Contratto di appalto per l'esecuzione di lavori condominialiRiferimenti normativi: Riferimenti giurisprudenziali: InquadramentoL'art. 1655 c.c., che fornisce una definizione del contratto di appalto, si applica anche alle opere ordinate dalle compagini condominiali. Il dubbio consiste nel verificare quali siano le regole per l'affidamento dei lavori di manutenzione (ordinaria e straordinaria) dell'edificio in condominio, coordinando le regole dettate in materia di delibere assembleari e quelle previste in tema di appalto. Formula
CONTRATTO DI APPALTO PER L'ESECUZIONE DI LAVORI CONDOMINIALI Con la presente scrittura privata, valida a tutti gli effetti di legge, tra: CONDOMINIO .... sito in .... ( ....) alla via ...., n. .... (C.F. ....), in persona dell'Amministratore pro tempore ...., nato a .... ( ....), il .... (C.F. ....), con studio in ...., alla via ...., n. ...., denominato nel seguito Committente; e DITTA ...., con sede legale in .... ( ....), alla via .... (p. IVA n. ....), in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. ...., nato a .... ( ....) il .... (C.F. ....), e residente in .... ( ....), alla via .... n. ...., [1] nel seguito denominato Appaltatore. PREMESSO CHE Con deliberazione di assemblea condominiale del .... sono stati approvati i lavori di .... [2] su parti comuni dell'edificio in condominio denominato “ .... “, sito in ( ....) alla via .... n. ...., e più in particolare i lavori di .... avente ad oggetto .... [3] , opere tutte analiticamente indicate nel computo metrico redatto dall'ing. .... di .... ( ....) in data .... ed approvato con la predetta delibera assembleare del ....; L'assemblea condominiale del .... ha deliberato di appaltare i lavori edili approvati, lavori meglio indicato nel computo metrico/offerta allegato alla presente di cui ne è parte essenziale, nella quale l'appaltatore ha formulato offerta per un totale complessivo di € .... ( ....) + IVA come per legge; L'assemblea condominiale ha approvato all'unanimità il piano di riparto delle spese e le modalità di pagamento occorrenti per i lavori da eseguirsi; Il Committente intende beneficiare delle detrazioni fiscali, sulle spese da sostenere per i lavori, previste dalla l. n. 447/1997; L'Appaltatore ha dichiarato avere i requisiti di cui alla Legge in epigrafe, di essere pronto ad iniziare i lavori, a condurli secondo le norme e le prescrizioni contenute nel presente atto, a darne utile inizio in una data compresa tra il .... ed il .... e a darli ultimati ed agibili entro .... giorni naturali e consecutivi dalla data di inizio; SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE Art. 1 (Oggetto e contenuto dell'Appalto - Documenti facenti parte del Contratto) Le premesse sono parte integrante del contratto. Il Committente affida all'Appaltatore, che accetta, l'appalto relativo all'esecuzione di tutte le opere e forniture riportate nella Descrizione dei lavori/Preventivo, sottoscritta/o dalle parti, e che si allega al presente contratto, del quale forma parte integrante e sostanziale. L'appalto comprende tutto quanto occorre per la piena e perfetta esecuzione di tutte le opere previste, in modo da consegnarle ultimate e agibili in ogni loro parte, anche per quanto non risulti espressamente specificato ed illustrato nella documentazione allegata al presente atto. Art. 2 (Varianti ed opere aggiuntive) Il Committente, a mezzo del Direttore dei Lavori, si riserva la insindacabile facoltà di apportare tutte quelle varianti che crederà opportune per la buona riuscita ed economia dei lavori. Resta comunque inteso che per le varianti in corso d'opera si applicherà il regime normativo previsto dal codice civile, precisando in particolare che le stesse dovranno trovare puntuale riscontro in atti scritti: ordini di servizio del D.L. ovvero verbali redatti e concordati tra le parti. L'impresa non potrà eseguire alcuna variante di sua esclusiva iniziativa senza la preventiva approvazione scritta del Direttore dei Lavori. L'impresa ha diritto di muovere obiezioni agli ordini del Direttore dei Lavori, qualora dimostri che siano contrastanti con il buon esito tecnico e con l'economia dei lavori. Art. 3 (Opere individuali) Eventuali opere diverse o aggiuntive richieste dai singoli