I coeredi di un immobile rispondono solidalmente dei debiti condominiali sorti successivamente all’accettazione dell’eredità

Quando un appartamento in condomino diviene oggetto di eredità, il chiamato che abbia accettato l'eredità non può più rinunciarvi. Di conseguenza, il debito riferito alle spese condominiali sorte successivamente non è un debito ereditario ma un debito relativo alla comunione e in relazione alla quale vi è la solidarietà tra comproprietari.

Gli eredi di Tizio avevano proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo, con il quale era stato loro ingiunto il pagamento di circa 14 mila euro a favore del Condominio a titolo di spese condominiali. In particolare, gli opponenti avevano eccepito la carenza di legittimazione passiva all'ingiunzione di pagamento in quanto l'appartamento, al quale le spese condominiali si riferivano, era stato di proprietà di Tizio (marito di Caia e padre di Mevio, Sempronio e Filano). Difatti, secondo gli opponenti, alla morte di Tizio, gli eredi avevano rinunciato all'eredità del congiunto con atto notarile ed erano rimasti a vivere nell'immobile: la moglie Caia con diritto di abitazione e Mevio, Sempronio e Filano a titolo di comodato. Contestavano, inoltre, l'entità dell'importo ingiunto a Caia, in quanto in parte riferibile a periodi in cui era in vita il marito (unico proprietario dell'immobile).

Diversamente da quanto esposto, il Condominio opposto affermava l'impossibilità per gli opponenti di far valere, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, questioni attinenti alla validità della delibera assembleare (non impugnata) di riparto delle spese condominiali. Inoltre, secondo il condominio, gli opponenti avevano accettato l'eredità di Tizio con beneficio d'inventario e, solo dopo tale accettazione, avevano rinunciato all'eredità stessa.

Le questioni in esame sono le seguenti: è valida la rinuncia all'eredità successivamente all'accettazione con beneficio di inventario? Gli eredi sono responsabili solidalmente dei debiti condominiali?

Ai fini di una corretta soluzione della vicenda, il Tribunale adìto si è soffermato sulle questioni della legittimazione passiva e delle obbligazioni condominiali.

Ebbene, in merito alla prova della carenza della legittimazione passiva, gli opponenti avevano allegato gli atti notarili della rinuncia all'eredità. A tal proposito, però, il giudicante ha osservato che la questione non era di legittimazione passiva, posto che quest'ultima era stata determinata in via astratta sulla base della domanda, ma riguardava il fondamento del merito della domanda: se i soggetti indicati erano o meno tenuti al pagamento.

Del resto, invocandosi la qualità di eredi beneficiati, la legittimazione in capo a quest'ultimi era inequivocabile. Inoltre, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che le rinunce in esame (anno 2016) risultavano successive all'accettazione con beneficio d'inventario dell'eredità medesima (anno 2014); di conseguenza, l'eccezione risultava palesemente infondata.

In argomento, il giudice ha precisato che l'accettazione dell'eredità è un atto negoziale mediante il quale il chiamato fa propria l'eredità, che gli è conferita per legge o per testamento, attraverso una manifestazione unilaterale di volontà, espressa o tacita. Invero, la dichiarazione di accettare l'eredità costituisce un atto puro e irrevocabile, in virtù del principio romanistico semel heres, semper heres, per cui un'eventuale successiva rinuncia alla medesima eredità deve considerarsi radicalmente inefficace.

Premesso quanto innanzi esposto, in merito all'altra questione delle responsabilità delle obbligazioni condominiali, il Tribunale adito ha delineato i diversi aspetti delle responsabilità in relazione ai debiti sorti prima e dopola morte di Tizio (de cuius).

Quanto alle spese condominiali maturate nel periodo “precedente” la morte di Tizio, secondo la prospettazione degli opponenti, queste dovevano essere scorporate dal quantum dovuto al Condominio da Caia, perché relative al periodo in cui l'immobile apparteneva alla titolarità esclusiva del marito Tizio.

A tal proposito, il giudice ha osservato che queste spese dovevano gravare legittimamente su tutti gli eredi, atteso il disposto dell'art. 752 c.c., ai sensi del quale «i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto». Di conseguenza, per tali spese, gli eredi sono stati ritenuti obbligati al pagamento, sia pure con il beneficio previsto dall'art. 490 c.c.

