Donazione e circolazione di beni immobili donati

Il problema della circolazione dei beni immobili con provenienza donativa si presenta a fronte di alienazione, o costituzione di diritti reali di godimento o di garanzia, compiuti dal donatario relativamente a beni che sono stati oggetto di donazione, per cui la tutela della posizione del terzo avente causa entra in conflitto con le norme dettate dall'ordinamento a tutela della posizione dei legittimari del donante.

Con il combinato disposto degli artt. 561 e 563 c.c., il legislatore afferma il principio in forza del quale il diritto dei terzi può essere inciso per tutelare la posizione del legittimario leso, seppure entro certi limiti. Ciò costituisce un indubbio limite alla circolazione degli immobili di provenienza donativa, dal momento che sia il terzo acquirente che il terzo creditore ipotecario corrono il rischio di vedersi sottratto il bene, recuperato dal legittimario leso finanche libero da ogni peso od ipoteca. É fondamentale, inoltre, sottolineare che non solo l'avente causa dal donatario, ma anche tutti coloro che hanno acquistato diritti nel ventennio dalla donazione sul bene donato, potranno essere soggetti all'azione di restituzione del bene.

Il problema della circolazione di beni immobili di provenienza donativa è una questione che affligge non solo i terzi acquirenti, ma gli stessi donatari e, di riflesso, l'intera società. La possibilità che i donatari od i terzi si vedano sottratto il bene mediante l'azione di restituzione di cui agli artt. 561 e 563 c.c., che può appunto essere esperita dai legittimari del donante che hanno conseguito la riduzione della donazione nei confronti dei donatari o degli aventi causa dal donatario, rende estremamente incerta la circolazione della ricchezza: da un lato si rende insicuro l'acquisto dei beni donati, dall'altro si impedisce al donatario od al terzo, che voglia costituire sui beni ricevuti in donazione diritti di garanzia a favore di terzi che siano disposti ad erogare finanziamenti, di potere fruire dei finanziamenti stessi per realizzare proprie iniziative economiche.
I requisiti per l'esperimento delle azioni di cui agli artt. 561 e 563 c.c., tuttavia, sono differenti e non sono limitati a quanto detto in precedenza, evidenziandosi una differenza tra le posizioni dei meri donatari o legatari, di cui all'art. 561 c.c., e dei terzi aventi causa, oggetti alla disposizione dell'art. 563 c.c. Entrambe le norme presentano il requisito del contenimento della presentazione della richiesta di restituzione entro i venti anni dalla trascrizione della donazione affinché i legittimari possano recuperare i beni donati nei confronti dei terzi aventi causa, donatari o legatari (in caso di presentazione successiva resta fermo comunque l'obbligo del donatario di compensare in denaro il legittimario leso). Ambedue richiedono, implicitamente, il formarsi del giudicato sull'azione di riduzione, esperita nel termine massimo di dieci anni dall'apertura della successione. L'art. 563 c.c., oltretutto, prevede che per poter esperire l'azione di restituzione nei confronti del terzo avente causa è indispensabile che sia stato preventivamente escusso, infruttuosamente, il donatario; ad ogni modo, l'azione di restituzione deve proporsi secondo l'ordine di data delle alienazioni, a partire dall'ultima. L'art. 563 c.c., inoltre, può essere applicato anche al caso dei beni mobili ed è possibile per il terzo avente causa liberarsi dall'obbligo di restituzione del bene di provenienza donativa pagando una somma in denaro (fatti salvi i suoi diritti nei confronti del donatario o di coloro che gli hanno garantito l'evizione del bene recuperato).
Il terzo avente causa, il donatario od il legatario possono, dunque, vedersi sottratto il bene immobile donato da parte del legittimario leso, che rispetti i limiti suddetti. Tuttavia, prima della l. 14 maggio 2005 n. 80, che ha modificato parzialmente gli artt. 561 e 563 c.c., i terzi erano ancora meno tutelati nei confronti dei legittimari che avessero avanzato pretese sui beni immobili di provenienza donativa. In precedenza, difatti, non era previsto il termine massimo di venti anni dalla trascrizione della donazione per la presentazione della domanda di restituzione, ed era consentito, ai legittimari che avevano esperito vittoriosamente l'azione di restituzione, di poter agire perpetuamente nei confronti dei terzi aventi causa o donatari. La soluzione adottata, come si legge nella relazione di accompagnamento della riforma, è «attenta a non scardinare surrettiziamente i principi del libro secondo del codice civile ed al contempo a soddisfare efficacemente l'ineludibile esigenza della sicurezza degli acquisti delle situazioni giuridiche».
Nella discussione di giurisprudenza e dottrina è stato inserito, peraltro, l'istituto dell'usucapione. La riforma del 2005, in effetti, pur prendendo come riferimento il termine ventennale utile per l'usucapione, non ha accolto la tesi per il cui donatario può opporre al legittimario leso l'avvenuto acquisto per usucapione, dal momento che in ogni caso deve compensare in denaro i legittimari lesi. Benché, in dottrina (E. De Francisco, La nuova disciplina in materia di circolazione dei beni immobili provenienti da donazione: le regole introdotte dalla l. 14 maggio 2005, n. 80, in Riv. not., 2005), fosse stato ipotizzato che l'avente causa dal donatario potesse opporre l'usucapione al legittimario ed evitare, quindi, la restituzione dell'immobile, la giurisprudenza, con la sentenza della Cassazione 28 maggio 1981, n. 3505 ha accolto la seguente tesi, relativa ai diritti reali su cosa altrui: «l'estinzione dei diritti reali gravanti sull'immobile consegue alla prescrizione estintiva per non uso ventennale da parte dei rispettivi titolari e non, automaticamente, al possesso ad usucapionem». Di conseguenza, l'usucapione e la prescrizione dei diritti reali sul bene, tra cui vi è il diritto alla restituzione a seguito della vittoriosa azione di riduzione, seguono due vicende separate ed autonome e possono anche non coincidere, con la conseguenza che rimarrà inopponibile l'usucapione al legittimario che agisca in riduzione, con conseguenti ulteriori rischi per i terzi aventi causa ed i donatari.
Solo per completezza, inoltre, vi è da segnalare che il legislatore ha introdotto, con l'accennata riforma, la possibilità, per il coniuge ed i parenti in linea retta del donante, di sospendere il termine dei vent'anni e, quindi, di conservare integre le caratteristiche di realità proprie dell'azione di restituzione ante riforma, mediante la notifica nei confronti del donatario e dei suoi eventuali aventi causa di un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Un ulteriore strumento per riaffermare il principio dell'intangibilità della legittima, a discapito dei diritti dei terzi aventi causa.