condomini, dovranno essere preventivamente autorizzate dal Committente, eseguite sotto la supervisione dello stesso, valutate in base alle quantità effettive ed ai prezzi unitari offerti o, in mancanza, in base a nuovi prezzi concordati, e saldate tramite il Committente, con le modalità di cui al successivo art. 7. Art. 4 (Dichiarazione impegnativa dell'Appaltatore) L'Appaltatore dichiara a tutti gli effetti che, nella formulazione dell'offerta, ha tenuto conto di tutte le situazioni particolari e generali inerenti l'appalto oggetto del presente atto, e, in particolare, di essersi recato sul luogo dove debbono essere eseguiti i lavori, di avere preso conoscenza delle condizioni locali e di tutte le circostanze, particolari e generali, che potrebbero influire sulla buona e sicura esecuzione dei lavori medesimi. Dichiara, pertanto, di non avere eccezione alcuna da sollevare circa eventuali ostacoli che il detto stato di fatto potrebbe creare all'esecuzione a regola d'arte e di sicurezza sul lavoro delle opere appaltate, e rinuncia, di conseguenza, a qualsiasi richiesta per eventuali lavori e/o adempimenti che dovessero risultare necessari per la perfetta e sicura esecuzione dell'appalto. Art. 5 (Direzione dei lavori, Direzione di Cantiere - Coordinatore per la sicurezza) Il Committente dichiara di affidare la Direzione dei lavori all'Ing. .... con domicilio professionale in ...., iscritto all'Ordine Professionale .... con il numero .... e di riconoscerne l'operato, quale suo rappresentante, per tutto quanto attiene all' esecuzione dell'appalto [4] ; Il Committente dichiara di affidare il compito di Coordinatore per la sicurezza all'Ing. ...., con domicilio professionale in ...., iscritto all'Ordine Professionale ...., con il numero .... e di riconoscerne l'operato, quale suo rappresentante, per tutto quanto attiene all' esecuzione dell'appalto; L'Appaltatore dichiara di conferire i compiti di Direttore di Cantiere al Sig. ...., conferendo al medesimo ogni più ampia delega gestionale e di controllo sullo svolgimento dei lavori, unitamente ai necessari mezzi tecnici ed economici indispensabili al mantenimento delle condizioni di efficienza, dal punto di vista esecutivo e della sicurezza, del Cantiere stesso [5] . Art. 6 (Corrispettivo dell'appalto) Il corrispettivo dell'appalto è convenuto, a corpo [6] , in € .... (Euro .... Tale corrispettivo comprende ogni onere, diretto ed indiretto, tranne l'IVA, stabilita nella aliquota di legge vigente al momento della realizzazione dei lavori. L'Appaltatore riconosce che il corrispettivo dell'appalto, pattuito con le modalità ed alle condizioni tutte indicate o richiamate nel presente atto, è comprensivo di tutte le opere e forniture occorrenti per la perfetta esecuzione dell'appalto stesso, e che non potrà chiedere alcun compenso o indennizzo ulteriore per nessuna ragione o causa o prezzi diversi da quelli indicati, con le eccezioni previste dal presente atto. Art. 7 (Liquidazione dell'appalto) I pagamenti saranno effettuati in base agli stati di avanzamento a corpo, che verranno redatti dal Committente e l'Appaltatore, e dietro presentazione, da parte di quest'ultimo di regolari fatture, pari agli importi effettivi da liquidare e secondo i seguenti termini e modalità: 1) .... % dell'importo dei lavori a constatata apertura del cantiere e all'emissione del certificato di inizio lavori da parte del Direttore dei Lavori; 2) .... % all'ultimazione generale dei lavori; 3) .... %; a saldo, oltre al pagamento di eventuali opere aggiuntive, in variante e di natura individuale, da suddividere in n. .... rate di pari importo da corrispondere dopo l'emissione del Certificato di favorevole Collaudo o di Regolare Esecuzione dei Lavori. Tutti i pagamenti saranno effettuati, a mezzo di bonifico su conto corrente bancario indicato dall'Appaltatore entro n. .... giorni dall'emissione della fattura dell'Appaltatore, con esclusione del pagamento a saldo [7] . Art. 8 (Inizio e ultimazione dei lavori) I lavori avranno inizio entro 30 (trenta) giorni dal verbale di inizio lavori (previa consegna di tutta la documentazione necessaria: Unilav operai contenente tutti i nominativi della manodopera impiegata e da impiegare, polizza RCT/RCO, certificato