La provenienza donativa dell’immobile giustifica il rifiuto di stipulare il contratto definitivo

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.

Tizio chiamava in giudizio Caia, esponendo di avere stipulato un contratto preliminare per la vendita di un capannone a uso artigianale con il versamento a titolo di caparra della somma di euro 50.000,00.

Denunciava di avere poi appreso che il bene oggetto della promessa era pervenuto alla promittente venditrice da donazione dei genitori.

Il ricorrente sosteneva dunque che, a causa della provenienza da donazione, il bene, in contrasto con la garanzia prestata dal promittente venditore, non era del tutto libero, in quanto quella stessa provenienza, taciuta dal venditore, comportava il rischio della perdita del bene a seguito di azione di riduzione da parte dei legittimari dei donanti.

Il ricorrente concludeva che, se avesse saputo di tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto, essendosi determinato all'acquisto con finalità speculative.

Il tribunale rigettava la domanda dell'attore e accoglieva la domanda riconvenzionale della convenuta, riconoscendo il diritto della venditrice di trattenere la caparra.

In particolare, il tribunale negava che la provenienza da donazione comportasse di per sé un pericolo di rivendica ai sensi dell'art. 1481 c.c. Quella stessa provenienza, inoltre, non faceva sì che la cosa potesse dirsi gravata da diritti reali, personali ed oneri che ne limitassero il godimento ex art. 1489 c.c.

La corte d'appello confermava la sentenza, condividendo la valutazione del primo giudice in merito al fatto che il silenzio sulla provenienza del bene promesso in vendita da donazione non integrava dolo contrattuale.

Pertanto, concludeva la corte di merito, Tizio non aveva ragione di sottrarsi alla stipula del definitivo.

Tizio ricorre in Cassazione.

Il fatto che il bene immobile promesso in vendita provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima giustifica il rifiuto del promissario acquirente, ignaro della provenienza al momento della firma del preliminare, di stipulare il contratto definitivo?

La Cassazione – richiamando i consolidati principi della giurisprudenza di legittimità – afferma che l'art. 1481 c.c., prima ancora che l'evizione si consumi, accorda al compratore un rimedio cautelare, consistente nella facoltà di sospensione del pagamento del prezzo, quando egli abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi.

Tale norma si ritiene applicabile anche al contratto preliminare di compravendita: quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo.

Il rimedio della sospensione del pagamento del prezzo è considerato un'applicazione della eccezione di inadempimento, in presenza di un serio, concreto ed effettivo pericolo di rivendica.

Per il collegamento dell'istituto con la norma dell'art. 1460 c.c. occorre che l'esercizio della relativa facoltà non sia contraria a buona fede, e tale indeclinabile condizione ricorre quando il pericolo abbia la necessaria connotazione di serietà e concretezza, in modo che possa escludersi che esso rappresenti per l'acquirente un semplice pretesto per non adempiere la propria obbligazione.

La Suprema Corte richiama poi la dottrina, secondo cui il rimedio della sospensione costituisce un'applicazione della norma generale dell'art. 1460 c.c., con la particolarità che esso è accordato a prescindere dal fondamento della pretesa del terzo.

In particolare la formula normativa si presta a ricomprendere quelle ipotesi in cui non risulta in atto l'esistenza dell'altrui diritto e in cui non sarebbe quindi applicabile l'eccezione di inadempimento.

Dunque il requisito del pericolo, se da un lato rende l'art. 1481 c.c. più rigoroso dell'art. 1460 c.c., dall'altro lato, lo rende più benevolo verso il compratore, perché l'esistenza del pericolo fa trattare la sospensione come legittima indipendentemente dalla fondatezza dell'azione temuta.

La Cassazione - con riferimento al tema specifico della provenienza donativa – afferma di condividere l'orientamento secondo cui il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa teoricamente essere oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esita un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia.

Infatti – sostiene il Tribunale Supremo – è innegabile che la provenienza da donazione porta con sé la possibilità che questa possa essere attaccata in futuro dai legittimari del donante, i quali, una volta ottenutane la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene donato anche nei confronti dei terzi acquirenti (art. 563 c.c.). Nello stesso tempo è altrettanto innegabile che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l'acquirente del donatario si veda privato dell'acquisto.