Nel corso degli anni, la prassi negoziale ha sperimentato l'utilizzo o l'adattamento di una molteplicità di istituti atti a favorire la circolazione dei beni ed a scongiurare l'ipotesi di restituzione di beni immobili di provenienza donativa. Il primo di questi è la fideiussione bancaria od assicurativa.
Con esso si garantisce l'acquirente con la prestazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da una banca o da un'impresa assicuratrice, con termine coincidente con la scadenza del ventennio dalla stipula della donazione. Viene generalmente ritenuto, anche in giurisprudenza, che la garanzia fideiussoria non possa essere prestata né dal donatario, dal momento che sarebbe vana poiché l'art. 563 c.c. prevede la preventiva escussione dello stesso, né dal donante e/o dagli altri legittimari, perché viene considerata elusiva dell'art. 557, comma 2, c.c., in quanto consisterebbe sostanzialmente in una rinuncia all'azione di riduzione o, comunque, in un negozio in frode alla legge ex art. 1344 c.c.. L'operazione presenta l'indubbio vantaggio di aiutare il terzo acquirente a recuperare la provvista necessaria per liberarsi dall'obbligo di restituire l'immobile pagando al legittimario l'equivalente in denaro della lesione accertata dal giudice in sede di riduzione ma, d'altro canto, il terzo deve sopportare il costo di una simile garanzia.
Un altro strumento molto discusso è rappresentato dalla rinuncia all'azione di restituzione. Come già detto, il legittimario leso dalla donazione, dopo la morte del donante, può decidere, entro dieci anni dall'apertura della successione, di agire in riduzione contro il donatario al fine di ottenere una sentenza che dichiari l'inefficacia nei suoi confronti della donazione lesiva: nel caso di esito vittorioso di tale azione di riduzione, la legge riconosce poi allo stesso legittimario l'ulteriore azione di restituzione avente la funzione di recuperare i beni donati anche presso terzi. Benché sia pacifico il divieto di rinunciare all'azione di riduzione, in dottrina è stato sostenuto da alcuni autori (si veda L.C. Scordo, La tutela giuridica dell'acquirente di un bene proveniente da donazione. Una proposta interpretativa, in Vita not., 2002) che i legittimari ben potrebbero rinunciare,anche durante la vita del donante, ad esperire l'azione di restituzione del bene nei confronti dei successivi terzi acquirenti (sul punto si è pronunciato positivamente il Trib. Torino, sent. 26 settembre 2014 e, successivamente, tale orientamento è stato successivamente ripresto dal Tribunale di Pescara, sent. 25 maggio 2017, n. 848). I vantaggi di un simile rimedio sono evidenti: basterebbe una semplice dichiarazione di rinuncia da inserire nello stesso atto di donazione, o anche successivamente in atto separato, con costi contenuti e maggiore facilità di circolazione del bene donato, pur nella consapevolezza che il legittimario rinunciante potrà sempre agire in riduzione contro il donatario e chiedere allo stesso la compensazione della lesione sofferta. D'altronde, la rinunzia all'azione di restituzione è uno strumento non condiviso da tutta la dottrina, né è confermato da un consolidato orientamento giurisprudenziale; inoltre, nel ventennio dalla trascrizione della donazione potrebbero sempre sopravvenire altri legittimari non rinuncianti o pretermessi. In ogni caso, infatti, l'annotazione, prevista dagli artt. 2654, 2655 e 2656 c.c., costituisce una forma di pubblicità accessoria rispetto ad altra principale e assume una funzione di semplice pubblicità notizia.

