Il familiare convivente è detentore qualificato della casa di abitazione fino alla cessazione della convivenza

La convivenza determina, sulla casa di abitazione ove si svolge il programma di vita in comune, un potere di fatto del convivente tale da assumere i connotati tipici di una detenzione qualificata, ma non incide, salvo diversa disposizione di legge, sul legittimo esercizio dei diritti spettanti ai terzi sull'immobile. Tale detenzione del convivente è esercitabile fin quando perduri la convivenza, mentre, una volta venuta meno la stessa, si estingue, ove non siano applicabili specifiche disposizioni, e non può ritenersi legittima la protrazione della relazione di fatto tra il bene ed il convivente superstite (già detentore qualificato).

Il proprietario di un appartamento proponeva ricorso ex art. 447-bis c.p.c. per il rilascio del suo immobile, occupato senza titolo. In particolare, la vicenda aveva avuto origine da un compromesso di acquisto, stipulato con previsione di pagamento rateizzato e di consegna del bene al versamento della penultima rata. Le rate erano peraltro state pagate solo fino ad un certo ammontare. L'occupante, che aveva vissuto nell'immobile per molti anni con la sua famiglia, era nel frattempo deceduto. Il proprietario si rivolgeva pertanto alla moglie chiedendo il rilascio dell'abitazione. La convenuta sosteneva di aver occupato e posseduto l'appartamento dove era residente per oltre venti anni e riteneva pertanto concretizzato l'acquisto della proprietà.

I Giudici di merito avevano riconosciuto l'usucapione a favore della signora. Di diverso avviso il Giudice di legittimità che ha cassato la sentenza con rinvio.

Due sono le questioni alla base della vicenda affrontata dalla seconda sezione della Corte di Cassazione. La prima riguarda la possibilità del detentore di trasformarsi in possessore, e la seconda concerne il potere che ha sul bene colui che convive con chi esercita il possesso su detto bene.

La Corte innanzitutto precisa che non si ha anticipazione degli effetti traslativi quando, a seguito di una promessa di vendita e prima della stipula del contratto traslativo definitivo, viene eseguita la consegna del bene che ne costituisce l'oggetto. La disponibilità del bene stesso nella specie, si sostiene infatti, si fonda su un contratto di comodato collegato funzionalmente al preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.

La relazione con la cosa è dunque qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis (in tal senso Cass. civ., S.U., n. 7930/2008). In proposito è stato affermato che la presunzione del possesso in colui che esercita un potere di fatto non opera, a norma dell'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene non consegua a un atto volontario di apprensione, ma derivi da un iniziale atto o fatto del proprietario-possessore perché l'attività del soggetto che dispone della cosa (configurabile come semplice detenzione precaria) non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione del proprietario.

Si sottolinea in materia che l'art. 1141 c.c. non consente al detentore di trasformarsi in possessore mediante una sua interna determinazione di volontà ma richiede, ai fini della c.d. interversio possessionis, per il mutamento del titolo, una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui, ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio. Tale manifestazione esteriore deve, inoltre, essere rivolta contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento.

Nella specie, oltretutto, l'immobile era abitato da una famiglia, ed era la moglie, ormai vedova, che si difendeva in giudizio. Riguardo alla sua posizione la Cassazione specifica che anche se il marito, ossia colui che aveva instaurato in via principale la relazione di fatto con la cosa, fosse stato qualificabile come possessore, la moglie convivente sarebbe solamente detentore qualificato.

La Corte, nel sancire tale principio, richiama alcuni suoi precedenti giurisprudenziali in materia secondo i quali il solo fatto della convivenza non configura, in capo alle persone che convivono con chi possiede il bene, un potere sulla cosa che possa essere qualificato come possesso sulla medesima (Cass. civ., n. 21023/2016). In particolare, la sentenza in esame specifica che, trattandosi di casa di abitazione ove si svolge il programma di vita in comune, la convivenza determina un potere di fatto del convivente tale da assumere i connotati tipici di una detenzione qualificata, ma non incide sul legittimo esercizio dei diritti spettanti ai terzi sull'immobile.

Ciò comporta, pertanto, che la detenzione del convivente è esercitabile fin quando perduri la convivenza, mentre, una volta venuta meno la stessa, come nel caso della morte, si estingue e non può ritenersi legittima la protrazione della relazione di fatto tra il bene ed il convivente superstite che era detentore qualificato.

La Cassazione parla nella specie di «formazione sociale» comprendendo il caso dei coniugi, ma includendo anche altre forme di convivenza, tra le quali ad esempio si annovera la convivenza del figlio con il genitore (come è stato nel caso della sentenza Cass. civ., n. 1745/2002).

Il principio è stato applicato dalla giurisprudenza anche alla convivenza more uxorio. Si sostiene infatti che anche la convivenza more uxorio è una formazione sociale che dà vita ad un autentico consorzio familiare, tale da determinare sulla casa di abitazione dove si svolge e si attua un programma di vita in comune, un potere di fatto basato su di un interesse proprio del convivente ben diverso da quello derivante da ragioni di mera ospitalità, che assume i connotati tipici di una detenzione qualificata che ha titolo in un negozio giuridico di tipo familiare (Cass. civ., n. 7/2014; Cass. civ., n. 10377/2017).

Situazioni simili si ritrovano anche in altri casi. La Cassazione aveva ad esempio in un'occasione escluso che si fosse formata l'usucapione su un terreno per il quale il proprietario chiedeva il rilascio data la sussistenza di un contratto di comodato, posto che il rapporto con la cosa era iniziato come detenzione e che non poteva trovare applicazione la presunzione di possesso di cui all'art. 1141 c.c.. In quel caso, inoltre, si affermava che, in ipotesi di rivendicazione di immobile ad uso abitativo, la legittimazione passiva all'azione di rivendica compete, oltre che al capo famiglia, anche a ciascun familiare con lui stabilmente convivente nell'immobile, poiché detto familiare gode dell'abitazione nel proprio interesse ed assume in ordine alla stessa la figura del detentore qualificato. Da ciò logicamente consegue, si affermava, che il coniuge, che ha detenuto l'immobile in virtù del dovere della coabitazione e della connessa convivenza col marito comodatario, non ha la capacità di usucapire l'immobile stesso (Cass. civ., n. 4809/1992).

Allo stesso modo Cass. n. 24222/2009 afferma il medesimo principio, sia con riferimento alla inidoneità del comodato a conseguire l'usucapione, sia con riferimento all'estensione ai familiari conviventi della qualità di comodatario.

La Cassazione nella specie conclude che ove ci si trovi di fronte a comodato di alloggio ad uso abitativo, il comodato stesso costituisce una detenzione, e non quindi un possesso ad usucapionem, in favore tanto del comodatario, quanto dei familiari con lo stesso conviventi, con la conseguenza che il convivente che si opponga alla richiesta di risoluzione del comodato, sostenendo di avere usucapito il bene, deve provare l'intervenuta interversione del possesso e non solo il mero potere di fatto sull'immobile.