Revocatoria della cessione immobiliare

La condomina, debitrice nei confronti del condominio, decide di vendere alcuni beni immobili ad un società. É possibile annullare le cessioni del patrimonio del moroso nonostante il credito sia ancora in corso di accertamento giudiziario?

Preliminarmente, giova ricordare che la quantificazione dell'onere a carico di ciascun condomino, ai sensi del comma 1 dall'art. 1123 c.c., deve essere rapportata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Quindi, poiché oggetto di relativa obligatio propter rem, il pagamento del contributo partecipativo grava sul condomino, ossia sul titolare della proprietà dell'unità immobiliare compresa nel relativo edificio che non può ad esso sottrarsi sinché perdura tale qualità e se non all'esito della riforma della deliberazione assembleare che ha determinato l'importo a suo carico.

Ebbene, in termini generali, se il debitore decide cedere alcuni immobili a terzi recando un pregiudizio al creditore, quest'ultimo, per evitare il rischio del mancato soddisfacimento della pretesa creditoria, può giudizialmente chiedere la revoca del rogito di vendita con l'azione revocatoria ordinaria. Difatti, la revocatoria è un mezzo legale di conservazione della garanzia patrimoniale, regolato nell'ordinamento italiano dall'art. 2901 c.c. il quale consiste nel potere del creditore (revocante) di agire in giudizio per far dichiarare inefficace, nei suoi confronti, gli atti di disposizione patrimoniale coi quali il debitore arrechi pregiudizio alle sue ragioni.

Per l'esercizio dell'azione, allorché` l'atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, è necessaria e sufficiente la consapevolezza di arrecare pregiudizio agli interessi del creditore ("scientia damni"), essendo l'elemento soggettivo integrato dalla semplice conoscenza, cui va equiparata la agevole conoscibilità, nel debitore e, in ipotesi di atto a titolo oneroso, nel terzo di tale pregiudizio, a prescindere dalla specifica conoscenza del credito per la cui tutela viene esperita l'azione, e senza che assumano rilevanza l'intenzione del debitore di ledere la garanzia patrimoniale generica del creditore ("consilium fraudis") (Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2000, n. 7262).

Tale assunto ha trovato conferma anche in ambito condominiale; difatti, l'art. 2901 c.c. accoglie una nozione ampia di “credito”, comprensiva della ragione o aspettativa e, in quanto tale, adatta anche al credito condominiale. In proposito, i giudici di legittimità hanno ribadito che per l'esercizio dell'azione da parte del condominio, non sarebbe necessario la partecipazione o la conoscenza dell'intento fraudolento ma la semplice consapevolezza della frode. Secondo la Cassazione, quindi, la dismissione di un bene immobile è di per sé lesivo della garanzia patrimoniale, essendo il ricavato della vendita più difficilmente aggredibile dai creditori (Cass. civ., sez. VI, ord. 9 agosto 2019, n. 21257. In tal vicenda, i giudici hanno ritenuto che la cessione era stata perfezionata allorquando erano già sorti i crediti vantati dalle parti resistenti - venditore e compratore - e che quindi, ai fini della revocatoria, non erano necessari né il consilium fraudis, né la partecipazione o la conoscenza dell'Intento fraudolento del cedente, ma la mera scientia damni - consapevolezza).

Pertanto, anche quando il credito sia ancora in corso di accertamento giudiziario, il titolare del credito eventuale (sottoposto ad accertamento giudiziale o contestato giudizialmente) è legittimato a proporre azione revocatoria; fermo restando che l'eventuale sentenza dichiarativa dell'inefficacia dell'atto revocato non può essere portata ad esecuzione finché l'esistenza del credito non sia accertata con efficacia di giudicato (Cass. civ., sez. III, 18 settembre 2018, n.18321).