È nulla la nomina dell'amministratore che non ha frequentato il corso annuale di aggiornamento

16 Novembre 2017

Il Tribunale di Padova ritiene che l'obbligo di formazione previsto dal decreto ministeriale n. 140 del 2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, ha cadenza annuale e...
Massima

È affetta da nullità la delibera assembleare di nomina dell'amministratore di condominio che non abbia frequentato il corso di aggiornamento annuale previsto dal comma 2 dell'art. 5 del d.m. 13 agosto 2014, n. 140 e dall'art. 71-bis, comma 1, lett. g), disp att. c.c. L'amministratore, per evitare l'impugnativa della delibera, all'atto della nomina deve fornire la prova di aver eseguito quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell'attestato, deve esibire la documentazione attestante l'iscrizione al corso obbligatorio o una autocertificazione.

Il caso

L'assemblea del condominio X del 10 dicembre 2015 deliberava di nominare amministratore la società Y, il cui legale rappresentante era privo dei requisiti richiesti dall'art. 71-bis disp. att. c.c.; contro questa delibera veniva iniziato il procedimento di mediazione previsto dalla legge n. 28/2010, che si concludeva con la dichiarazione di cessazione della materia del contendere a seguito della successiva delibera del 10 febbraio 2016 che revocava quella oggetto di contestazione.

Tuttavia, con quest'ultima delibera il condominio nominava nuovamente amministratore la stessa società Y, il cui amministratore non aveva dato la prova di avere adempiuto all'obbligo di aggiornamento, così come previsto dall'art. 5, comma 2, del d.m. n. 140/2014, costringendo l'attore ad una nuova impugnazione innanzi al Tribunale di Padova per lo stesso motivo, evocando in giudizio sia il condominio sia l'amministratore.

Durante la causa anche la delibera di rinomina del 10 febbraio 2016 veniva revocata dal condominio, facendo così comportare la cessazione della materia del contendere, per cui il giudizio proseguiva al solo fine di decidere sulle spese legali.

La questione

È affetta da nullità la delibera con cui viene nominato un amministratore esterno al condominio, che non abbia dimostrato all'assemblea dei condomini di aver frequentato il corso di aggiornamento professionale nei modi e nei termini disciplinati dall'art. 5, comma 2, del d.m. n. 140/2014, ottemperando così all'obbligo di formazione periodica, prescritta dal comma 1, lett. g), dall'art. 71-bis disp. att. c.c.?

E, quindi, va dichiarata la soccombenza virtuale del condominio che abbia nominato comunque costui amministratore e, successivamente all'impugnativa, ne revochi la relativa delibera?

L'amministratore di condominio è legittimato passivo nel giudizio per la declaratoria di nullità della delibera con cui è stato nominato?

Le soluzioni giuridiche

L'unico motivo di impugnazione della delibera formulato da parte attrice è fondato sul mancato svolgimento da parte della società in accomandita semplice, nominata amministratrice, e per essa dal suo legale rappresentante dei corsi obbligatori di aggiornamento professionale in materia di condominio previsti dalla normativa. Nel decreto ministeriale n. 140/2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento vada dal 9 ottobre 2014 al 8 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi.

Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l'anno successivo. È pacifico in giurisprudenza (Trib. Sciacca 16 giugno 2014) che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla.

Dunque, se è vero che l'attestato prodotto da parte convenuta datato 4 aprile 2016 non ha valenza per il periodo passato per la nomina ad amministratore, questo ha certamente valenza per il futuro.

Secondo il Tribunale di Padova l'amministratore, per impedire l'impugnativa della delibera di nomina del 10 febbraio 2016, avrebbe dovuto fornire la prova di avere eseguito quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell'attestato, quanto meno la documentazione attestante l'iscrizione al corso obbligatorio o una autocertificazione; non avendo dimostrato tale requisito professionale, l'attore è stato costretto alla impugnazione della delibera per far valere il proprio diritto ad avere come amministratore del condominio una persona qualificata.

Se, da un lato, si può ritenere che la nomina ad amministratore è da ritenere valida perché il condominio convenuto ha provato la sussistenza dei requisiti dell'amministratore al momento della sua nomina, per avere frequentato il corso obbligatorio per l'anno 2014/2015, dall'altro, va dichiarato che l'impugnativa da parte dell'attore con la richiesta di nullità della delibera e conseguente revoca dell'amministratore (conseguenza automatica) era legittima e giustificata proprio dal comportamento tenuto dall'amministratore del condominio che non era stato in grado di fornire la prova della sussistenza dei suoi requisiti, prima della sua nomina.

Per questi motivi, il condominio, pur avendo nelle more del giudizio revocato la predetta delibera di nomina del 10 febbraio 2016, facendo cessare la materia del contendere, in applicazione del principio della soccombenza virtuale, è stato condannato alla rifusione delle spese a favore dell'attore.

