Novità per (molte) esecuzioni immobiliari sull'abitazione principale del consumatore

Al ricorrere delle condizioni di cui diremo fra poco, il debitore consumatore avrà tempo fino al 31 dicembre 2021 per proporre un'istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.

Individuiamo, quindi, il perimetro di funzionamento della norma nuova e, cioè, le condizioni che devono congiuntamente sussistere perché il debitore possa avvalersi di questa facoltà (e le eventuali alternative).

Consumatore e casa principale. La prima condizione è che il debitore sia «qualificabile come consumatore ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. a), codice del consumo, di cui al d.lgs. n. 206/2005» e cioè, sia una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.

La seconda condizione è che ci deve essere una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'abitazione principale del debitore e il cui «pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019».

Per abitazione principale si intende l'immobile che abbia i requisiti previsti per la cd. prima casa.

Il credito da rinegoziare o finanziare. La terza condizione attiene alla qualifica soggettiva del creditore e alla natura del credito. Il creditore deve essere un soggetto che esercita l'attività bancaria o una società veicolo di cui alla legge n. 130/1999 (lett. b) e il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l'acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro.

La quarta condizione attiene ai creditori procedenti e intervenuti. Da un lato, non importa se la procedura esecutiva sia stata avviata da una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, essendo sufficiente, ai fini della norma, che questa sia intervenuta nell'esecuzione.

Dall'altro lato, però, l'art. 41-bis richiede che non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell'istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti.

In altri e più chiari termini, la facoltà del debitore potrà essere esercitata a condizione che il creditore ipotecario sia l'unico creditore procedente oppure che gli altri creditori (poco importa se procedenti o intervenuti) abbiano rinunciato all'esecuzione (probabilmente perché comunque soddisfatti dal debitore?).

Entità del debito e modalità di adempimento del debito rinegoziato o finanziato. La quinta condizione attiene all'entità del debito e alle modalità del debito rinegoziato o finanziato.

Quanto al debito: (a) il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale del credito ipotecario originariamente finanziato alla data della presentazione dell'istanza di rinegoziazione; (b) il debito complessivo calcolato ai sensi dell'art. 2855 c.c. nell'ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000.

Quanto alle modalità di adempimento l'importo offerto non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l'importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75%.

Inoltre, il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80 e a condizione che il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore.

L'intervento in soccorso dei parenti o affini. Peraltro, l'art. 41-bis consente ai parenti o affini di intervenire nelle operazioni di rinegoziazione o rifinanziamento a favore del mutuatario inadempiente.

Ed infatti, se «il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado». In questo caso, «il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell'art. 586 c.p.c. in suo favore», ma «per i successivi 5 anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell'immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell'ipoteca».

Se poi entro i successivi 5 anni il debitore rimborsa integralmente gli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, potrà chiedere la retrocessione della proprietà dell'immobile e – attenzione - con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado.

Peraltro, le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all'eventuale successivo trasferimento dell'immobile residenziale al debitore, con la precisazione che il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell'immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

L'intervento del Fondo di garanzia. Un aspetto centrale di questo nuovo articolo è senz'altro la possibilità di richiedere una rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa che avrà, per questo fine, una dotazione di 5 milioni di euro per l'anno 2019 e che potrà operare nella misura del 50 per cento dell'importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Effetti di diritto sostanziale. Per effetto della rinegoziazione ovvero del finanziamento, la banca terza si surroga nella garanzia ipotecaria esistente.

Il ricavato del mutuo rinegoziato ovvero del finanziamento «deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere» con l'importante precisazione che opera «il beneficio dell'esdebitazione per il debito residuo».

Aspetti processuali. Se sussistono tutte le condizioni di cui abbiamo sin qui dato conto, occorrerà un'apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore al giudice dell'esecuzione affinché questo sospenda l'esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro 3 mesi svolge un'istruttoria sulla capacità reddituale del debitore fermo restando che il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all'istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell'istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Per essere tutto operativo, però, occorre che entro novanta giorni dall'entrata in vigore della legge il Ministro dell'Economia e delle Finanze, di concerto con il Ministro della Giustizia e con il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d'Italia, entro stabilisca le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo: a) il contenuto e le modalità di presentazione dell'istanza di rinegoziazione; b) le modalità con cui il giudice procede all'esame dell'istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all'estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell'eventuale banca terza finanziatrice nell'ipoteca; c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell'accordo; d) le modalità e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa; e) le modalità di segnalazione nell'archivio della Centrale dei rischi della Banca d'Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.

E se c'è una procedura di sovraindebitamento? Da ultimo, dobbiamo mettere in evidenza un'ultima condizione (negativa) che deve sussistere affinché il debitore consumatore possa avvalersi della nuova facoltà: non deve essere pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3 (e, cioè, piano del consumatore, accordo di composizione dei debiti o liquidazione del patrimonio).

Ed allora, siccome la formulazione della norma lascia pensare, ai fini impeditivi dell'esercizio della facoltà, la procedura debba essere pendente al momento della presentazione dell'istanza, può accadere che il debitore debba valutare se possa essere per lui (più) conveniente rinunciare alla (eventuale) procedura di sovraindebitamento.

A tal proposito ricordiamo che (a) la procedura di sovraindebitamento è pendente soltanto con il deposito presso il tribunale competente della proposta o della domanda di liquidazione (essendo viceversa del tutto irrilevante la pendenza della fase, per così dire, preparatoria, che si svolge davanti all'organismo di composizione della crisi ovvero del professionista nominato dal giudice); (b) la rinuncia non può comunque giungere dopo l'omologa del piano o dell'accordo ovvero dell'apertura della liquidazione e (c) la rinuncia dopo il decreto del giudice di fissazione dell'udienza (e prima dell'omologa) potrebbe far scattare (a certe condizioni sulle quali si è espressa la giurisprudenza) il divieto di proporre una procedura di sovraindebitamento se non siano passati cinque anni dalla precedente.

*Fonte: www.dirittoegiustiizia.it