È possibile il mutamento di destinazione d'uso d'immobile qualora la modifica sia stata approvata con delibera condominiale

Il mutamento di destinazione d'uso di immobile sito in condominio (piano terra), da magazzino a box per parcheggio mezzi strumentali legato al lavoro di elettricista necessita della delibera assembleare e con quali maggioranze, laddove regolamento condominiale contrattuale impone espressamente solo che le unità immobiliari non possono essere adibite a scuole danza o musica o canto, a gabinetti medici per la cura di malattie infettive ed in ogni caso ad attività che creino rumore, esalazioni, vibrazioni, molestia al condominio? È, altresì, possibile mutare la destinazione d'uso solo per una parte del magazzino che è costituito da due mappali indicati separatamente al Catasto con accessi distinti su area antistante e sulla quale area il proprietario del magazzino ha anche uso perpetuo di tre posti?

Al fine di provvedere alla modifica della destinazione d'uso di una proprietà immobiliare, che può essere effettuata sia nell'ambito della stessa categoria urbanistica sia con il passaggio da una categoria all'altra (ad esempio, da magazzino ad esercizio commerciale o ufficio, oppure da civile abitazione ad ufficio), il condomino deve verificare se questo sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti nonché se la nuova destinazione non sia vietata dal regolamento condominiale. Tale condomino deve, dunque, verificare se il locale piano regolatore comunale consenta o meno l'intervento in questione e, in caso positivo, dovrà presentare al settore edilizia e urbanistica del proprio Comune l'istanza più appropriata all'intervento richiesto. Se la modifica della destinazione d'uso dell'immobile intacca il carattere funzionale ma non implica l'esecuzione di opere, occorrerà presentare una semplice Scia. Se, invece, si renderà indispensabile effettuare delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un permesso di costruire. Inoltre, ottenuti i titoli autorizzativi ed eseguiti gli eventuali lavori, dovrà essere presentata una dichiarazione di variazione d'uso catastale all'ufficio dell'Agenzia del Territorio competente, qualora – chiaramente – la variazione d'uso determini anche la modifica della categoria edilizia; in tale ipotesi è utile rammentare che cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo dell'imposta sugli immobili. Si tratta, dunque, di una procedura abbastanza articolata. Va evidenziato che, il rilascio da parte dell'Amministrazione comunale dei titoli abilitativi necessari alla modifica della destinazione d'uso non esclude affatto che le persone, terze rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interessato, possano fare valere i propri diritti nel caso in cui questi siano stati lesi dall'intervento autorizzato. Come sottolineato, il condomino che intenda procedere alla variazione d'uso del proprio immobile dovrà accertarsi che tale variazione non sia vietata dal regolamento condominiale. Non solo, dovrà valutare i limiti previsti nel regolamento di condominio in ordine all'uso dei locali e, al di fuori di questi, qualora voglia utilizzare le unità immobiliari diversamente dalla loro naturale destinazione, occorrerà l'approvazione dell'assemblea a maggioranza (art.1136, comma 2, c.c.). Se, invece, nel regolamento condominiale contrattuale vi sono alcune prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d'uso, dovrà essere preventivamente richiesto il consenso unanime dell'assemblea condominiale (Cass.civ., sez.II, 14 agosto 2007, n. 16694, Cass.civ. sez.II, 20 aprile 2005, n.8216, Cass.civ.sez.II, 8 novembre 2004, 21287).

Detto questo, le strade da percorrere sono due:

a) convocare un'assemblea condominiale straordinaria che evidenzi la problematica e intimi al condomino di uniformarsi al regolamento utilizzando l'appartamento secondo l'uso a cui è destinato, o, in alternativa, procedendo con l'iter previsto per il cambio della destinazione d'uso;

b) qualora la variazione d'uso dovesse essere effettuata senza il preventivo consenso dell'assemblea, e, dunque, vi sia una violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio, in persona del suo amministratore, potrà agire in giudizio per richiedere al proprietario di detto locale, o qualora sia stato concesso in locazione, anche al conduttore, la cessazione della destinazione abusiva

Per quanto attiene la modifica di destinazione di una parte del magazzino, con due mappali indicati separatamente al Catasto, è possibile purché venga sempre richiesta la Scia, al fine di crearsi un titolo urbanistico, con pagamento di oneri al Comune competente, con susseguente accatastamento.