iscrizione INPS, INAIL e Cassa Edile e tutto quanto richiesto dal Direttore dei Lavori per la sicurezza in cantiere. Il tempo utile per dare ultimati e agibili, in ogni loro parte, i lavori di pertinenza condominiale è stabilito in n. .... giorni naturali e consecutivi, a far data dal Certificato di Inizio Lavori, salvo cause di forza maggiore documentate ed approvate dal D.L. Art. 9 (Penale per il ritardo) I lavori possono essere sospesi durante i periodi di avversità atmosferiche di notevole entità se esse portano pregiudizio alla regolare esecuzione delle opere e di tale sospensione verrà redatto apposito verbale sottoscritto dal Committente, Appaltatore e Direttore dei Lavori. Per ogni giorno di ritardo nell'ultimazione dei lavori appaltati oltre il termine sopra detto, sarà applicata una penale, a carico dell'Appaltatore, pari a € .... (Euro .... ) da contabilizzare nell'ultimo pagamento, salvi i maggiori danni subiti dal Committente. Art. 10 (Obblighi ed oneri del Committente) Sono di competenza del Committente i seguenti obblighi, con relativi oneri: a) la corresponsione, all'Appaltatore, dell'importo concordato, comprensivo di tutte le variazioni previste nel presente atto; b) il rimborso della quota IVA sul fatturato, oltre qualsiasi onere di natura fiscale, legale o tributario riguardante i lavori ed in qualsiasi momento dovuto; c) i compensi dovuti per le competenze professionali del Direttore dei lavori e/o del Collaudatore, non compresi negli importi sopra menzionati; d) la fornitura di acqua ed energia elettrica per le necessità del Cantiere; Art. 11 (Obblighi e oneri dell'Appaltatore) Competono all'Appaltatore i seguenti obblighi, con i relativi oneri e spese: a) l'esecuzione di tutti i lavori in conformità della Descrizione dei lavori/Preventivo e degli eventuali particolari esecutivi, secondo le indicazioni fornite nel presente atto e nel rispetto delle vigenti norme tecniche e delle comuni regole dell'arte; b) progettazione e coordinamento con il Committente e con il Direttore dei lavori delle eventuali pratiche da indirizzare ai competenti Uffici Comunali e alle Società Erogatrici di servizi inerenti la realizzazione delle opere; c) corresponsione ai propri dipendenti delle retribuzioni dovute e delle assistenze, assicurazioni e previdenze secondo le norme di legge e dei contratti collettivi di lavoro applicabili alla categoria [8] . Art. 12 (Obblighi dell'amministratore di condominio e dei condomini) L'amministratore del condominio, con la sottoscrizione del presente contratto, assume in proprio l'obbligo di comunicare alla ditta appaltatrice, entro e non oltre sette giorni dalla stipula, un elenco aggiornato dell'anagrafica condominiale, e quindi i dati fiscali di ogni singolo condomino, nonché le tabelle millesimali aggiornate. Il condominio ed i singoli condomini si impegnano a informare preventivamente la ditta appaltatrice di eventuali variazioni relative alla titolarità ed alla proprietà di parti del condominio comuni o private. Tali variazioni dovranno essere comunicate almeno quindici giorni prima della variazione stessa e/o dalla stipula del rogito di compravendita, con espressa previsione che, in caso di mancata comunicazione, gli atti dispositivi che interverranno nel corso della validità ed esecuzione del presente contratto di appalto, non saranno opponibili alla ditta appaltatrice, la quale sarà pertanto legittimata a soddisfare il proprio credito anche sull'unità immobiliare compravenduta e/o ad agire in giudizio per ottenere la revocatoria degli atti dispositivi, atteso che la mancata comunicazione viene espressamente qualificata dalle parti quale consilium fraudis e scientia damni ai fini di un giudizio di revocatoria ordinaria. Art. 13 (Garanzia e responsabilità) A garanzia dei lavori svolti, l'appaltatore garantisce al committente che in sede di danni causati o delle lavorazioni non conformi sarà effettuato sopralluogo con il Direttore dei lavori e, una volta accertata la responsabilità eventualmente dell'impresa esecutrice, la stessa provvederà al ripristino. Pertanto, l'appaltatore provvederà a sua cura e spese alle riparazioni ed ai rifacimenti che risultino necessari per la imperfetta esecuzione delle opere come