Codice Civile art. 1574 - Locazione senza determinazione di tempo.

Ipotesi residuali di applicazione dell'art. 1474

L'intera disciplina dell'art. 1574 c.c. in tema di locazione senza determinazione di tempo ha oramai una limitatissima rilevanza, essendo le regole ivi stabilite destinate a trovare applicazione in casi a dir poco residuali, visto che, da tempo e tuttora, praticamente (quasi) tutte le locazioni, o per previsione contrattuale o per l'intervento normativo, hanno una determinata efficacia nel tempo (Cass. n. 434/1978). Per questo, è stato deciso che alla locazione senza determinazione di tempo, all'omessa pattuizione del termine finale, supplisce sì, tuttora, in linea di principio, l'art. 1574 c.c., ma in primo luogo per come è stato integrato dagli artt. 1, 26 e 27 l. n. 392/1978 [applicazione ratione temporis] (Cass. n. 2022/1984).

La molto circoscritta rilevanza della norma codicistica deriva in particolare dalle inderogabili previsioni introdotte prima dalla l. n. 392/1978, che prescriveva una durata minima quadriennale per i contratti abitativi e, ora, di quattro anni più quattro (c.d. ordinari) ex lege n. 431/1998; di sei anni (con rinnovo automatico, in caso di assenza dei motivi di cui all'art. 29 l. n. 392/1978, per analogo periodo e, successivamente, di sei anni in sei anni con possibilità di disdetta non motivata ad ogni scadenza) per gli «usi diversi»; di nove anni per le locazioni alberghiere (con rinnovo automatico evitabile); ancora di sei anni per le locazioni di immobili destinati ad attività ricreative, assistenziali, culturali o locati allo Stato o ad altri enti pubblici territoriali.

Applicazioni della giurisprudenza

La disposizione dell'art. 1574, comma 1, n. 1, a norma del quale, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa, se si tratta di casa senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, si intende convenuta per la durata di un anno, salvi gli usi locali, si riferisce tanto agli usi che prevedono una diversa durata del rapporto quanto a quelli che prevedono una diversa scadenza, con la conseguenza che, nel caso di tacita riconduzione di una casa senza arredamento, la nuova scadenza della locazione, che, ove non sia applicabile la legge sull'equo canone, ha la durata prevista dall'art. 1574 c.c., espressamente richiamato dall'art. 1597 c.c., deve essere determinata in coincidenza con la data della locale scadenza consuetudinaria, ove di essa sia accertata l'esistenza (Cass. n. 6861/1993).