I giudici di legittimità infatti puntualizzano che:

- il diritto alla legittima si costituisce al momento della morte del donante in base al valore dei beni, relitti e donati, riferiti a quel momento (art. 556 c.c.). Solo all'apertura della successione è possibile appurare se sussiste una lesione di legittima;

- l'esistenza di una lesione di legittima non comporta necessariamente il sacrificio dei donatari, né tanto meno il sacrificio indistinto di tutti i donatari (artt. 553, 555, 559 c.c.). Le donazioni infatti non sono riducibili se non dopo esaurito il valore dei beni relitti (artt. 553, 555 c.c.). Le donazioni, inoltre, non si riducono proporzionalmente come le disposizioni testamentarie, ma secondo un criterio cronologico, cominciando dall'ultima e risalendo via via alle anteriori (art. 559 c.c.).

Consegue da tale sistema che: a) il legittimario può pretendere dai donatari solo l'eventuale differenza fra la legittima, calcolata sul relictum e sul donatum, e il valore dei beni relitti: se questi sono sufficienti i donatari sono al riparo da qualsiasi pretesa, qualunque sia stata la scelta del legittimario nei riguardi dei coeredi e beneficiari di eventuali disposizioni testamentarie; b) il legittimario non può recuperare a scapito di un donatario posteriore quanto potrebbe prendere dal donatario anteriore: se la donazione posteriore è capiente le anteriori non sono riducibili, anche se la prima non sia stata attaccata in concreto con l'azione di riduzione.

Occorre poi considerare - prosegue la sentenza in commento - che l'eventuale sacrificio di uno dei donatari non si traduce necessariamente nel sacrificio dell'acquirente del donatario colpito da riduzione. Infatti, ex art. 563 c.c. la c.d. retroattività reale dell'azione di riduzione non è riconosciuta senza limitazioni, dovendo il donatario preventivamente escutere i beni eventualmente esistenti nel patrimonio del donatario. Solo in caso di esito negativo di tale escussione il legittimario ha diritto di rivolgersi contro il terzo chiedendogli la restituzione del bene immobile.

In base a tale sistema è inevitabile dedurne che l'esistenza di un rischio concreto e attuale a carico dell'avente causa del donatario, nel senso previsto dall'art. 1481 c.c., potrebbe dirsi attuale solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario. La valutazione della concretezza di tale rischio non potrebbe poi prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari (l'ordinamento riserva ai legittimari una quota del patrimonio del defunto non fissa, ma variabile in ragione degli aventi diritto).

Si dovrebbe poi considerare a rigore anche il numero e l'ordine cronologico delle donazioni.

L'indagine dovrebbe poi essere estesa alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questi prestate.

Infine occorrerebbe che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo.

Dunque – afferma ancora la Cassazione – a un attento esame, con riferimento alla provenienza da donazione, una indagine che abbia come punto di riferimento esclusivo la verifica del pericolo nel significato dell'art. 1481 c.c. coglie solo un aspetto del problema. In altre parole è certo che in presenza di un concreto e attuale pericolo di rivendica, inteso nel senso sopra descritto, il promissario, al quale sia stata taciuta la provenienza da donazione, sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo.

Nello stesso tempo, però, tale conclusione non può voler dire a contrario che, fino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell'acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all'acquisto.

In materia di mediazione, la Corte ha recentemente chiarito (Cass. civ. 16 gennaio 2019, n. 965) che, dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo, la provenienza da donazione dell'immobile promesso in vendita costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti.

A tale principio la Corte ritiene doversi dare continuità.

Se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell'art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore.

Invero il semplice fatto che il sistema di tutela dei legittimari contempli teoricamente l'eventualità che siano sacrificati anche gli acquirenti del donatario, siano essi acquirenti della proprietà o acquirenti di diritti reali di godimento o di garanzia (art. 561, 563 c.c.), costituisce circostanza che non è priva di conseguenze sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare.

