Contratto di vendita bene immobile con riserva di proprietàRiferimenti normativi: Riferimenti giurisprudenziali: InquadramentoLa vendita con riserva di proprietà di bene immobile è una formula alternativa di acquisto di beni immobili sempre più diffuso nella prassi, benché il Codice civile nell'impianto originario concepisse l'istituto solo con riferimento ai beni mobili. Si pensi, ad esempio, alla vendita di fabbricati da parte del costruttore in cui l'istituto, mediante il differimento dell'effetto traslativo, offre al venditore idonea garanzia dell'integrale pagamento del prezzo, consentendo al contempo al compratore di verificare l'effettiva conformità del bene al contratto. In ragione dei suddetti vantaggi, dottrina e giurisprudenza hanno riconosciuto la validità della vendita con riserva di proprietà come mezzo di trasferimento della proprietà immobiliare, sia pure con gli adattamenti resi necessari dalle regole di circolazione dei beni immobili. Tanto anche in base alla circostanza che la validità dell'istituto trova sistematica conferma in molteplici leggi speciali che disciplinano l'acquisto a rate di alloggi popolari e fondi agricoli. FormulaRepertorio n. .... Raccolta n. .... COMPRAVENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ REPUBBLICA ITALIANA Il giorno ...., in .... e nel mio studio. Innanzi a me .... ...., Notaio iscritto nel Ruolo del Distretto Notarile di ...., residente in .... con studio ivi alla via .... n. .... SI COSTITUISCONO quale parte venditrice: – la società ...., con sede in .... alla via .... n. ...., capitale sociale di € .... ( .... virgola ....) interamente versato, titolare del numero .... di iscrizione al Registro delle Imprese di .... e di codice fiscale ...., e del numero .... di iscrizione al R.E.A. di ...., in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante, ...., nato a .... il .... / .... / .... /, domiciliato per l'incarico presso .... a questo atto autorizzato in virtù dei poteri a lui derivanti dallo Statuto sociale; quale parte acquirente: – .... ...., nata a .... il giorno ...., domiciliata .... alla via .... n. ...., C.F. ..... Dell'identità personale dei costituiti, cittadini italiani, io Notaio sono certo. la Sig.ra ...., preliminarmente ai sensi dell'art. 2659 c.c., dichiara di essere .... [1] Chiarito quanto innanzi, gli intervenuti, premettono: - I - – che la società “ ....”, ha realizzato nel Comune di ...., alla via ...., il fabbricato distinto con lettera “ ....” posto .... per chi proviene da via ...., su .... livelli residenziali fuori terra, per complessivi .... appartamenti, e un piano seminterrato ad uso boxes d'autorimessa; - II - – che la società “ ....” sta realizzando detto fabbricato sul suolo acquistato in virtù dei seguenti titoli: – atto di compravendita del notaio .... di .... in data .... rep. n. .... / .... (tr.tto presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. ....); Clausola alternativa: Oppure, “successione di ...., nato/a a .... il ...., deceduto/a il .... e devolutasi in forza di legge in favore di ....; l'indicata successione risulta denunciata all'Ufficio del Registro di .... in data .... al n. .... del .... e tr.tta presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. .... ed accettata con nota trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. ....; oppure “atto di permuta del notaio .... di .... in data .... rep.n. .... / .... (reg.to in data .... al n. .... e tr.tto presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. ...., nn. ...., nn. .... ”; oppure “atto di donazione del notaio .... di .... in data .... rep. n. .... (tr.tto presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. .... ”; oppure, “atto di divisione del notaio .... di .... in data .... rep. n. .... (tr.tto presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. ..... - III - – che su detto fabbricato la società “ .... “ ha concesso ipoteca iscritta in data .... ai nn. .... .... per l'importo complessivo di € ...., .... ( .... virgola .... ) [2] a favore del .... a garanzia del mutuo ipotecario di originari .... concesso da detto Istituto con atto per notaio .... in data .... rep. n. .... / .... (reg.to a .... in data .... al n. .... serie ....); - IV - – che