previsto dalla Legge. Tutte le riserve che l'appaltatore intende formulare a qualsiasi titolo devono essere avanzate per iscritto al committente e documentate con l'analisi dettagliata delle somme cui ritiene di aver diritto. Non esplicando le riserve, l'appaltatore decade dal diritto di far valere le riserve stesse. Le riserve presentate come sopra sono prese in esame dal Committente, il quale è tenuto entro e non oltre 5 giorni a dare risposta all'appaltatore. Art. 14 (Collaudo) Il direttore dei lavori provvede ad effettuare il collaudo ovvero certificato di regolare esecuzione in accordo tra le parti del presente contratto, a fine lavori e al più presto, ed entro il termine di 10 gg. alla successiva redazione del conto finale e del collaudo ovvero da un verbale compilato dal direttore dei lavori in triplice copia: una firmata dal direttore dei lavori, una dall'amministratore e l'altra dall'appaltatore, nel verbale deve essere fatta menzione delle eventuali sospensioni e relative motivazioni. Art. 15 (Risoluzione del Contratto) Il Committente si riserva, in qualsiasi momento e a suo insindacabile giudizio, di far sospendere in tutto o in parte le attività di Cantiere, qualora: - i lavori non fossero eseguiti a perfetta regola d'arte, secondo le Norme CEI e dell'arte edile; - i lavori non procedessero secondo i tempi e le modalità accettati dall'Appaltatore; - i lavori non procedessero nel rispetto delle Norme in materia di prevenzione degli infortuni sul lavoro o comunque con modalità pregiudizievoli della sicurezza di Terzi e del Condominio; - l'Appaltatore dovesse sospendere il pagamento di salari, competenze e contributi previdenziali ed assicurativi ai propri dipendenti. Eventuali controversie sulla legittimità delle contestazioni mosse, dovranno essere risolve in sede legale e verranno demandate al Foro di .... [9] . L'Appaltatore sarà a sua volta legittimato, nei medesimi termini a sospendere i lavori in caso di: - ritardato, completo pagamento delle rate concordate, da parte del Committente, oltre n. .... giorni dalla emissione del relativo certificato [10] ; - mancato assolvimento da parte del Committente degli altri oneri ed obblighi ..... Art. 16 (Norme di rinvio) Per tutto quanto non espressamente previsto nel presente Contratto, si rinvia agli artt. dal 1665 al 1677 del Codice Civile, nonché per quanto applicabile, il Codice del consumo (d.lgs. n. 206/2005 e s.m.i.). Art. 17 (Posizioni amministrativo-assicurative) Prima di dare inizio ai lavori, l'Appaltatore è tenuto, senza che per questo siano comunque limitate le sue responsabilità contrattuali, a detenere assicurazione/polizza per tutta la durata dei lavori contro tutti i danni potrebbero coinvolgere terzi in riferimento a persone e cose nonché a cose di sua proprietà RCT/RCO aziendale. L'Appaltatore, sotto la propria personale responsabilità, comunica che le sue posizioni amministrativo-assicurative sono le seguenti: - .... Art. 18 (allegati) Si allegano e ne costituisce parte integrante i computi “ .... ” con prezzi offerti dall'Impresa e approvati dal Committente. Il Committente .... L'Appaltatore .... Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 del codice civile si approvano le seguenti clausole n. .... [11] ; Firma del Committente .... Firma dell'Appaltatore .... Luogo .... .... e data .... [1]È possibile aggiungere le seguenti informazioni della ditta edile: - iscritta presso I.N.P.S. sede di .... ( ....) con posizione matricola n. ....; - iscritta presso I.N.A.I.L. sede zonale di .... ( ....) con posizione n. ....; - iscritta alla Cassa Edile di .... con posizione n. ....; - assicurata per la responsabilità civile impresa edile con polizza assicurativa n. .... stipulata con la .... Ass.ni presso Ag. n. .... ( ....) con effetto dal .... al .... per il rischio della responsabilità civile terzi e per danni a persone e cose; - iscritta alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di .... con numero REA ....; - indirizzo di posta elettronica .... @ ..... [2]Ad es. lavori di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di impermeabilizzazione ecc. [3]Ad es. il rifacimento del piano di copertura, l'impermeabilizzazione del terrazzo condominiale di copertura della scala ....; verifica e/o sostituzione tubazioni imbocchi pluviali esistenti; impermeabilizzazione dei cornicioni del terrazzo condominiale scala ...., in corrispondenza della proprietà ...., mediante rimozione e rifacimento della pavimentazione e della guaina bituminosa, rimozione e risanamento intonaci ammalorati, spazzolatura e risanamento ferri armature, risanamento calcestruzzo, risanamento massetto; spicconatura e rifacimento degli intonaci parete esterna condominiale piano .... [4]È facoltà del committente nominare un direttore dei lavori, se non già obbligato in forza della normativa vigente. [5]Oppure: “l'appaltatore si obbliga a svolgere personalmente ogni attività necessaria di direzione del cantiere”. [6]Ovvero a misura. [7]È possibile che il committente e l'appaltatore intendano escludere il vincolo di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte dal condominio mediante la seguente formula: “Per patto espresso tra le parti, per i pagamenti relativi ai lavori eseguiti, è escluso il vincolo di solidarietà tra i partecipanti al condominio, e pertanto l'appaltatore accetta sin da ora che, nel caso di mancato e/o ritardato pagamento, dovrà assumere tramite l'amministrazione i dati personali dei morosi e relativi importi, impegnandosi ad attivare qualsivoglia azione di recupero cediti esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti, con ciò espressamente rinunciando al vincolo di solidarietà verso gli altri condomini e verso il condominio”. [8]Ulteriori obblighi dell'appaltatore potrebbero essere i seguenti: d) organizzazione del cantiere, impiego dei mezzi d'opera, adozione di quanto previsto dalle leggi e dai regolamenti vigenti, nonché suggerito dalla pratica, al fine di evitare danni, sinistri, infortuni alla maestranza impiegata in cantiere o a terzi e a cose; e) custodia del cantiere per tutta la durata dei lavori e/o fino alla consegna della opera al committente; g) predisposizione di attrezzature e mezzi d'opera occorrenti per la esecuzione dei lavori; f) pulizia quotidiana e sgombero, a lavori ultimati, delle attrezzature, dei materiali residuali e di quanto altro non utilizzato nelle opere dall'appaltatore; g) approvvigionamento dei materiali necessari per l'esecuzione delle opere; h) disposizione in cantiere di idonee maestranze in funzione delle necessità delle singole fasi dei lavori, segnalando al Direttore dei lavori l'eventuale personale tecnico ed amministrativo alle sue dipendenze destinato a coadiuvarlo; i) installazione, all'ingresso del cantiere del regolamentare cartello con le indicazioni relative al progetto, al Committente, all'impresa esecutrice delle opere ed al Direttore dei Lavori; l) osservanza delle norme e delle prescrizioni delle leggi e regolamenti a tutela della protezione, sicurezza, assicurazione ed assistenza dei lavoratori; m) provvedere ai materiali, agli operai ed ai mezzi d'opera occorrenti per le normali prove di collaudo. [9]È possibile inserire una clausola arbitrale. [10]Ove sia presente un piano di rateizzo è possibile inserire la formula: “l'appaltatore ed il committente stabiliscono che la ditta è autorizzata a sospendere l'esecuzione dei lavori, previsti dal presente contratto, per inadempienza contrattuale qualora si raggiungessero durante il piano di rateizzo di cui al presente appalto una morosità pari al .... % delle somme maturate e non pagate”. [11]Secondo l'orientamento giurisprudenziale è necessario procedere ad una specifica indicazione delle clausole che si intendono vessatorie e, quindi, da approvarsi per iscritto (in questo senso, infra aliosCass. n. 21816/2009), mentre non può ritenersi realizzato l'adempimento ex art. 1341, comma 2 c.c. quando le parti richiamano in blocco tutte le condizioni generali del contratto o gran parte di esse, comprese quelle prive di carattere vessatorio (Cass. n. 2970/2012). CommentoPremessa Il codice civile disciplina l'affidamento dei lavori da parte del condominio in maniera differente a seconda che si tratti di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. I lavori di manutenzione ordinaria possono essere ordinati dall'amministratore, cui spetta, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 3 c.c., il compito di far eseguire tali