Quanto all'evocazione in giudizio della società amministratrice, il Tribunale ha dichiarato la sua carenza di legittimazione passiva, in quanto l'oggetto della domanda era la declaratoria di nullità o annullamento della delibera del 10 febbraio 2016 per mancanza dei requisiti dell'amministratore di condominio che, in ipotesi di accoglimento, avrebbe comportato automaticamente la sua revoca. Pertanto, non c'era alcun motivo di citare la società amministratrice, al fine di consentirle di esprimere la sua opposizione alla domanda, peraltro formulata solo nei confronti del condominio convenuto. Parte attrice è stata, quindi, condannata alla rifusione delle spese di giudizio in favore della detta società.

Osservazioni

L'art. 71-bis disp. att. c.c., al comma 1, prevede che poter svolgere l'incarico di amministratore di condominio, una persona fisica o giuridica (rappresentata dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi) deve possedere sia i cinque requisiti di «onorabilità», elencali dalle lettere a), b), c), d) ed e), sia i due requisiti di «professionalità» di cui alle lettere f) e g) della citata norma, rappresentati dal diploma di scuola secondaria di secondo grado e dall'aver frequentato un corso di formazione iniziale, nonché dall'aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Tali requisiti professionali non sono richiesti qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Secondo la dottrina maggioritaria, la norma in esame, benché non sia citata dall'art. 72 disp. att. c.c., ha carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di una norma di diritto pubblico, posta nell'interesse generale della collettività ed in particolare del condominio consumatore, e ciò ancor più alla luce della l. n. 4/2013, avente ad oggetto la regolamentazione delle professioni non ordinistiche, e quindi anche quella di amministratore di condominio.

Ai sensi del comma 4 dell'art. 71-bis cit., la perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. Essendo escluso il richiamo alla lettera g) occorre chiarire quali siano le conseguenze derivanti dal mancato assolvimento dell'obbligo di formazione periodica o dalla sopravvenuta perdita del requisito in questione per non aver conseguito l'aggiornamento professionale in materia di condominio (almeno quindici ore l'anno), come stabilito dall'art. 5, comma 2, del d.m. 13 agosto 2014, n. 140.

Sul presupposto che il summenzionato art. 71-bis è una norma imperativa, i commentatori ritengono che la delibera di nomina di un amministratore di condominio, che non ha frequentato il corso annuale di aggiornamento professionale, è affetta da nullità ed i relativi effetti si estendono al contratto di amministrazione, con le gravi conseguenze di inesigibilità del compenso pattuito e di inefficacia di tutti gli atti compiuti dallo stesso amministratore, che assumerà il ruolo di falsus procurator per tutto il periodo tra la nomina e la declaratoria di nullità.

Nel diverso caso in cui l'amministratore in carica, nel corso del proprio mandato, non ottemperasse all'obbligo di formazione periodica, sarebbe revocabile in qualunque momento da parte sia dell'assemblea sia dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino, configurandosi come una «grave irregolarità». In entrambe le ipotesi i condomini hanno il diritto di agire per il risarcimento degli eventuali danni.

La novità riportata della sentenza in commento è quella di individuare un preciso obbligo di preventiva informazione in capo al candidato amministratore circa il conseguimento dell'aggiornamento professionale annuale, dimostrabile con l'allegazione di un attestato o, in mancanza, dell'iscrizione al corso obbligatorio o di una autocertificazione. Per il Tribunale di Padova, la mancata allegazione di tali documenti legittimerebbe l'impugnazione della delibera di nomina per nullità con la conseguenziale condanna del condominio alla refusione delle spese legali in favore dell'attore.

Tale conclusione appare eccessiva e non condivisibile perché, data la mancanza di una specifica disposizione normativa in tal senso, la violazione solo potenziale della norma imperativa di cui all'art. 71-bis citato non può comportare la nullità della delibera di nomina dell'amministratore di condominio, che sia in regola con i propri obblighi formativi, e ciò solo per non aver adeguatamente e preventivamente informato l'assemblea del condominio. Infatti, ai sensi e per gli effetti del secondo comma dell'art. 1129 c.c. l'amministratore solo contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico è tenuto a comunicare oltre ai propri dati anagrafici anche quelli professionali, inclusa la dichiarazione di aver conseguito l'aggiornamento professionale di cui al d.m. n. 140/2014 citato.

Guida all'approfondimento

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano 2017, 578;

Nasini, Il nuovo condominio, a cura di Triola, Torino, 2017, 685;

Belli, Obblighi di formazione periodica: il mancato assolvimento, in Consulente immobiliare, Milano, 2016, n. 1003;

Scarpa, L'amministratore, in Condominio facile a cura di Salciarini, vol. II, Milano, 2015, 26.

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