É stata avanzata in dottrina l'ulteriore soluzione (F. Angeloni, Nuove cautele per rendere sicura la circolazione dei beni di provenienza donativa nel terzo millennio, in Contratto e impresa, 2007), per la verità alquanto contrastata, della novazione della causa del negozio. In questo modo, verrebbe conclusa tra donante e donatario una novazione contrattuale della donazione, per effetto della quale all'originaria causa della donazione, costituita dall'arricchimento del patrimonio del donatario per spirito di liberalità, viene sostituita la causa della vendita, costituita dallo scambio di cosa o diritto verso il versamento di un prezzo. Questa soluzione presenta diversi elementi di sfavore: mentre è pacifica la novazione del contratto ad effetti solo obbligatori, non è altrettanto acclarata la novazione di contratti ad effetti reali; il donatario dovrebbe versare il prezzo della vendita (benché il donante possa, a sua volta, donare quest'ultimo al donatario, oppure non pretenderlo o rimetterlo); oltretutto, questo sistema potrebbe costituire un espediente poco lecito per evitare la tassazione sulla vendita.

Di recente, peraltro, la Cassazione ha rilevato anche dei casi in cui la soluzione al problema dell'immobile di origine donativa potrebbe essere ricercata nella stipula del preliminare di vendita: in effetti, sarebbe consentito all'acquirente il diniego alla stipula del definitivo. Per fare ciò, tuttavia, si dovrebbero prevedere, secondo la Suprema Corte, due casi: o la prematura morte del donante, ovvero quando diviene attuale il diritto del legittimario, oppure la grave colpa del promittente venditore che tace la provenienza dell'immobile per aggirare il promissario acquirente (Cass. 12 dicembre 2019, n. 32694). Quest'ultimo, qualora ne ricorrano i presupposti, può rifiutare la la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale previsto dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi. Tale strumento, sebbene nella pratica possa essere indubbiamente utile, può essere utilizzato solo in alcuni, limitati casi, perlopiù dovuti al comportamento in malafede del promittente venditore.