interventi, oppure dall'assemblea, che ha competenza generale sulla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. La ratio di tale norma risiede nell'esigenza di celerità degli atti di manutenzione di modesta entità (si pensi alla sostituzione delle lampadine nelle parti comuni dell'edificio), soddisfatte mediante l'attribuzione della competenza all'amministratore che, in assenza di ulteriori formalità, potrà decidere ed assegnare l'intervento. Conferimento di lavori di manutenzione straordinaria I lavori di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberati dall'assemblea secondo il disposto di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4 c.c.; la decisione, quindi, spetta all'assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico, quale è la deliberazione. Ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c. l'amministratore ha il potere di ordinare lavori straordinari nei soli casi in cui gli stessi rivestano il carattere d'urgenza. Validità del conferimento dell'appalto In tema di validità del conferimento dell'incarico dei lavori la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'autorizzazione dell'assemblea può intervenire anche mediante successiva ratifica, sempre che la delibera assembleare determini, in ogni caso, l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori. Non è necessario, invece, che siano specificati tutti i particolari dell'opera, essendo sufficiente che siano fissati gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. La delibera dell'assemblea condominiale che autorizzi un'opera, peraltro, può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato. È altresì ammissibile la successiva integrazione della delibera di approvazione dei lavori inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. Una volta intervenuta la delibera assembleare che approvi i lavori, l'amministratore di condominio riceve mandato di stipulare il contratto di appalto con la ditta prescelta. Qualora, invece, l'amministratore stipuli il contratto di appalto con una ditta differente, senza di ciò informare i condomini, è tenuto a rifondere al condominio le maggiori spese che questo è tenuto a sopportare (Trib. Napoli 10 marzo 1995). Insindacabilità della delibera di approvazione dei lavori In ogni caso, la delibera di approvazione dei lavori straordinari non è censurabile da parte dei singoli condomini dal punto di vista dell'utilità dei lavori, dell'adeguatezza tecnica dell'intervento stabilito o della scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta, essendo tali censure escluse dal sindacato dell'autorità giudiziaria. Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali – infatti – è limitato al riscontro della legittimità, in base alla norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell'eccesso di potere, essendo invece escluso il sindacato sul merito e sulle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all'assemblea (Cass. II, n. 4430/2017). Delibera di nomina del direttore dei lavori Sempre con riguardo alle delibere condominiali, la giurisprudenza di merito ha evidenziato come la nomina del direttore dei lavori sia strettamente collegata alla decisione di far eseguire gli interventi manutentivi straordinari, onde la necessità che anche tale delibera sia adottata con la medesima maggioranza di cui all'art. 1136, comma 4, c.c., in quanto incidente sulla puntuale esecuzione del contratto di appalto (Trib. Civitavecchia 11 aprile 2007). La scelta dell'impresa e del direttore dei lavori, pertanto, sono rimesse alla discrezionalità dell'assemblea. In assenza di precise norme regolamentari che disciplinino la procedura da seguire per la gara d'appalto, i lavori potranno essere assegnati senza problemi non per forza all'impresa che presenta il preventivo più economico. Responsabilità per i danni provocati alla proprietà individuale Una volta aggiudicato l'appalto per l'esecuzione di lavori condominiali, si pone il problema della responsabilità del condominio (committente) o dell'appaltatore in relazione ai danni provocati alla proprietà individuale del condomino dall'impresa appaltatrice scelta per l'esecuzione di lavori condominiali. Di regola, l'appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi nell'esecuzione dall'opera, data l'autonomia dell'appaltatore, il quale esplica la sua attività nell'esecuzione dell'opera assunta con propria organizzazione, apprestandone i mezzi, nonché curandone le modalità ed obbligandosi verso il committente a prestargli il risultato della sua opera. Per tale motivo, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità può configurarsi una corresponsabilità del committente solo nei seguenti casi: - specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c. dal precetto di neminem laedere; - riferibilità dell'evento al committente stesso per culpa in eligendo per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea; - ipotesi in cui l'appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive (Cass. n. 13131/2006; Cass. n. 11478/2004). Solo in quest'ultima ipotesi può affermarsi l'esistenza di un rapporto institorio tra il committente e l'appaltatore, con conseguente applicabilità dell'art. 2049 c.c. Nelle restanti ipotesi, invece, l'eventuale responsabilità del committente deriva dalla violazione delle regole di cautela previste dall'art. 2043 c.c. (Cass. n. 10652/1997). “Culpa in eligendo” del condominio per i danni alla proprietà individuale In tema di culpa in eligendo del condominio nella scelta dell'appaltatore, la giurisprudenza ha riconosciuto che al fine della configurabilità di tale responsabilità del condominio non è sufficiente desumere ex post l'erroneità della scelta dal verificarsi del danno; è necessario, invece che il danneggiato dia prova che, in base ad una valutazione ex ante, al momento della conclusione del contratto la ditta appaltatrice presentasse caratteristiche tali da evidenziarne l'assoluta inidoneità a compiere l'opera oggetto dell'appalto (Trib. Salerno I, 27 ottobre 2009; Cass. III, n. 25173/2007). Il condominio, inoltre, non può andare esente da responsabilità verso i condomini (soggetti terzi nel caso di lavori eseguiti dal condominio) semplicemente adducendo di aver affidato la sorveglianza dei lavori ad un direttore dei lavori, essendo ravvisabile tale colpa del committente ogniqualvolta il compimento dell'opus o del servizio sia stato affidato ad un appaltatore privo della capacità tecnica e dell'organizzazione d'impresa necessarie ad eseguire la prestazione senza pericolo di danno per i terzi (Cass. n. 4697/1984); né il condominio può andare esente da culpa in eligendo sostenendo che l'impresa scelta fosse idonea in quanto scelta sulla base del miglior prezzo (Cass. n. 15782/2006). I medesimi principi si applicano anche in tema di subappalto, in quanto il subcommittente risponde nei confronti dei terzi in luogo del subappaltatore solo nel caso in cui non si sia limitato alla mera sorveglianza sull'opera oggetto del contratto ma abbia esercitato una ingerenza sull'attività di quest'ultimo così penetrante da ridurlo al ruolo di mero esecutore (Cass. n. 4361/2005). Responsabilità dell'appaltatore per difetti dell'opera Anche agli appalti di lavori condominiali trova applicazione la garanzia per difetti dell'opera prevista dall'art. 1668 c.c., che autorizza il committente a chiedere che l'appaltatore elimini a proprie spese i vizi o le difformità dell'opera, salvo il risarcimento del danno. Tale norma è espressione del principio di conservazione del contratto, che si giustifica alla luce della natura dell'opera, la quale può non essere rifiutata né deve essere necessariamente accettata nello stato in cui si trova. Alla luce di tale principio si comprende l'introduzione, in alternativa all'azione di risoluzione, di un'eccezionale ipotesi di azione di adempimento, quale è l'azione di eliminazione del difetto dell'opera. Quanto alla legittimazione, la giurisprudenza ha riconosciuto che in tema di appalto di lavori condominiali, l'azione di risarcimento ex art. 1668 c.c. nei confronti dell'appaltatore per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta e regolare esecuzione può essere promossa da ciascuno dei condomini, legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall'amministratore (Cass. II, n. 631/2003). Responsabilità dell'appaltatore per i furti subiti dai privati se agevolati dalle impalcature In tema di appalto di lavori condominiali costituisce principio