il predetto fabbricato è stato edificato in virtù del Permesso di Costruire n. .... rilasciato dal Comune di .... in data ....; che, successivamente, è stata presentata per variazioni senza opere S.C.I.A. protocollata dallo stesso Comune in data .... prot. n. ....; e che per lo stesso è stato rilasciato dal Comune di .... in data .... prot. n. .... il Certificato di agibilità. Tutto ciò premesso, i costituiti CONVENGONO QUANTO SEGUE Art. 1 - CONSENSO ED IMMOBILE La società “ .... “, come rappresentata, riservandone per sé – ai sensi dell'art. 1523 c.c. – la proprietà fino all'integrale pagamento del prezzo nei termini e con le modalità di cui al successivo art. 4, VENDE al Sig./Sig.ra ...., CHE ACQUISTA la piena proprietà della seguente unità immobiliare, facente parte del fabbricato meglio descritto in premessa, sita nel Comune di ...., alla via ...., e precisamente: a) appartamento al piano .... distinto con il n. int. ...., della consistenza di .... ( .... virgola ....) vani catastali; confinanti con distacco da via ...., con unità immobiliare sub. ...., e con vano scala e riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di .... al foglio n. ...., p.lla .... sub. ...., piano ...., interno ...., categoria ...., classe ...., consistenza .... vani, RC € ....; b) box per auto al piano seminterrato, distinto con il sub. ...., della consistenza catastale di metri quadrati .... ( ....), destinato a pertinenza dell'appartamento di cui alla precedente lett. a), confinante con terrapieno, area di manovra e box per auto sub .... e riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di .... al foglio n. ...., p.lla .... sub. ...., piano ...., interno ...., categoria ...., classe ...., consistenza .... vani, RC € ....; Le dette consistenze sono raffigurate nella planimetria depositata negli atti del Catasto, che, visionata ed approvata dalle parti e vidimata ai sensi di legge, si allega in un unico plico al presente atto sotto la lettera “ .... “; ai sensi e per gli effetti dell'art. 29 comma 1-bis l. n. 52/1985, .... [3] , nella qualità, dichiara che la planimetria dell'immobile in oggetto, allegata in copia, ed i dati catastali dell'immobile stesso sono conformi allo stato di fatto. Art. 2 - PRECISAZIONI Nella vendita sono compresi tutti i connessi diritti, gli accessori, le accessioni e le pertinenze di quanto venduto nonché la quota proporzionale sulle parti comuni del fabbricato, così come determinate dalla legge e dai titoli di provenienza di cui al punto - II - della premessa. La parte acquirente, contestualmente a questa compravendita, conferisce mandato irrevocabile alla società venditrice per procedere, in nome e per conto della parte acquirente, a cedere gratuitamente, in favore del Comune di ...., le aree che saranno destinate ad uso pubblico, con tutti i poteri all'uopo necessari anche per il compimento di tutte le operazioni tecniche e legali prodromiche e/o conseguenziali. La società venditrice si riserva la facoltà di fare amministrare l'intero fabbricato da persona di proprio gradimento sino a che non avrà venduto tutte le unità immobiliari che lo compongono. Art. 3 - DICHIARAZIONI URBANISTICHE il Sig. ...., nella qualità, ai sensi della vigente normativa urbanistica, dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che l'immobile oggetto del presente atto è stato edificato in virtù del titolo amministrativo indicato al punto - VI - della premessa di questo atto. In argomento, lo stesso precisa che successivamente nell'immobile in oggetto non sono state eseguite ulteriori opere soggette a provvedimenti autorizzativi e, pertanto garantisce che nessuna delle previsioni sanzionatorie contemplate dalla vigente normativa urbanistica trova applicazione nel caso di specie. Art. 4 - PREZZO Le parti, ciascuna per quanto di propria spettanza, consapevoli delle responsabilità penali previste dall'art. 76 del decreto 445/2000 per le ipotesi di mendacio, ai sensi dello stesso d.P.R. 445/2000 e dell'art. 35 commi 21 e 22 della l. n. 248/2006 dichiarano: 1) che il prezzo della presente vendita è stato convenuto in € ....,00 ( .... virgola ....) oltre IVA come per legge; 2) che detto prezzo viene corrisposto come segue: a) € ...., 00 ( .... virgola ....) sono stati già corrisposti dalla parte acquirente alla società venditrice, che ne ha rilasciato quietanza, mediante .... [4] ; b) € ...., 00 ( .... virgola ....) vengono corrisposti in questo momento mediante .... [5] ; il Sig. .... nella qualità riscuote il pagamento e rilascia quietanza della somma sub b); c) € ....,00 ( .... virgola ....) saranno corrisposti senza aggravio di interessi, mediante n. .... rate mensili dell'importo di € .... scadenti .... [6] di ogni mese, consecutivamente, a partire dal .... [7] È in facoltà della parte acquirente effettuare maggiori versamenti; in tal caso, riducendosi il debito residuo, si ridurrà il numero delle rate, fermo restando l'importo di ciascuno di esse. Le parti convengono che la proprietà del cespite oggetto di questo atto, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1523 e ss. c.c., sarà acquistata dalla parte acquirente solo con il pagamento integrale dell'intera somma. In conseguenza, la società venditrice si obbliga a rilasciare, dopo l'integrale pagamento del prezzo, a richiesta e spese della parte acquirente, dichiarazione attestante l'avvenuto soddisfacimento del prezzo stesso, al fine di far risultare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di .... (sotto forma di trascrizione e/o di annotamento a margine della trascrizione di questo atto) l'avvenuto trasferimento della proprietà. Si precisa tra le parti che detto prezzo è stato determinato in base a quanto definito dal Comune di .... ed accettato dalla Società venditrice nell'atto unilaterale d'obbligo edilizio nascente da scrittura autenticata nelle firme dal Notar .... in data .... rep. n. .... / .... (tr.tta presso la Conservatoria dei RR.II. di .... in data .... ai nn. ....); 3) di essersi avvalse per la conclusione del presente contratto del seguente mediatore immobiliare: – società “ .... “, con sede in .... alla via .... n. ...., iscrizione Registro Imprese di .... C.F. e P.IVA n. ...., REA n. .... - ...., - legale rappresentante ...., nato a .... il .... / .... / ...., cui la parte promittente acquirente ha corrisposto un compenso di € .... IVA compresa, mediante ...., a fronte della fattura n. ...., e cui la parte promittente venditrice ha corrisposto un compenso di € .... IVA compresa, mediante .... a fronte della fattura n. .... Art. 5 - CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA Ai sensi dell'art. 1456 c.c. le parti convengono che il mancato o tardivo pagamento di numero .... rate mensili consecutive costituirà causa di risoluzione del presente contratto. La risoluzione si verificherà di diritto, ai sensi dell'art. 1456, comma 2, c.c., solo a seguito di comunicazione inviata mediante lettera raccomandata A. R. dalla società .... all'acquirente. Nell'ipotesi di risoluzione per inadempimento del compratore le parti convengono che le somme già pagate resteranno acquisite alla società venditrice a titolo di indennità. Art. 6 - POSSESSO Il possesso del cespite oggetto di questo atto viene trasferito sin da questo momento alla parte acquirente che da oggi ne godrà le rendite e ne sopporterà gli oneri. Art. 7 - GARANZIE La parte venditrice garantisce la parte acquirente: – in ordine alla legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza; – in ordine ad ogni ipotesi di evizione, sia totale sia parziale, dichiarando che sul cespite in oggetto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti e da sequestri, privilegi, oneri e diritti reali o personali che ne diminuiscano il pieno godimento e la libera disponibilità fatta unicamente eccezione per: – in ordine all'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo di cui al punto - III - della premessa, la società venditrice dichiara che il debito relativo agli immobili in oggetto è stato estinto e che la cancellazione avverrà a propria cura e spese; – in ordine dalla inesistenza di liti relative alla consistenza immobiliare in oggetto, obbligandosi, in caso contrario a tenere indenne la parte acquirente da ogni molestia; – in ordine al pagamento di qualunque tassa od imposta (diretta o indiretta) comunque afferente il cespite trasferito, impegnandosi a corrispondere quelle dovute fino a oggi, anche se accertate o iscritte a ruolo in epoca successiva a