Sotto questo profilo è decisivo il rilievo che il rischio, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante al tempo della donazione. Una donazione, che appare immune da rischi al momento della disposizione, perché il disponente ha un patrimonio ampiamente capiente, potrebbe risultare lesiva al momento della morte. Nemmeno l'acquisto per donazione da chi sia privo in quel momento di congiunti rientranti nella categoria dei legittimari preserva da questo rischio, perché i legittimari potrebbero sopravvenire successivamente.

Ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere dal rapporto da cui deriva la qualità di legittimario.

D'altronde è fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l'immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione.

È altrettanto noto che, proprio con il fine di attutire questi inconvenienti, è intervenuto il legislatore con la riforma del 2005, che ha novellato gli artt. 561 e 563 c.c. (l. n. 80/2005).

La dottrina e la classe notarile discutono da decenni sui possibili rimedi per favorire la circolazione dei beni di provenienza da donazione.

La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo di rivendica da parte del legittimario non è allora argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza, la facoltà di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c.

Non si può negare a priori che già il rischio teorico che l'acquirente possa trovarsi un giorno esposto alla pretesa del legittimario, con i correlativi impedimenti alla circolazione del bene che da subito quel rischio si porta dietro, possa rappresentare, nelle singole situazioni concrete, un elemento idoneo a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare.

La Cassazione conclude enunciando il seguente principio di diritto: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”.

L'art. 536 c.c. stabilisce che a favore di determinati soggetti, definiti “legittimari” (o anche “riservatari” o “eredi necessari”), deve essere riservata una quota di eredità, chiamata “legittima” o “riserva”; al contrario, la parte di eredità che non rientra nella legittima (e della quale il de cuius può disporre liberamente) viene definita “disponibile”.

In altri termini, i legittimari, nel momento in cui si apre la successione, acquistano diritto ad una quota-parte del patrimonio netto del de cuius.

La legittima costituisce, dunque, un limite all'autonomia negoziale del de cuius ed alla piena facoltà di disporre dei propri beni a titolo di liberalità o per successione.

Il diritto alla legittima è intangibile e non può in alcun modo essere sacrificato. Laddove il de cuius abbia disposto dei propri beni a titolo di liberalità (con donazioni dirette ed indirette) o per successione in danno dei legittimari, cioè ledendo la quota di legittima ad essi spettante, questi hanno a disposizione tre azioni, autonome benché strettamente connesse, per tutelare le proprie ragioni: l'azione di riduzione, l'azione di restituzione contro i beneficiari delle disposizioni ridotte e l'azione di restituzione contro i terzi acquirenti (artt. 553-564 c.c.).

In particolare, se il donatario contro il quale è stata pronunciata la riduzione ha alienato a terzi i beni oggetto della disposizione ridotta, il legittimario - premessa l'escussione dei beni del donatario stesso - può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili (art. 563 c.c.).

Dunque, il donatario non può, con l'alienazione del bene donato, pregiudicare il diritto del legittimario: una volta che questi abbia visto riconosciuto (con sentenza passata in giudicato) il proprio diritto con l'azione di riduzione, per ottenere la restituzione di detti beni deve proporre un'ulteriore domanda nei confronti dei terzi acquirenti, e cioè appunto l'azione prevista e disciplinata dall'art. 563 c.c.

All'azione di riduzione si riconosce una retroattività di tipo reale in quanto i suoi effetti travolgono anche i diritti degli aventi causa dal beneficiario dell'attribuzione lesiva.

La giurisprudenza ha chiarito, con una sentenza molto risalente ma tuttora incontestata, che legittimati passivi dell'azione di restituzione ex art. 563 c.c. sono coloro che, nella eventuale serie dei trasferimenti dell'immobile, sono proprietari al momento dell'esercizio dell'azione di restituzione (Cass. 19 ottobre 1960, n. 2824).

In altre parole, il legittimario dovrà agire solo contro gli attuali proprietari, senza bisogno di escutere preventivamente gli acquirenti anteriori, onere non previsto da nessuna norma di legge.

Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca (art. 561, comma 1, c.c.).

Dunque, per effetto dell'azione di restituzione si produce la c.d. purgazione dei beni immobili. La purgazione è una diretta conseguenza dell'efficacia reale dell'azione di riduzione.

Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro: a favore del terzo la legge riconosce, dunque, il diritto potestativo di riscatto del bene mediante il pagamento del suo valore venale, in virtù del quale il terzo riacquista la proprietà del bene che, per la retroattività reale della riduzione, aveva perduto.

In tal caso, il legittimario vanta un credito di valore e non di valuta per cui, per assicurargli l'esatto equivalente del bene, è necessario liquidare a suo favore una somma di denaro pari al valore di detto bene, la cui stima deve essere eseguita con riguardo alla data della pronuncia giudiziale di riduzione (Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 2001, n. 13003; Cass. 24 maggio 1979, n. 2997). Ne consegue che, nel contratto preliminare avente ad oggetto beni donati soggetti a riduzione, non può ritenersi idonea garanzia contro il pericolo di rivendica, agli effetti dell'art. 1481 c.c., l'offerta di deposito del prezzo di vendita fatta al promissario acquirente dal promittente venditore, nella sua qualità di donatario soggetto a riduzione (Cass. 24 maggio 1979, n. 2997).

In sostanza, il terzo acquirente che vuole conservare la proprietà del bene viene a trovarsi nella non invidiabile situazione di doverlo praticamente pagare una seconda volta.

La possibilità che i legittimari lesi possano agire anche conto gli aventi causa dei donatari e farsi restituire l'immobile costituisce un limite assai significativo alla circolazione degli immobili di provenienza donativa.

Evidentemente, l'instabilità dell'acquisto non può che scoraggiare gli acquirenti e rendere tali beni poco appetibili, se non addirittura incommerciabili.

Ciò a maggior ragione se il donante è ancora in vita in quanto, prima della morte del donante non è possibile stabilire con certezza se la donazione sia lesiva dei diritti di un legittimario e, quindi, se possa esserne domandata la riduzione e la restituzione.

Inoltre, il fatto che gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca non favorisce certamente l'accesso al credito in quanto difficilmente una banca è disposta a concedere un mutuo con garanzia ipotecaria su un immobile di provenienza donativa. Infatti, l'effetto purgativo connesso all'azione di restituzione farebbe inevitabilmente perdere all'istituto di credito la garanzia ipotecaria.

Il legislatore si è pertanto preoccupato di tutelare, oltre alle ragioni dei legittimari, anche quelle dei terzi aventi causa, prevedendo una serie di presupposti e condizioni che devono concretamente sussistere affinché il legittimario leso possa esercitare l'azione di restituzione contro questi ultimi.

In sostanza, l'azione di restituzione contro gli aventi causa deve rappresentare per il legittimario l'extrema ratio, l'ultima possibile soluzione cui ricorrere per ottenere quanto la legge gli riconosce.

In primo luogo, il legittimario che intendesse agire in restituzione contro i terzi aventi causa ha l'onere della preventiva escussione dei beni del donatario (Cass. civ., sez. II, 1 marzo 2011, n. 5042).

La preventiva escussione dei beni del donatario è una condizione espressa di procedibilità dell'azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente dal donatario; in mancanza della prima non è possibile agire in restituzione (Trib. Monza 27 giugno 1996).

Il terzo acquirente dal donatario di bene immobile può essere convenuto in giudizio dal legittimario leso che abbia preventivamente esperito l'azione di riduzione nei confronti del donatario ed escusso infruttuosamente i beni di lui, esclusivamente per la restituzione dell'immobile e non per il pagamento dell'equivalente in denaro (Cass. 12 settembre 1970, n. 1392).

In secondo luogo, ulteriore presupposto necessario affinché il legittimario possa agire in restituzione contro i terzi aventi causa è che non siano decorsi venti anni (termine di decadenza introdotto con la l. 14 maggio 2005, n. 80 che ha modificato gli artt. 561 e 563 c.c.) dalla trascrizione della donazione.

Il decorso del termine ventennale opera, in sostanza, in funzione di limite al carattere reale della retroattività propria della sentenza di riduzione.

Decorso il ventennio, il legittimario, esperita vittoriosamente l'azione di riduzione, non può più ottenere dal terzo la restituzione degli immobili, ma deve limitarsi a chiedere la condanna del donatario al pagamento dell'equivalente in denaro, con la conseguenza che, laddove il patrimonio del donatario risultasse incapiente, il legittimario si troverà di fatto nella impossibilità di soddisfare il proprio credito.