generale quello per cui per tutto il tempo dell'esecuzione dei lavori il potere di vigilanza e controllo passa dal condominio all'appaltatore, onde il committente non è obbligato a sorvegliare l'esecuzione del contratto di appalto né tanto meno a cooperare con questi alla realizzazione di esso. In applicazione di tale principio è possibile individuare il soggetto responsabile in caso di furto consumato da persona introdottasi in un appartamento, avvalendosi dei ponteggi installati dall'impresa appaltatrice per i lavori di riattazione dello stabile. Ed invero, secondo la giurisprudenza di legittimità l'imprenditore è responsabile ex art. 2043 c.c. del furto subito da uno dei condomini laddove la persona si sia introdotta nell'abitazione agevolato dai ponteggi di cui si avvale l'appaltatore, sempre che l'imprenditore abbia trascurato le più elementari norme di diligenza e di perizia, nonché la doverosa adozione di cautele idonee ad impedire l'uso anomalo delle dette impalcature. L'appaltatore di lavori alla facciata del muro condominiale, pertanto, è tenuto a custodire e vigilare l'impianto posto in essere per tutta la durata delle opere, anche predisponendo appositi sistemi di antifurto o allarme sull'impalcatura, al fine di evitare furti negli appartamenti condominiali, onde costituisce violazione del principio del neminem laedere la condotta dell'appaltatore che abbia (colposamente) creato un agevole accesso ai ladri ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno (Trib. Milano 28 ottobre 2002). La colpa del furto non potrebbe essere imputata al condominio committente proprio perché è l'appaltatore a scegliere liberamente le modalità operative da adottare per l'esecuzione dell'opus o del servizio. Ne consegue che il committente non risponde dei danni causati a terzi dall'appaltatore, a meno che il danno non sia derivato direttamente dall'esecuzione delle rigide istruzioni impartite dal committente all'appaltatore (Trib. Roma XIII, 18 gennaio 2006). Il risarcimento può essere diminuito ex art. 1227 c.c. in caso di concorso di colpa del condomino derubato che abbia lasciato incustoditi in casa valori e gioielli (Trib. Milano 31 maggio 2006). Responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio Strettamente connesso al tema dell'appalto per esecuzione di lavori condominiali è l'annoso dibattito relativo alla natura delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi. La giurisprudenza formatasi prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (l. n. 220/2012) aveva sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della natura solidale passiva. Secondo tale impostazione, quindi, il creditore può procedere nei confronti di ciascuno dei condomini solo per la quota dovuta dallo stesso, non anche per l'intero importo (Cass. S.U., n. 9148/2008). La più recente giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che, con la nuova formulazione dell'art. 63 disp. att. c.c. introdotta dalla riforma del 2012, il legislatore non ha inteso introdurre espressamente la regola della solidarietà passiva ma ha semplicemente disciplinato una particolare fattispecie, sancendo che il creditore può agire nei confronti dei singoli condomini in regola con i pagamenti solo dopo l'escussione dei condomini morosi; in tale ipotesi, quindi, il creditore potrà agire nei confronti del condomino in regola con i pagamenti secondo il criterio della parziarietà dell'obbligazione, onde la somma da recuperare andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1123 c.c. (Cass. n. 20073/2017). Nel caso di lavori di rifacimenti del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva, la giurisprudenza ha riconosciuto che il condomino che abbia pagato l'intero corrispettivo dell'appalto concluso dall'amministratore non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento. In siffatta ipotesi, il condomino potrà solamente agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro (Cass. II, n. 199/2017). Profili fiscali Sul compenso percepito in virtù di un contratto di appalto fra un costruttore e un condominio, che abbia come oggetto l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, andrà applicata un'aliquota i.v.a. del 10% (Trib. Roma 3 maggio 2003). |