tale data; – in ordine alla conformità di tutti gli impianti alle normative vigenti. Art. 8 - PRESTAZIONE ENERGETICA Le parti dichiarano di essere a conoscenza dei diritti, degli obblighi e delle sanzioni scaturenti a loro profitto ed a loro carico dalla normativa di cui al d.lgs. n. 192/2005 e successive modifiche, integrazioni e sostituzioni. La parte venditrice dichiara di avere dotato l'appartamento di cui all'art. 1, lett. a) riportato in Catasto con il sub .... del prescritto attestato di prestazione energetica, che essa dichiara essere pienamente valido ed efficace, in quanto redatto da tecnico in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa, non scaduto né decaduto, stante l'assenza di cause, sopravvenute, tali da avere determinato la mancata aderenza delle risultanze di cui all'attestazione medesima rispetto alla situazione energetica effettiva dell'unità immobiliare considerata e stante l'avvenuto rispetto, alla data odierna, delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici installati. La parte acquirente, pertanto, dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell'edificio comprensiva dell'Attestato di prestazione energetica relativo alla suddetta unità immobiliare, che si allega al presente atto sotto la lettera “ ....” dichiarando altresì di essere edotta che il suddetto Attestato ha una validità temporale massima di .... anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare. Le parti dichiarano altresì, che per il box per auto di cui al precedente art. 1, lett. b) riportato in Catasto con il sub .... e ricadente in categoria catastale ...., non c'è obbligo di dotazione dell'Attestato di Prestazione Energetica, perché trattasi di porzione di edificio che risulta non compresa nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'art. 3, d.P.R. n. 412/1993, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, comma 3, lett. e) d.lgs. n. 192/2005. Art. 9 - IPOTECA LEGALE La parte venditrice rinuncia all'ipoteca legale di cui all'art. 2817 c.c. Art. 10 - REGIME TRIBUTARIO Il presente atto è soggetto ad IVA, trattandosi di alienazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo e relative pertinenze, effettuata da impresa costruttrice nei cinque anni dall'ultimazione dei lavori, e pertanto sconta imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa. Clausola alternativa: Il presente atto non è soggetto ad IVA trattandosi di alienazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo e relative pertinenze, effettuata da impresa costruttrice decorsi cinque anni dalla ultimazione. L'IVA è ridotta al 4%, trattandosi di vendita di abitazione non di lusso (secondo i criteri del Decreto del M.LL.PP. 2.8.1969), che conserva l'originaria destinazione e della relativa pertinenza (classificata nella categoria cat. ....) destinata al servizio della stessa, effettuata a favore di persone fisiche, che a pena di decadenza, dichiarano: – di voler stabilire la propria residenza nel Comune di .... entro .... ( ....) mesi da oggi; – di essere .... [8] e di non essere titolare esclusivo [9] dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui sono siti gli immobili acquistati; – di non essere titolare esclusivo, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima abitazione richiamate nel comma I lettera “C” della nota II bis dell'art. 1 della tariffa parte I allegata al d.P.R. n. 131/1986. Art. 11 - SPESE E DICHIARAZIONI FISCALI Sono a carico della parte acquirente: – le imposte e tasse di trasferimento; – le spese notarili e di istruttoria legale. Le parti mi dispensano dalla lettura di quanto allegato. Di questo atto, in parte dattiloscritto da persona di mia fiducia ed in parte scritto a mano da me notaio su .... fogli per .... facciate e .... righi della ...., ho dato lettura ai costituiti che lo approvano. Sottoscritto alle ore .... [1]Specificare se l'acquirente è celibe o coniugato e, in quest'ultimo caso, se è in regime di comunione o di separazione legale dal coniuge. [2]Inserire l'importo in numeri. [3]Indicare il nome del legale rappresentante della società venditrice. [4]Indicare modalità di pagamento. [5]Indicare modalità di pagamento. [6]Indicare il giorno in cui deve avvenire il pagamento. [7]Indicare