Il debito del condominio grava unicamente sui condomini morosi

20 Maggio 2019

Dalla pronuncia delle Sezioni Unite del 2008 alla modifica dell'art. 63 disp. att. c.c. attuata dalla recente riforma della normativa condominiale, delineata dalla l. n. 220/2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013, è più che mai aperto il dibattito in tema di azioni monitorie ed esecutive nei confronti del condominio...
Massima

Il debito del condominio deve gravare unicamente su quei condomini non in regola con il pagamento delle spese condominiali, in quanto, in materia condominiale, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino risponde, dunque, del debito condominiale assunto dall'amministratore in rappresentanza dei condomini, nei soli limiti della rispettiva quota, in quanto in tali obbligazioni difetta il requisito della unicità della prestazione, sicché, in assenza di apposita norma che disponga diversamente e ad hoc, non può applicarsi il principio base della solidarietà passiva in ipotesi di pluralità di debitori, valendo, invece, il principio della parziarietà dell'obbligazione, in analogia a quanto dispone la legge per le obbligazioni ereditarie (artt. 752 e 1295 c.c.).

Il caso

Un condominio aveva opposto il decreto ingiuntivo richiesto ed ottenuto dalla società che aveva eseguito dei lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria delle facciate, della copertura e dei terrazzini esterni a seguito del mancato pagamento di alcune fatture, eccependo - tra le varie contestazioni - che il debito doveva in ogni caso gravare su quei condomini non in regola con il pagamento delle spese condominiali.

La questione

L'attuale art. 63 disp. att. c.c. ha regolamentato - in senso fortemente innovativo - l'azione di recupero del credito per i creditori del condominio, prevedendo, al comma 2, che: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».

In tal modo, per la prima volta è stata introdotta con la l. n. 220/2012 la figura dei creditori del condominio nonché l'obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi.

Le soluzioni giuridiche

Sul punto, il Tribunale vicentino, aderendo alla tesi del condominio e richiamando i principi espressi dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9148 dell'8 aprile 2008, ha sì confermato il decreto ingiuntivo, ma ha avvertito la creditrice ingiungente che, sulla base della condanna monitoria, «dovrà procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota che a ciascuno è ascrivibile con riguardo all'obbligazione dedotta».

Osservazioni

La questione esaminata dal Tribunale di Vicenza è al centro di un vasto dibattito inerente, in primo luogo, la problematica se il decreto ingiuntivo, inteso come titolo esecutivo nei confronti del condominio, possa costituire un valido titolo per agire esecutivamente nei confronti del condomino (moroso, prima di tutto), secondariamente se è possibile dar corso ad azioni esecutive nei confronti del condominio.

La giurisprudenza ormai da tempo consente ad un creditore del condominio di ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti di quest'ultimo.

In caso di mancato pagamento dell'importo ingiunto, il maggior problema che incontra il creditore è quello di capire quale azione esecutiva intraprendere e, soprattutto, individuare il soggetto destinatario dell'azione esecutiva.

La prima soluzione proviene dalle Sezioni Unite con la nota sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, che ha affermato la natura parziaria dell'obbligazione condominiale, con la conseguenza che ogni singolo condomino risponde del debito condominiale nei soli limiti della rispettiva quota. Ciò in quanto in tali obbligazioni difetta il requisito dell'unicità della prestazione e, pertanto, non si può applicare il principio della solidarietà passiva in ipotesi di pluralità di debitori, ma quello della parziarietà dell'obbligazione.

La seconda soluzione la fornisce il legislatore che, nel riformare l'articolo 63 disp. att. c.c., ha stabilito il principio di preventiva escussione del condomino moroso e, poi, dei condomini c.d. virtuosi, sempre nei limiti della propria quota.

Da ultimo, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che, essendo il condominio soggetto distinto da ciascuno dei singoli condomini e non è dotato di autonomia patrimoniale, il creditore che intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall'ingiunto dovrà notificargli il titolo esecutivo e il precetto. Ciò in quanto il condomino esecutato - diverso, ovviamente, dal condominio ingiunto, ma pur sempre responsabile, seppur pro quota, delle obbligazioni condominiali - deve conoscere ed aver piena conoscenza della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti.

Trattasi di principi processuali che, nel nostro ordinamento, sono disciplinati negli artt. 602 e ss. c.p.c. e che trovano applicazione, non solo nelle ipotesi, più comuni, del terzo non debitore datore di ipoteca, ma anche del terzo acquirente di un bene ipotecato (art. 2858 c.c.), ovvero del terzo acquirente a seguito di dichiarazione di inefficacia dell'acquisto ottenuta dal creditore (art. 2902 c.c.).

Oltre alla notifica del titolo e del precetto il creditore dovrà poi specificare la quota condominiale del singolo condomino moroso esecutato e, se agisce nei suoi confronti per l'importo totale portato dal titolo, quest'ultimo può opporsi all'esecuzione o contestando la propria partecipazione al condominio ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella allegata e dedotta dal creditore.

In tali ipotesi, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che, nel primo caso (contestazione della partecipazione al condominio) l'onere di provare il fatto costitutivo della qualità di condomino spetta al creditore procedente, sicché, in mancanza, il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero, mentre nel secondo caso (quantità della quota millesimale) spetta all'opponente, in forza del principio di vicinanza della prova a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale in quanto fatto modificativo e/o parzialmente impeditivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino e, se tale prova venga fornita, l'atto di precetto dev'essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resta valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino.