L'art. 563, comma 4, c.c. precisa tuttavia che il decorso del termine ventennale previsto dal comma 1 dello stesso articolo può essere sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante (cioè nei confronti di coloro che dopo l'apertura della successione del donante potrebbero essere legittimari ed avere diritto di agire in riduzione) che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

L'effetto di tale atto di opposizione alla donazione è unicamente quello di non far decorrere, nei confronti dell'opponente, il termine ventennale, così da consentirgli di riservarsi la possibilità di ottenere in futuro la restituzione dei beni donati.

La dottrina ha tuttavia evidenziato che il nuovo testo normativo non è del tutto soddisfacente: “in primis, infatti, il termine ventennale necessario per consolidare i diritti dei terzi aventi causa dal donatario non può essere ritenuto breve ed, in secundis, l'incommerciabilità del bene, relativamente a tale periodo di decorrenza, sussiste tuttora, così come in precedenza, in ragione dell'eventuale protrarsi dello stesso dovuto all'esercizio del diritto di opposizione” (G. Marinaro).

La fonte di tutti i problemi relativi alla circolazione degli immobili con provenienza donativa è dunque il complesso di norme – sin qui sommariamente illustrate – previsto dal nostro ordinamento per la tutela dei legittimari, per effetto delle quali l'acquisto del donatario e quello dei suoi aventi causa sono posti in condizione di instabilità per l'intero spazio di tempo che va dal momento della donazione a quello in cui il titolo di acquisto può essere impugnato dall'attore in riduzione.

La Cassazione ha affermato che in tema di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell'art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore, essendo l'estremo della colpevolezza necessario unicamente per la responsabilità da inadempimento (Cass. 29 novembre 2019, n. 31314).

Tuttavia, la facoltà del compratore di avvalersi del disposto dell'art. 1481 c.c., costituendo applicazione alla compravendita del principio generale “inadimplenti non est adimplendum”, di cui all'art. 1460 c.c., postula che l'esercizio dell'autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall'art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale (Cass. civ., sez.II, 21 maggio 2012, n. 8002. In senso conforme Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1987, n. 3323).

Con la sentenza in commento la Cassazione conferma dunque l'orientamento secondo cui - poiché il diritto previsto dall'art. 1481 c.c. presuppone che il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, onde esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l'evizione possa verificarsi - il semplice fatto che un immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esista un rischio effettivo di rivendica (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2019, n. 8571. In tal senso anche Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1994, n. 2541).

Le conclusioni della prevalente giurisprudenza, condivise espressamente dalla sentenza in commento, non importano però - ed è questo l'elemento di novità e di maggiore interesse della pronuncia in esame – che la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell'acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all'acquisto.

La Cassazione conferma così il principio espresso in una recentissima sentenza secondo cui la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso (Cass. civ., 16 gennaio 2019, n. 965).

Dunque – afferma la Suprema Corte - il fatto che il bene immobile promesso in vendita provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima giustifica pienamente il rifiuto del promissario acquirente, ignaro della provenienza al momento della firma del preliminare, di stipulare il contratto definitivo.

In altri termini – come è stato correttamente osservato – “la provenienza donativa, pur non integrando vizio del bene, né vincolo limitativo del libero godimento, è tuttavia circostanza influente (…) sulla sicurezza e stabilità dell'acquisto e, pertanto, la sua ricorrenza, se taciuta dal promittente venditore e ignorata dal promissario acquirente, non può non alterare la vicenda traslativa pregiudicandone la conformità a quella programmata nel preliminare, nel quale, in difetto di menzione della donazione come titolo di provenienza, risulta evidentemente pianificato un acquisto stabile e sicuro, non esposto al rischio dell'azione di riduzione e alle eventuali pretese restitutorie degli eredi legittimari del donante” (V. Timpano407).