il mese a partire dal quale deve effettuarsi il pagamento. [8]Indicare lo status di celibe o di coniugato. [9]“ ....o in comunione con il coniuge”, ove la parte acquirente sia coniugata ed in regime di comunione legale. CommentoPremessa Il contratto di compravendita di immobile con riserva di proprietà costituisce una modalità alternativa di acquisto di bene immobile, disciplinata dagli artt. 1523 e ss. c.c. Sebbene, difatti, l'originaria impostazione del Codice civile concepisse la vendita con riserva di proprietà con esclusivo riferimento ai beni mobili, attualmente essa si ritiene pacificamente applicabile anche ai beni immobili. Tanto non solo in ragione della evoluzione nel tempo della figura, ma anche della espressa previsione del patto di riservato dominio nella legislazione speciale in materia di assegnazione alloggi dell'edilizia popolare ed economica e dei terreni della riforma fondiaria. Pertanto, in applicazione della disciplina codicistica dell'istituto ed in deroga alla disciplina prevista per i contratti di vendita, l'acquirente di un bene immobile con riservato dominio, pur entrando da subito nel possesso del bene oggetto di vendita, non ne diventa immediatamente proprietario, in quanto l'effetto traslativo è sospensivamente condizionato al pagamento dell'ultima rata e, quindi, alla corresponsione dell'intero prezzo pattuito. L'art. 1523 c.c. consente al compratore di godere dell'immobile fin dalla conclusione del contratto ed al venditore di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato. In particolare, ai sensi dell'art. 1525 c.c. l'inadempimento del compratore determina la risoluzione del contratto solo ove superi l'ottava parte del prezzo pattuito. La norma, nella parte in cui prevede un limite di rilevanza legale dell'inadempimento del compratore, oltre a garantire l'acquirente da possibili vessazioni del venditore, è coerente con la disciplina generale prevista dall'art. 1455 c.c., che consente la risoluzione del contratto solo in caso di inadempimento di non scarsa importanza. Ne deriva, pertanto, che l'omesso pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo impedisce al venditore di chiedere la risoluzione del contratto, ancorché non gli impedisca di far valere l'azione contrattuale di adempimento in relazione al bene oggetto del patto di riservato dominio (Cass. II, n. 23967/2013). La disposizione di cui all'art. 1525 c.c. ha lo scopo di limitare l'autonomia contrattuale attraverso "l'eteroregolamentazione legale che richiede, affinché la vendita possa risolversi su domanda del venditore rimasto creditore del prezzo, che il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo", con "la rilevanza dell'inadempimento tipizzata dall'ordinamento che preclude al venditore o al suo cessionario di poter chiedere la risoluzione oltre i limiti della rilevanza legale" (Cass. n. 23967/2013; conf. Cass. n. 22190/2020). Nel caso in cui vi sia una risoluzione del contratto per colpa dell'acquirente, l'art. 1526 c.c. prevede che il venditore debba restituire le rate riscosse, ma ha diritto ad un compenso per l'uso del bene, oltre al risarcimento del danno. D'altra parte, ove il contratto attribuisca al venditore la facoltà di trattenere le rate riscosse a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità pattuita sino a farla divenire un equo compenso. L'opponibilità del patto di riservato dominio Il patto di riservato dominio avente ad oggetto beni immobili può essere opposto tanto dal compratore quanto dal venditore ai terzi aventi causa o creditori della controparte. Sul punto, deve preliminarmente osservarsi che l'art. 1524, comma 1 c.c., diversamente da quanto previsto con riguardo ai beni mobili, non contiene una disciplina espressa dell'opponibilità del patto di riservato dominio di beni immobili ai terzi creditori del compratore; né contiene una disciplina espressa in ordine ai conflitti tra venditore e terzi aventi causa dal compratore. Pertanto, la dottrina prevalente, traendo argomento dal rinvio disposto dall'ultimo comma dell'art. 1524 c.c., ritiene che il criterio di soluzione dei suddetti sia quello generale basato sulla priorità della trascrizione. Alla luce di quanto sopra, pertanto, il conflitto tra il venditore