Infine, il principale rimedio per il problema della circolazione degli immobili di provenienza donativa, , nei casi nei quali non vi è stata stipulato di contratto preliminare e/o l'acquirente ha ancora interesse all'acquisto, viene individuato nella risoluzione della donazione per mutuo consenso. Esso costituisce lo strumento più utilizzato ad oggi nella prassi e consiste in un contratto da stipulare tra donante e donatario prima della vendita con il quale si risolve il contratto di donazione a suo tempo intercorso, ripristinando così retroattivamente la situazione precedente alla donazione: il donante ritorna ad essere proprietario del bene in quanto cessano gli effetti del negozio di donazione precedentemente concluso e, dunque, il donante vende il bene come aveva intenzione di fare il donatario. La Cassazione ha affermato che il contratto di risoluzione per mutuo consensodi una precedente donazione concretizza un atto autonomo che viene stipulato tra le originarie parti, ovvero donante e donatario, con lo scopo di eliminare un precedente contratto di donazione, con effetti retroattivi. Un limite evidente di tale soluzione è rappresentato dal fatto che l'eliminazione del contratto non può però pregiudicare i diritti nel frattempo riconosciuti ai terzi, impedendo tale risoluzione nel caso in cui il donatario abbia a sua volta alienato il bene od iscritto, ad esempio, sullo stesso ipoteca. Inoltre, la natura solutoria di tale contratto consentirà al donante di vendere il bene al posto del donatario senza rischio per il terzo, ma solo il donante incasserà il prezzo della vendita (che potrebbe sempre, comunque, a sua volta donare).
Al netto degli svantaggi, il rimedio della risoluzione della donazione per mutuo consenso è il più utilizzato.

Le donazioni indirette, anche attraverso l'avallo della giurisprudenza, costituiscono un utile rimedio al problema della circolazione degli immobili di provenienza donativa: si tratta dell'ipotesi, frequente nella prassi, dell'acquisto dell'immobile da parte del figlio con somme pagate al venditore direttamente dai genitori dell'acquirente, i quali così facendo adempiono ad un obbligo altrui. Tale operazione viene giuridicamente definita “donazione indiretta” in quanto il genitore, invece di acquistare direttamente il bene e poi donarlo figlio, mette a disposizione dello stesso il denaro necessario per l'acquisto. Benché l'art. 809 c.c. equipari per molti versi le donazioni dirette a quelle indirette, è stata la giurisprudenza a fornire in tal senso un indirizzo decisivo al fine di elidere le problematiche inerenti agli immobili donati. La Suprema Corte, a partire dalla sentenza 12 maggio 2010 n. 11496, ha difatti più volte affermato che il figlio potrà tranquillamente vendere l'immobile senza che l'acquirente, ed ogni suo successivo avente causa, possano temere di subire conseguenze negative da eventuali liti ereditarie, in quanto l'immobile acquistato non è stato trasferito a titolo donativo dal patrimonio del genitore (nel quale patrimonio non è mai formalmente entrato), ma è stato trasmesso direttamente dalla sfera patrimoniale del venditore a quella del figlio con una vera e propria vendita.

Per consentire la realizzazione di un simile negozio, tuttavia, sono richiesti alcuni accorgimenti: i genitori dovrebbero, infatti, donare precedentemente il denaro al figlio attraverso una valida donazione e sarebbe utile precisare nel contratto di compravendita la provenienza delle somme necessarie per l'acquisto (ovvero quelle messe a disposizione dai genitori a titolo di liberalità indiretta, oppure attraverso pagamento effettuato ai sensi dell'art. 1180 c.c.).
É importante, in ogni caso, sottolineare che il caso dell'immobile acquistato dal figlio con i fondi dei genitori non rappresenta l'unica tipologia di donazione indiretta, come tale utile per rimediare alle problematiche della circolazione degli immobili donati. Tra le donazioni indirette rientrano, in effetti, anche il negotium mixtum cum donatione, ovvero l'aver acquistato l'immobile ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato, l'acquisto per mezzo di un contratto a favore di terzo e pure la rinuncia al proprio diritto di usufrutto in favore del nudo proprietario (la Cassazione ha stabilito che tale rinuncia, pur se ispirata da animus donandi, costituisce donazione indiretta).