La non conformità del risultato traslativo alle previsioni del preliminare consente quindi al promissario acquirente di sottrarsi legittimamente alla conclusione del definitivo avvalendosi dei rimedi contrattuali contro l'inadempimento; “diversamente, se si negasse l'esperibilità dei rimedi suddetti, il promissario acquirente si troverebbe ingiustamente costretto a subire l'instabilità dell'acquisto con il connesso rischio di evizione pur quando non abbia avuto conoscenza della provenienza donativa del bene e, in aggiunta, gli sarebbe pure negata la garanzia per evizione non integrando, secondo la giurisprudenza, un fatto evizionale la perdita del bene per effetto dell'esercizio dell'azione di restituzione in quanto la causa da cui dipende non sarebbe preesistente ma successiva alla donazione. Per altro verso, risulterebbe indebitamente premiata la condotta omissiva del promittente venditore, incentivato paradossalmente a tacere la provenienza donativa del bene per superare, a scapito dell'ignaro promissario acquirente, le difficoltà di commercializzazione” (V. Timpano, cit., 408).

Inoltre, al di là dei rischi di perdita del bene, non possono sottacersi gli altri inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione; basti pensare che il sistema bancario non concede facilmente credito garantito da ipoteca se l'immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito.

In sintesi, a causa della provenienza da donazione, il bene, in contrasto con la garanzia prestata dal promittente venditore, non è del tutto libero in quanto quella stessa provenienza, taciuta dal venditore, comporta il rischio della perdita del bene a seguito di azione di riduzione ed implica – proprio a causa di tale rischio – significative limitazioni alla sua commerciabilità.

Evidentemente, il promissario acquirente deve essere messo in grado di poter decidere liberamente ed accettare consapevolmente tali rischi ed inconvenienti.

In presenza di tale oggettiva violazione della previsione contrattuale, è irrilevante che non vi sia pericolo attuale di rivendica; in dipendenza della garanzia non doveva esserci nemmeno il pericolo potenziale della perdita del bene.

La responsabilità del promittente venditore discende dunque dalla apposita ed espressa garanzia circa la vendita di un bene definitivamente inattaccabile e ciò giustifica il rifiuto del promissario acquirente di aderire all'invito di controparte alla stipulazione del contratto definitivo.

In conclusione, ci sembra opportuno sottolineare che in virtù del rinvio dell'art. 809 c.c. sono soggette alle norme sulla riduzione per integrare la quota dovuta ai legittimari anche le donazioni indirette, cioè quelle liberalità risultanti da atti diversi dalla donazione.

Esse hanno in comune con la donazione “tipica” (c.d. liberalità donativa) l'arricchimento senza corrispettivo, voluto per spirito liberale da un soggetto a favore dell'altro, ma se ne distinguono perché l'arricchimento del beneficiario non si realizza con il vero e proprio contratto di donazione previsto dall'art. 769 c.c. ma attraverso negozi di natura diversa.

Tuttavia, alle donazioni indirette non si applicano le norme di all'art. 563 c.c. in tema di azione di restituzione nei confronti del terzo avente causa, per cui il legittimario leso può senza dubbio colpire con l'azione di riduzione anche le donazioni indirette ma, se il bene che ne formava oggetto all'apertura della successione risulta trasferito a terzi, l'acquisto è salvo ed il legittimario matura solo un diritto di credito nei confronti del beneficiario della disposizione lesiva.

In altri termini, alla riduzione delle liberalità indirette non si può applicare il principio della quota legittima in natura, connaturale invece all'azione nell'ipotesi di donazione ordinaria, con la conseguenza che l'acquisizione riguarda il controvalore, mediante il metodo dell'imputazione, come nella collazione.

La riduzione delle donazioni indirette non mette, dunque, in discussione la titolarità dei beni donati, né incide sul piano dalla circolazione dei beni.

Viene quindi a mancare il meccanismo di recupero reale della titolarità del bene, ed il valore dell'investimento finanziato con la donazione indiretta, dev'essere ottenuto dal legittimario sacrificato con le modalità tipiche del diritto di credito (Cass. civ., sez. I, 12 maggio 2010, n. 11496).

G. Marinaro, La successione necessaria, in Trattato di dir. civ. del Consiglio Nazionale del Notariato diretto da Perlingieri, Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli, 2009, 321;

V. Timpano, La circolazione dei beni di provenienza donativa: instabilità degli acquisti e tutela del promissario acquirente, in Contratti, 2019, 407 e ss.