ed il terzo avente causa dal compratore sarà risolto in base all'anteriorità della trascrizione dei rispettivi titoli, indipendentemente dalla data di formazione dell'atto, per cui il venditore può opporre al terzo subacquirente il patto di riservato dominio solo ove esso sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione dell'atto di subacquisto. Allo stesso modo, la regola della priorità della trascrizione si applica anche ai conflitti tra il venditore e il terzo creditore del compratore, di tal che il venditore non potrà opporre il patto di riservato dominio avente ad oggetto beni immobili se non l'ha trascritto anteriormente alla trascrizione del pignoramento. Anche nel caso dei creditori o terzi subacquirenti del venditore, l'art. 1524 c.c. non fornisce alcun criterio. Pertanto, in assenza di disciplina specifica, alcune voci in dottrina hanno ritenuto che i creditori o terzi aventi causa dal venditore risultassero immeritevoli di tutela. Si tratta, tuttavia, di una tesi ampiamente superata; difatti, dalla natura reale della posizione giuridica del compratore e dalla trascrivibilità del patto di riservato dominio di beni immobili, difatti, discende l'applicabilità delle regole generali in tema di circolazione dei beni immobili, onde il compratore potrà opporre il riservato dominio ai creditori o aventi causa dal venditore solo ove l'abbia trascritto anteriormente alla trascrizione del pignoramento o alla trascrizione dell'atto di acquisto. Modalità di trascrizione Con riguardo alle modalità di esecuzione della pubblicità si registrano opinioni divergenti, a seconda della configurazione che si ritiene di dover dare alla vendita con riserva di proprietà. Secondo un primo orientamento, coerentemente con la natura di vendita sospensivamente condizionata dell'istituto in esame, è sufficiente menzionare la riserva di proprietà nella nota di trascrizione dell'atto di vendita, in analogia con quanto disposto dall'art. 2659, comma 2 c.c. per il trasferimento del diritto sottoposto a condizione o termine. Tale soluzione, tuttavia, secondo un diverso orientamento è inidonea a rappresentare tanto il significato della riserva di proprietà, che non è una semplice condizione sospensiva, tanto il contenuto specifico delle situazioni soggettive che derivano in capo alle parti ed in special modo del compratore che, fin dal momento della conclusione del contratto, è titolare di un diritto reale e non di un diritto personale di godimento. In tal senso, pertanto, una parte della dottrina ha ritenuto necessaria una doppia trascrizione: la trascrizione della vendita a favore del compratore e contro il venditore, per rendere la vendita opponibile a terzi creditori o aventi causa dal venditore; la trascrizione del patto di riservato dominio a favore del venditore e contro il compratore. La teoria della doppia trascrizione, tuttavia, riducendo il riservato dominio a mero patto accessorio, finisce per snaturare l'unitarietà dell'operazione negoziale posta in essere dai contraenti, tralasciando la complessa situazione giuridica che esso genera e che consta di diritti reali contestualmente vantati dalle parti sul medesimo bene. La trascrizione dell'atto di vendita effettuata senza menzionare la riserva di proprietà, difatti, non dà conto del permanere della titolarità del bene in capo al venditore, mentre la trascrizione del patto di riservato dominio finisce per dare pubblicità ad un atto di disposizione del bene che il compratore non ha compiuto. Alla luce delle suesposte considerazioni, pertanto, la dottrina e la giurisprudenza prevalenti ritengono preferibile un unico adempimento pubblicitario che consenta, tramite menzione del patto di riserva nella nota di trascrizione, di rappresentare la coincidenza non solo temporale ma anche funzionale tra l'alienazione del diritto e la riserva di proprietà, come presupposto necessario per il differimento dell'effetto traslativo. In seguito al completo pagamento del prezzo, infine, sarà necessario un atto di quietanza da parte del venditore, che consentirà di far risultare nei registri immobiliari il venir meno della riserva di proprietà. I vantaggi e gli svantaggi fiscali dell'istituto La vendita con riserva di proprietà, si è