Quando l’assegnazione è opponibile al creditore pignorante-procedente?

Un immobile pignorato ed abitato dalla famiglia, può essere assegnato, in caso di separazione dei coniugi, al coniuge collocatario del figlio minore? L'assegnazione della casa familiare nell'ambito di separazione è opponibile all'acquirente dell'immobile già pignorato ma acquistato all'asta successivamente all'assegnazione della casa?

La casa coniugale viene dal Giudice assegnata al coniuge presso cui sono collocati in via prevalente i figli minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti oppure portatori di handicap, al fine di tutelare la loro stabilità non solo emotiva ma anche ambientale.

La casa pignorata può essere assegnata dal Giudice stesso, il quale potrebbe non essere a conoscenza della procedura esecutiva, oppure, pur essendone a conoscenza, decida comunque di vincolare il bene almeno sino alla chiusura del procedimento di esecuzione, i cui tempi possono essere incerti. Ovviamente separato problema si porrà davanti al Giudice dell'esecuzione, al quale “l'occupante” dovrà chiedere l'autorizzazione ai sensi dell'art. 560 c.p.c. per continuare ad abitare l'immobile.

Il problema da porsi, dunque, non è tanto se il Giudice della separazione possa assegnare l'immobile pignorato ma se l'assegnazione sia opponibile o meno al creditore procedente o al terzo acquirente l'immobile.

La giurisprudenza ha lungamente ritenuto applicabili all'assegnazione della casa familiare le disposizioni in tema di locazione ex art. 1599 c.c. con riferimento all‘opponibilità nel limite del novennio. Conseguentemente, l'assegnazione è opponibile a terzi che hanno acquistato l'immobile successivamente al provvedimento di assegnazione (che ha data certa) nel limite del novennio dalla data del provvedimento; l'assegnazione poi è opponibile oltre il novennio qualora il provvedimento che l'ha disposta sia stato trascritto prima della trascrizione di altri atti contenenti diritti dei terzi.

La Corte di Cassazione ha sancito - con Cass. civ., n. 7776/2016 - che l'elemento che dirime il conflitto di interessi tra diritti dei terzi e diritto di abitazione dell'assegnatario della casa familiare rimane in linea di principio la priorità della trascrizione.

Viceversa, il provvedimento di assegnazione non è invece opponibile al terzo che ha acquistato i suoi diritti sull'immobile in base ad un atto trascritto in data anteriore o alla emissione del provvedimento stesso o alla trascrizione dello stesso, ove l'assegnatario abbia provveduto a ciò.

Questa ultima ipotesi è quella applicabile al caso di specie, laddove risulta che il pignoramento – atto soggetto a trascrizione – sia avvenuto in data antecedente al provvedimento di assegnazione della casa familiare. Pertanto il creditore procedente potrà far vendere l'immobile coattivamente come libero e come tale l'acquirente all'asta se lo aggiudicherà. Ciò avverrà anche se l'immobile successivamente venisse assegnato al genitore collocatario, in quanto tale provvedimento, trascritto o non trascritto, sarà sempre di data certa – derivante dalla trascrizione o coincidente con la data della sentenza - ma senza dubbio posteriore al pignoramento.

Quindi, in base all'art. 2919, comma 2, c.c. a seguito della vendita forzata non sono «opponibili all'acquirente diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione». Pertanto nel caso di specie al terzo acquirente dell'immobile non sarà in alcun modo opponibile il provvedimento di assegnazione della casa familiare – trascritto sia non trascritto - e correlativamente il genitore assegnatario sarà costretto a lasciare l'immobile libero in favore dell'acquirente.