Tale soluzione è stata, però, criticata sul presupposto che, sulla base dei principi generali in tema di opposizione all'esecuzione, spetta sempre al creditore opposto dimostrare e provare che il titolo esecutivo azionato esista e che la quantificazione del credito sia esatta. Conseguentemente si è ritenuto che nelle ipotesi in cui vi sia stata una sentenza definitiva - ovvero un decreto ingiuntivo non opposto - di condanna del condominio, non può ritenersi coperta da giudicato la questione dell'accertamento della sussistenza o della misura dell'obbligo di pagamento che quel titolo comporta per il singolo condomino, sulla base dei criteri stabiliti dagli artt. 1123 ss. c.c.

In sostanza, quando il singolo condomino contesta, opponendosi al precetto, il proprio obbligo di contribuire alla spesa consacrata nel titolo esecutivo ottenuto contro il condominio o che tale titolo lo possa obbligare al pagamento per l'importo per cui il creditore sta procedendo, di fatto sta contestando la mancanza da parte del creditore esecutante del titolo esecutivo. Con l'ulteriore conseguenza che, rimettere al singolo condomino opponente l'onere probatorio della prova dell'esattezza dell'importo intimato nell'atto di precetto, come proporzionato alla sua quota millesimale, significherebbe invertire l'onere della prova ex art. 2697 c.c.

A tal proposito, proprio il comma 1 dell'art. 63 disp. att. c.c., consente ai creditori non ancora soddisfatti di chiedere all'amministratore di condominio i dati dei condomini morosi (ritenendo che tali dati non debbono riguardare solo il nominativo dei condomini morosi, ma anche la misura della quota condominiale di quest'ultimi) al fine di compiutamente indirizzare l'azione esecutiva.

Con riferimento, poi, alla prova che deve fornire il creditore in merito al fatto costitutivo della qualità di condomino del proprio esecutato, la giurisprudenza di legittimità ha ribadito che in caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio e volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono i proprietari effettivi delle unità immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, poggiando la responsabilità pro quota dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari; né può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto e un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo essa rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore (Cass. civ., sez. VI, 9 ottobre 2017, n. 23621).

Da ultimo, occorre chiedersi se il creditore che ha ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del condominio, nell'ipotesi in cui non voglia agire nei confronti dei condomini morosi, possa agire nei confronti del condominio stesso.

In tale ipotesi, se da un lato, è stato escluso che possa procedersi ad esecuzione immobiliare sulle parti comuni ex art. 1117 c.c., dall'altro, è stata ammessa, dalla recente giurisprudenza di merito (Trib. Milano 21 novembre 2017; Trib. Catania 26 maggio 2017), la pignorabilità del conto corrente condominiale.

Vi è da chiedersi, inoltre, se il creditore possa pignorare le rate condominiali che il condomino, sulla base delle scadenze concordate ed approvate in assemblea, debba ancora corrispondere e versare sul conto corrente condominiale non perché moroso, ma perché non ancora scadute.

In tale ipotesi, ovviamente, debitore esecutato è il condominio, mentre il condomino è debitor debitoris.

Sebbene in tali ipotesi il condomino non sia esecutato e, pertanto, non vi sia la necessità di distinguere tra condomino virtuoso e condomino moroso, non di meno una simile azione esecutiva non potrebbe ritenersi legittima.

Né tale misura esecutiva può ritenersi simile al pignoramento del conto corrente condominiale.

Non si dimentichi, infatti, che ai sensi dell'art. 546 c.p.c. il pignoramento presso terzi colpisce l'importo precettato oltre alla metà, con la conseguenza che, in ipotesi di pignoramento del conto corrente condominiale, eventuali somme giacenti in conto corrente ulteriori rispetto all'importo precettato aumentato del 50%, non sono soggette a vincolo e, pertanto, sono nella libera disponibilità dell'amministratore di condominio per continuare a dar corso alla gestione condominiale, mentre sottoporre a vincolo le quote delle rate condominiali non ancora scadute, quale credito futuro del condominio fondato su un unico ed esistente rapporto base (la delibera assembleare di approvazione del bilancio preventivo e delle rate), può comportare la paralisi della gestione condominiale per mancanza di flussi nel conto corrente condominiale nell'ipotesi in cui più condomini siano destinatari dell'atto di pignoramento presso terzi e l'ammontare delle rate pignorate sia maggiore dell'importo del credito in sofferenza ovvero destinatari del pignoramento presso terzi siano solo i condomini virtuosi.

Per altro verso, sulla base dei medesimi principi espressi dalla giurisprudenza di merito nel ritenere legittimo il pignoramento del conto corrente, si dovrebbe escludere il pignoramento delle rate condominiali, ancorché non ancora scadute, in quanto, fintantoché tali somme non vanno a confluire nel conto corrente condominiale, non possono costituire “patrimonio del condominio” e, quindi, confondersi con altre somme presenti nel conto corrente condominiale ed essere oggetto di pignoramento.

Guida all'approfondimento

Nicoletti, Il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, è valido per l'esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino? in Condominioelocazione.it;

Nicoletti, Creditori del condominio e recupero somme: prime soluzioni della giurisprudenza, in Condominioelocazione.it;

Ginesi, Azioni esecutive nei confronti del condominio, in Condominioelocazione.it;

Scarpa, Debito pro quota del singolo condomino e vicinanza della prova, in Arch. loc. e cond., 2018, 62.

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