detto, è una modalità di acquisto alternativa di un bene immobile, con vantaggi e svantaggi sia di tipo sostanziale che fiscali per ambo le parti, coerentemente con la contestuale configurabilità di diritti reali sia in capo al compratore che al venditore. Gravano sul compratore le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà dell'immobile (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA), in quanto esse si applicano al momento dell'atto, nonostante l'apposizione della clausola di riserva della proprietà. Il testo unico dell'imposta di registro (art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986) dispone espressamente che le vendite con riserva di proprietà non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva, così come anche nella disciplina dell'IVA (art. 1, comma 2, d.P.R. n. 663/1972) la vendita con riserva di proprietà è considerata cessione dei beni ai fini dell'applicazione dell'imposta, onde l'onere del compratore dell'integrale pagamento delle stesse fin dal momento della sottoscrizione del contratto. Nelle more del pagamento del prezzo, invece, le imposte dirette e le imposte locali (IMU, TASI) che gravano sulla proprietà rimangono a carico del venditore, coerentemente con il differimento dell'effetto traslativo alla corresponsione di tutto l'importo pattuito. Strettamente connessa ai carichi fiscali derivanti dalla vendita con riserva di proprietà è la questione della decorrenza delle plusvalenze immobiliari. Secondo quanto previsto dalla normativa fiscale in materia di redditi, anche in caso di cessione di immobile acquistato con riserva di proprietà può realizzarsi plusvalenza imponibile. In termini generali, si ha plusvalenza imponibile in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni a destinazione agricola) acquistati o costruiti da non più di cinque anni, mentre essa non sussiste quando gli immobili ceduti sono stati acquisiti per successione o, ancorché acquistati o costruiti, essi siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nella maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione. Pertanto, al fine di valutare se si realizza o meno una plusvalenza imponibile, è sempre necessario fare riferimento alla data di acquisto della proprietà. Come detto in precedenza, nella vendita con patto di riservato dominio l'acquirente ottiene immediatamente la disponibilità del bene assumendosi anche i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell'oggetto, ma è soltanto nel momento del pagamento dell'ultima rata che il compratore riscatta il bene e ne acquista la proprietà. Quindi, per determinare il tempo trascorso tra l'acquisto e la cessione dell'immobile, non deve farsi riferimento alla data di stipula dell'atto di compravendita ma alla data del riscatto, coincidente con quella di pagamento dell'ultima rata giacché, come chiarito anche dalla risoluzione n. 28/E del 30 gennaio 2009, solo in quel momento si realizza l'effetto traslativo della proprietà. La circostanza che l'acquirente abbia abitato l'appartamento per tutto il tempo del riservato dominio non rileva ai fini della non imponibilità della plusvalenza realizzata perché, come precisa la norma, è necessario che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (che nel caso in esame si realizza con il riscatto) e la cessione l'appartamento sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Diversamente, la plusvalenza realizzata sarà imponibile, quale reddito diverso, di cui all'art. 67, comma 1, lett. b) TUIR. Profili fiscali Ai fini dell'Imposta sul Valore Aggiunto, il momento di effettuazione dell'operazione coincide con la data di stipulazione del rogito per gli immobili. Nelle vendite con riserva di proprietà di beni immobili, è prevista l'applicazione dell'imposta di registro nel momento dell'immediato trasferimento del diritto immobiliare, in linea con le impostazioni contabili e IVA. Le vendite con riserva di proprietà possono essere operate sia da soggetti privati che da soggetti in regime d'impresa; la differenza di trattamento a livello contabile riguarda le plusvalenze. Se un privato acquista un immobile con riserva di proprietà e successivamente lo aliena entro 5 anni, si genera un reddito diverso dato dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. Se un'impresa aliena un bene immobile strumentale acquistato a suo tempo con riserva di proprietà, conseguirà una plusvalenza o una minusvalenza: la minusvalenza sarà rilevante nell'esercizio in cui è conseguita; la plusvalenza, se il bene è stato posseduto per almeno tre anni, sarà tassabile in quote costanti nell'esercizio in cui si realizza e nei successivi esercizi, ma non oltre il quarto. Per la rateazione della plusvalenza il conteggio degli anni di possesso del bene decorrono da quando il bene è stato assegnato al soggetto, in quanto assume da quella data rilevanza fiscale. In tema di contabilizzazione dei ricavi, ai fini delle imposte sui redditi, l'art. 75, comma 2, lett. a) d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (nel testo applicabile “ratione temporis”), come anche l'art. 2, comma 2, n. 6, e l'art. 6 d.P.R. n. 633/1972, pur riguardando fattispecie non omogenee dal punto di vista civilistico, trovano un'unica regolamentazione ai fini della determinazione del principio di competenza, dovendosi avere riguardo al momento della stipula dei contratti (nella specie di locazione immobiliare con clausola di trasferimento della proprietà del bene). Ne consegue che, anche ai fini IVA, sia la vendita con riserva di proprietà che la locazione con patto di futura vendita devono essere trattate – quanto all'individuazione del momento di contabilizzazione – come operazioni ordinarie di cessione di beni, soggette all'imposta per l'intero corrispettivo al momento in cui viene effettuata, ai sensi dell'art. 6 d.P.R. n. 633/1972, non assumendo rilievo, per ragioni antielusive, il differimento del trasferimento dominicale (Cass. trib., n. 20974/2013). L'art. 2, comma 3, d.P.R. n. 643/1972 dispone che in caso di vendita con riserva di proprietà, l'alienazione si considera avvenuta all'atto della stipulazione della vendita. Ciò significa che per la legge sull'INVIM, poiché l'imposta si applica all'atto dell'alienazione a titolo oneroso (art. 2, comma 1, stesso d.P.R.), il momento cui risale il sorgere del debito fiscale è, in teoria, quello della stipula del contratto di vendita, con riserva di proprietà. Deriva da quanto sopra, pertanto, che nessun debito sussiste a carico dell'ente venditore qualora il contratto con riserva di proprietà sia stato stipulato nel 1964, e quindi, diversi anni prima dell'entrata in vigore (con decorrenza dall'1 gennaio 1973) d.P.R. n. 643/1972 istitutivo dell'INVIM (Cass. trib., n. 23469/2007). La vendita con riserva di proprietà non è assimilabile alla condizione risolutiva espressa, trattandosi di due istituti oggettivamente differenti sia dal punto di vista della disciplina civilistica, sia da quello fiscale; pertanto, nel caso di risoluzione di un contratto di vendita con riserva di proprietà per mancato pagamento del prezzo, il contratto con cui viene convenuta la risoluzione, comportando la retrocessione del bene oggetto del contratto risolto, deve essere assoggettato ad imposta proporzionale di registro, con la aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari (Cass. I, n. 5075/1998). Dall'esame congiunto del primo e del comma 2 dell'art. 27, d.P.R. n. 634/1972 si ricava che la risoluzione del contratto è soggetta all'imposta di registro in misura fissa in due casi: se dipende da condizione risolutiva espressa, ovvero se è gratuita, cioè se produce unicamente l'estinzione del vincolo e la liberazione delle parti contraenti. In ogni altro caso l'imposta è dovuta in misura proporzionale e va determinata con riferimento al corrispettivo della risoluzione e agli effetti da questa prodotti. Pertanto, in caso di risoluzione di un contratto di vendita con riserva di proprietà il contratto con il quale viene convenuta la risoluzione di detta vendita, comportando la retrocessione del bene oggetto del contratto risolto (che per la legge di registro si verifica anche nella ipotesi di vendita con riserva di proprietà, dato che tale normativa considera detta vendita immediatamente produttiva dell'effetto traslativo), deve essere assoggettato alla imposta proporzionale di registro da applicarsi con l'aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari (Cass. I, n. 5075/1998). |
