Credito immobiliare ed estinzione anticipata: in assenza di informazioni dal finanziatore, il consumatore può recuperare una parte della commissione

La Redazione
22 Ottobre 2024

Con sentenza del 17 ottobre 2024 ( C-76/22), la CGUE ha stabilito che In caso di rimborso anticipato del  credito immobiliare, il consumatore può recuperare una parte della commissione pagata per la concessione del credito,  salvo che l'istituto di credito non l'abbia informato che la commissione è indipendente dalla durata del contratto. La Corte ha inoltre affermato che la regola del rimborso si applica anche quando il consumatore ha pagato la commissione una tantum al momento della conclusione del contratto di credito.

In Polonia una consumatrice ha sottoscritto un credito ipotecario della durata di 360 mesi. Al momento della conclusione del contratto di credito, ha pagato una commissione connessa alla concessione del mutuo, che era compresa nel costo totale di quest'ultimo.

La consumatrice ha rimborsato l'intero credito 19 mesi più tardi, e ha chiesto alla banca di rimborsarle la parte della commissione in questione corrispondente alla durata residua del contratto, ossia 341 mesi. A seguito del rigetto del suo reclamo da parte della banca, la consumatrice ha adito il giudice.

Nutrendo dubbi sull'interpretazione della direttiva sui contratti di credito immobiliare sottoscritti dai consumatori, il giudice polacco adito chiede alla Corte di giustizia se, in caso di rimborso anticipato di un credito ipotecario, la commissione connessa alla concessione di tale credito debba essere parzialmente rimborsata. Esso sottolinea a tale riguardo che la banca non ha indicato al consumatore se i costi in questione fossero oggettivamente connessi alla durata del contratto di credito. In caso affermativo, il giudice polacco interroga la Corte in merito al metodo di calcolo della somma da restituire alla consumatrice.

La Corte ricorda che il creditore di un credito immobiliare deve fornire al consumatore informazioni precontrattuali sulla ripartizione dei costi, in funzione del loro carattere ricorrente o meno. In assenza di informazioni che consentano di stabilire se i costi di cui trattasi dipendano o meno dalla durata del contratto, essi devono essere considerati come tali e devono poter formare oggetto, in caso di rimborso anticipato, di una riduzione. Orbene, non risulta che la banca abbia fornito alla consumatrice tali informazioni per quanto riguarda la commissione controversa. In una situazione del genere, il giudice nazionale deve constatare che anche tale commissione è coperta dal diritto del consumatore alla riduzione del costo totale del credito

Infatti, secondo la Corte, il consumatore non può essere penalizzato dalla mancanza di informazioni che il creditore è obbligato a fornirgli. Inoltre, il fatto che un costo sia stato pagato dal consumatore una tantum al momento della conclusione del contratto non significa necessariamente che tale costo sia indipendente dalla durata del contratto e, pertanto, che non possa essere restituito parzialmente.

La Corte osserva altresì che il diritto dell'Unione non impone un metodo di calcolo specifico per determinare l'importo della riduzione del costo totale del credito. Spetta al giudice nazionale pronunciarsi su questo punto utilizzando un metodo che garantisca un'elevata protezione dei consumatori.