Alcune riforme hanno, in aperto contrasto con i nuovi orientamenti giurisprudenziali, creato nuovi ostacoli in materia di circolazione degli immobili donati: in particolare, in ordine all'effettiva efficacia dell'atto di donazione e degli atti a titolo gratuito, ridimensionati in virtù di una rinnovata attenzione del legislatore a garantire la soddisfazione degli interessi dei creditori.
Un preclaro esempio è offerto dalla formulazione del nuovo art. 2929-bis c.c., a seguito del d.l. 27 giugno 2015 n. 83. É opportuno immediatamente individuare quale sia il perimetro in cui la disposizione trova il suo possibile effetto. Questa norma rende immediatamente pignorabile, da parte del creditore del donante, che assuma l'esistenza di un danno derivante allo stesso dall'atto dispositivo a titolo gratuito posto in essere dal proprio debitore, il bene da quest'ultimo alienato gratuitamente; e ciò, indipendentemente dal preventivo esperimento dell'azione revocatoria, ma con la sola necessità del possesso di un titolo esecutivo (per cui spetterebbe solo al donatario o al suo avente causa opporsi a tale azione esecutiva, con ovvia inversione dell'onere della prova).
Appare di non poca rilevanza, infatti, l'ampiezza terminologica utilizzata dal legislatore. La norma attribuisce l'eccezionale potere di azione al creditore non soltanto in relazione agli atti di natura donativa, ma generalmente alle alienazioni a titolo gratuito di beni immobili o mobili registrati. Una simile estensione della disposizione, davvero così ampia e generica, potrebbe coinvolgere senz'altro negli effetti della novella anche altre fattispecie, diverse dalla pura donazione, ma rientranti nell'ampia categoria degli atti a titolo gratuito, quali ad esempio le donazioni indirette. L'unico modo per sottrarre alla carica dirompente dell'art. 2929-bis c.c. le donazioni indirette, e salvaguardare così questo rimedio al problema della circolazione degli immobili di provenienza donativa, è costituito da una attenta riflessione sul dibattito giurisprudenziale antecedente. La giurisprudenza, in effetti, si è più volte pronunciata affermando che l'oggetto di una tale donazione non è l'immobile, ma la somma di denaro all'uopo donata direttamente al beneficiario in funzione dell'acquisto immobiliare che questi deve perfezionare, anche in tempo futuro. Pertanto, dal momento che il novello art. 2929-bis c.c. fa riferimento esclusivamente ad atti a titolo gratuito aventi per oggetto beni mobili registrati o beni immobili, sembra doversi escludere la sua applicabilità alla donazione indiretta, ponendosi quest'ultima in rapporto di semplice connessione con l'acquisto. Naturalmente, ben più problematica risulta essere la compatibilità con gli altri modelli di donazione indiretta diversi da quello suddetto del padre e del figlio, come ad esempio il negotium mixtum cum donatione.
Di non poco momento appare anche una considerazione relativa al comma 2 di tale norma: analogo potere di agire con l'azione esecutiva sul bene oggetto dell'atto dispositivo viene letteralmente conferito anche al creditore anteriore rispetto all'atto donativo sicché, il compimento di un atto a titolo gratuito consente, ad un qualsiasi creditore, di insinuarsi in una pregressa procedura esecutiva, aperta da altri, alla quale, in prima battuta, il bene oggetto di alienazione gratuita era estraneo. Tale opportunità offerta ai creditori dei donanti rende ancora più difficoltoso esperire con successo una donazione di un bene immobile senza che vi siano aggressioni da parte di terzi.
Nel solco di quanto previsto dall'art. 2929-bis c.c., non appare nemmeno inopportuno citare le modifiche apportate al nuovo secondo comma dell'art. 64 l. fall., così come innovato dalla l. n. 132/2015. Con tale riforma, difatti, la curatela fallimentare è stata dotata di un nuovo e più rapido strumento di tutela del fallimento: è possibile acquisire immediatamente al fallimento i beni oggetto di atti a titolo gratuito solo attraverso la trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento. In precedenza, gli atti a titolo gratuito erano considerati ipso iure inefficaci nei confronti del fallimento ma, così come per la revocatoria ordinaria, era necessaria una sentenza di accertamento perché tale inefficacia fosse dichiarata. Anche in questo caso, come in quello previsto dall'art. 2929-bis c.c., oggi sarebbe dunque il donatario o il terzo avente causa a dover proporre reclamo avverso la trascrizione della sentenza di fallimento, invertendo così l'onere della prova.