In merito alle spese condominiali maturate nel periodo “successivo” la morte di Tizio, secondoil giudice, gli eredi erano responsabili solidalmente in quanto comproprietari dell'immobile. Per meglio dire, gli opponenti, a seguito dell'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario, erano subentratinella comproprietà dell'immobile e, così, nella titolarità delle obbligazioni relative al pagamento delle spese condominiali ex art. 1123 c.c. In tale situazione, le obbligazioni in oggetto si caratterizzano proprio per il fatto che il relativo debitore è individuato in base alla titolarità del bene cui si collega l'obbligazione. Di conseguenza:

• Caia (erede e moglie di Tizio) era certamente titolare del diritto di abitazione sulla casa familiare - riconosciuto al coniuge superstite dall'art. 540, comma 2, c.c. - ma, in quanto erede, era anche comproprietaria della medesima abitazione e, come tale, doveva sopportarne gli oneri condominiali connessi;
• i figli di Caia (altri eredi) dovevano rispondere (solidalmente con la madre) anche se avevano cambiato la propria residenza. Difatti, l'obbligazione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali grava a prescindere dall'effettivo utilizzo dell'immobile.

Pertanto, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, il giudice ha concluso affermando che i comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido nei confronti del condominio medesimo al pagamento degli oneri condominiali, sia perché tale obbligo di contribuzione grava sui contitolari dell'unità immobiliare intesa come cosa unica, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c.c. secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907).

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito ai principi della parziarietà e solidarietà delle obbligazioni condominiali.

Preliminarmente, è importante richiamare i principi della storica e importante pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite del 2008. In tal pronuncia, i giudici hanno precisato che in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie (Cass. civ., sez. un, 8 aprile 2008, n. 9148).

Quanto alle obbligazioni ereditarie, l'art. 752 c.c. precisa che i coeredi contribuiscano tra loro al pagamento dei debiti e dei pesi ereditati in proporzione delle quote, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.

Premesso ciò, ai fini della responsabilità delle obbligazioni verso il condominio, è importante evidenziare il momento della nascita del debito:

• per i debiti maturati prima della morte del de cuius, gli eredi corrispondono una somma pari alla loro quota di proprietà. A tal proposito è stato osservato che nei rapporti interni fra coeredi trova applicazione la regola contenuta nell'art. 752 c.c.; invece, i rapporti con i creditori sono disciplinati dall'art. 754 c.c. che afferma la regola della divisibilità del debito secondo la consistenza della quota attribuita: il coerede convenuto per il pagamento di un debito ereditario ha l'onere di indicare al creditore questa sua condizione di coobbligato passivo entro i limiti della propria quota (App. Cagliari 4 gennaio 2018, n. 9).
• per gli oneri condominiali maturati dal momento dell'accettazione di eredità, gli eredi devono essere considerati alla stregua di qualunque comproprietario e quindi come coobbligati in solido verso il condominio. Infatti, l'obbligazione concernente il pagamento di spese condominiali relative ad una unità immobiliare ricevuta per successione è di natura indivisibile, se e fino a quando indivisa resta la proprietà cui la stessa afferisce. Come tale, siffatta obbligazione è soggetta all'applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 1317 e 1294 c.c. in forza del quale i suddetti comproprietari rispondono solidalmente del debito di cui trattasi (Cass, civ., sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907).

Pertanto, possiamo affermare che la sentenza in commento ha dato continuità al summenzionato orientamento, puntualizzando che, venendo in evidenza la natura dell'obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro indiviso di un appartamento, l'obbligazione di tali spese viene determinata riguardo al valore della singola unità immobiliare dell'edificio, ossia al valore del piano o porzione di piano “spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”. In altri termini, poiché l'obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poiché i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio.

In proposito, secondo alcuni autori, nelle obbligazioni contratte per la cosa in comunione ordinaria (artt. 1100 e segg. c.c.) ricorrono tutte le condizioni per l'operatività della cosiddetta presunzione di cui all'art. 1294 c.c.: la pluralità di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprietà), l'unità della fonte (eadem causa obligandi) e l'unicità della prestazione (eadem res debita).

Di conseguenza, non rileva il fatto che l'obbligazione derivi dalla legge anziché dal contratto, perché la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione: come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l'obbligazione di partecipare alle spese per l'amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell'assemblea e talvolta direttamente nella legge.

In conclusione, in caso di appartamento in condomino caduto in eredità, il debito riferito alle spese condominiali sorte successivamente non è un debito ereditario (con conseguente automatica divisione tra i coeredi) ma un debito relativo alla comunione ed in relazione alla quale vi è la solidarietà tra comproprietari (Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2009 n. 1382).

Tarantino, Coeredi di un immobile: responsabilità solidale per le spese condominiali, in Condominioelocazione.it;

Pelegatta, Unità e pluralità nella obbligazione solidale passiva, Torino, 2016, 128;

Celeste, Tra i comproprietari vige sempre la solidarietà, in Consul. immobil., 2011, fasc. 897, 2133.