Convocazione assemblea nei confronti del nuovo proprietario per l'approvazione del rendiconto

A seguito della cessione di un immobile, le parti, mediante atto notarile, avevano disposto che le spese condominiali dovevano essere a carico del venditore solo per il primo semestre. Premesso ciò, chi dev'essere invitato all'assemblea condominiale per la discussione e approvazione del rendiconto annuale: il nuovo o il vecchio proprietario?

In argomento, occorre sottolineare che la proprietà di un immobile nell'ambito di stabili condominiali comporta di per sé la comproprietà, pro quota millesimale, di diversi beni comuni necessari all'utilizzo delle proprietà esclusive, come pure la condivisione di servizi ed interessi con gli altri condòmini. Di conseguenza, chi acquista un'immobile in Condominio, subentra nell'ambito di un c.d. ente di gestione con una propria contabilità tenuta dall'amministratore di Condominio che esercita il suo mandato sulla base della legge e delle decisioni dell'assemblea dei condòmini. Al momento del subentro, vi saranno, così, spese già sostenute, opere ancora in corso e lavorazioni da eseguire sulla base di decisioni assembleari già assunte. In proposito, per individuare il criterio temporale di imputazione dei contributi condominiali nel caso di compravendita di un immobile condominiale, occorre fare riferimento, per le spese relative alla manutenzione ordinaria, al momento in cui viene a compiersi effettivamente l'attività gestionale, mentre, per quanto riguarda le spese importanti, innovazioni e di natura straordinaria, al momento dell'approvazione della delibera assembleare (Trib. Roma, 29 ottobre 2018, n. 20688).

Sotto il profilo normativo, va subito evidenziato quanto disposto dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. in ordine all'individuazione del soggetto su cui gravano gli oneri condominiali tra l'acquirente (il quale diviene, sotto tutti i profili, il nuovo condomino dal momento in cui abbia comunicato all'amministratore il trasferimento della proprietà dell'immobile, con trasmissione di copia del relativo atto) ed il venditore.

Sul punto è esemplificativa una pronuncia giurisprudenziale in base alla quale in tema di Condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (Cass. civ., sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345).

In conclusione, con il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare, cioè con la stipula del rogito, vi è anche il trasferimento della qualità di condomino in capo all'acquirente, e la contestuale perdita della stessa da parte del venditore. Posto ciò, la convocazione e la presenza all'assemblea con il diritto di voto riguarderanno solo l'acquirente, nuovo condomino. Eventuali questioni fra quest'ultimo e il venditore non coinvolgeranno il rapporto con il Condominio (Cass. civ., sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345; Trib. Bari, 10 febbraio 2011, n. 459).