Casa familiare: opponibilità del provvedimento di assegnazione post vendita

Il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell'atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile solo quando il contratto di compravendita prevede una “clausola di rispetto” del titolo di detenzione oppure quando il terzo abbia stipulato un contratto di comodato con il coniuge occupante l'immobile”.

Il Tribunale Ordinario di Teramo, con ordinanza del 29 ottobre 2015, accoglieva il ricorso ex art. 702-bis c.p.c. proposto da C. e condannava M. al rilascio dell'immobile che occupava insieme al figlio minorenne in virtù del provvedimento di assegnazione della casa familiare emesso in sede presidenziale il 10.07.1995 e confermato con sentenza definitiva in data 19.12.2001. La ricorrente acquistava l'immobile dal figlio B. con contratto stipulato il 28.12.1994 e regolarmente trascritto in data anteriore al provvedimento di assegnazione della casa familiare.

La Corte d'Appello dell'Aquila, invece, richiamando la sentenza della Cassazione n. 17971/2015, rigettava la domanda di condanna al rilascio dell'immobile proposta da C. sostenendo che «la pregressa conoscenza avuta dall'acquirente della esistenza del vincolo di godimento funzionale ai bisogni della famiglia, impresso dal proprietario alienante all'immobile, rendeva opponibile il diritto di godimento alla terza acquirente, nonostante l'acquisto fosse stato trascritto prima della emissione del provvedimento presidenziale di assegnazione».

L'acquirente, impugnava la decisione della Corte di appello proponendo ricorso in cassazione, affidandosi a sei motivi.

Il coniuge collocatario resisteva con controricorso e ricorso incidentale affidato ad un unico motivo. La ricorrente depositava controricorso al ricorso incidentale, per aver il Giudice di secondo grado applicato i principi enunciati dalla Suprema Corte in tema di opponibilità del provvedimento di assegnazione al comodante anche se nel caso de quo mancava un contratto di comodato tra le parti. In particolare, la Corte di Cassazione ha affrontato nuovamente il tema dell'opponibilità dell'assegnazione della casa familiare in favore del coniuge collocatario in caso di cessione dell'immobile a terzi offrendo importanti precisazioni. Il Giudice di legittimità innanzitutto ribadisce il consolidato principio secondo cui «il provvedimento di assegnazione della casa coniugale non investe, modificandoli, la natura o il contenuto del titolo negoziale che regolava l'utilizzazione ed il godimento dell'immobile prima del dissolvimento della unità del nucleo familiare» (Cass. civ.,sez. un., 21 luglio 2004, n. 13603), in quanto non va a costituire un nuovo diritto a favore del coniuge assegnatario ma “è volto a tutelare esclusivamente l'interesse della prole a permanere nell'ambiente domestico in cui è cresciuta” (cfr. Cass.civ.,. sez. I, 26 gennaio 2006, n. 1545; Cass. civ., sez. I 21 gennaio 2001, n. 1491; Cass. civ.,sez. VI– I, 29 settembre2016, n. 19347).

La Terza Sezione, quindi, dopo aver ripercorso brevemente la questione dell'opponibilità del vincolo di assegnazione della casa familiare e come è stata risolta dalla giurisprudenza nei diversi casi, nell'esaminare la vicenda in questione ha statuito il principio secondo cui “nell'ipotesi di cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio, del diritto di proprietà dell'immobile, precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell'atto di acquisto, è opponibile al terzo ai sensi dell'art. 155-quater c.c. e della disposizione della l. n. 898 del 1970, art. 6, comma 6, solo in due casi ovvero:

• quando il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest'ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare;

• nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l'immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell'acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia”.

Il coniuge assegnatario proponeva ricorso incidentale per violazione dell'art. 2909 c.c. (art. 360 comma 1 n.3 c.p.c.), ritenuto infondato dai giudici di legittimità.

La questione in esame è la seguente: è opponibile al terzo acquirente il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario di figli minori, se disposto successivamente alla vendita dell'immobile?

La disciplina riguardante l'emissione del provvedimento di assegnazione della casa familiare e la sua opponibilità a terzi, ha patito una lenta evoluzione. Inizialmente, l'assegnazione non era prevista in sede di divorzio ma solo nell'ambito della separazione giudiziale in virtù dell'art. 155, comma 4 c.c.

Tale ingiustizia costrinse il legislatore ad intervenire con l'emanazione dell'art. 11, legge 6 marzo 1987 n. 74, che andò a sostituire l'art. 6 della legge 1 dicembre 1970 n.898, norma analoga a quella di cui all'art. 155, comma 4 c.c., con l'aggiunta che “l'assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599 c.c.”.

Intervento che pose fine a una disparità di trattamento e ne creò una nuova in quanto la posizione dell'assegnatario in sede di divorzio era più favorevole di quella in sede di separazione per la mancata previsione, da parte del citato art. 155 c.c., dell'opponibilità a terzi del provvedimento. Sul punto intervenne la Corte Costituzionale (sent. n. 454/1989) che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 155, comma 4 c.c., “nella parte in cui non prevede la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, ai fini dell'opponibilità ai terzi”.

Un tema di particolare importanza ha riguardato l'applicazione della disciplina dell'opponibilità dell'assegnazione nell'ipotesi in cui l'immobile sia stato precedentemente oggetto di comodato da parte del titolare, affinché fosse destinato ad abitazione familiare del comodatario.

La Suprema Corte, aderendo alla soluzione maggioritaria, ha stabilito che «nell'ipotesi di concessione in comodato da parte del titolare di un immobile, destinato a casa familiare del comodatario, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge collocatario dei figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti, non modifica la natura ed il contenuto del titolo di godimento sull'immobile, che resta regolato dalla disciplina del comodato, con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione per l'uso previsto nel contratto, salva la sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno ai sensi dell'art. 1809 comma 2 c.c.».

La Cassazione ha dovuto, ancora una volta, verificare se il diritto di abitazione dell'assegnatario prevaleva rispetto al diritto del terzo di disporre dell'immobile da lui acquistata prima del provvedimento di assegnazione.

La Corte di legittimità ha, fin d'ora, statuito la prevalenza del diritto dell'assegnatario solo nel caso in cui il terzo acquista l'immobile in data successiva al provvedimento di assegnazione e invece la prevalenza del diritto del terzo nel caso in cui il provvedimento viene disposto successivamente alla cessione dell'immobile.

Nel caso de quo la Suprema Corte nel risolvere la suddetta vicenda ha stabilito un importante principio ovvero la prevalenza del diritto dell'assegnatario anche nel caso in cui il terzo abbia effettuato il suo acquisto in data anteriore all'emissione del provvedimento di assegnazione ma solo nell'ipotesi che tale acquisto prevede la “clausola di rispetto” della situazione abitativa in essere oppure nell'ipotesi in cui il terzo stipula un contratto di comodato con il coniuge occupante.

Figone, L'assegnazione della casa familiare, in Famiglia e dir., 2011