanziale il suo inadempimento.
Il promissario acquirente ricorreva così In appello dove la decisione del giudice di primo grado veniva ribaltata. Nello specifico, la Corte riteneva, in primo luogo, esservi stato inadempimento da parte del costruttore e, in secondo luogo, che il suddetto inadempimento non era di scarsa importanza ai fini della risoluzione del contratto. Infatti, il bene era effettivamente inutilizzabile, essendo la percorrenza della rampa estremamente difficoltosa per un conducente di media abilità, anche nella più agevole delle situazioni, e con alcuni veicoli oggettivamente impossibile.
Il costruttore ricorreva così in Cassazione, ma la Corte respingeva la domanda e confermava quanto già detto dalla Corte d'Appello in merito alla inutilizzabilità del box per la eccessiva pendenza della rampa, la cui percorrenza era estremamente difficoltosa per un conducente di media abilità anche nella più agevole delle situazioni (laddove il mezzo sia, ad esempio un suv), e con alcuni veicoli oggettivamente impossibile.
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