Forme e modalità di vendita dei beni staggiti

L'esecuzione forzata ha quale obiettivo precipuo la soddisfazione dei creditori nonché la liberazione totale o parziale del debitore attraverso la miglior allocazione possibile dei beni staggiti; è in vista di detto fine che devono essere valutate le scelte adottate in materia dal legislatore.

La vendita senza incanto è di certo la forma di vendita privilegiata dall'ordinamento in quanto ritenuta maggiormente idonea ad assicurare la liquidazione dei beni al riparo da operazioni speculative, o peggio, di intralcio del corretto svolgimento della vendita.

Per altro verso la massimizzazione del risultato da conseguire nonché la celerità del procedimento liquidatorio hanno condotto alla quasi obbligatorietà della vendita con modalità telematiche.

Il Giudice dell'esecuzione ha sempre meno margini di discrezionalità sia nella scelta della forma (senza incanto ovvero con incanto) sia dello strumento da apprestare (modalità telematica ovvero tradizionale); le ragioni che guidano il suo operato vanno ricercate senz'altro nell'ordinanza di vendita ex art. 569 c.p.c., vero e proprio fulcro del procedimento che traccia l'iter di liquidazione del bene immobile staggito.

Detto provvedimento sottende alle scelte compiute dall'organo giurisdizionale e può essere oggetto di impugnazione ex art. 617 c.p.c..

Prima della riforma di cui alla legge 14 maggio 2005 n. 80 il legislatore accordava piena discrezionalità al Giudice dell'esecuzione circa la scelta della forma liquidatoria da adottare sicché quest'ultimo poteva scegliere tra vendita senza incanto e vendita con incanto.

Con la riforma suindicata è stato introdotto un procedimento bifasico ove potevano trovare attuazione entrambe le forme di vendita attraverso un primo e necessario tentativo di vendita senza incanto cui doveva procedersi, eventualmente, a seguito di esito negativo del primo esperimento, allo svolgimento della vendita con incanto.

In questo sistema il contenuto dell'ordinanza di vendita era per certi versi rigido ed entrambe le forme di vendita trovavano sovente attuazione. Con le modifiche apportate con il decreto legge 12 settembre 2014, n. 132 convertito con legge 10 novembre 2014, n. 162, il quadro normativo di riferimento è decisamente mutato. La modifica degli artt. 503 e 569 c.p.c., infatti, ha reso del tutto marginale l'utilizzo della forma della vendita con incanto a favore della vendita senza incanto.

Ad oggi, quindi, risulta del tutto eccezionale l'utilizzo della forma della vendita con incanto, che troverà attuazione qualora ai sensi dell'art. 503, comma 2, c.p.c., “il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'articolo 568 nonché, nel caso di beni mobili, degli articoli 518 e 540-bis” e parimenti ai sensi dell'art. 569, comma 3, c.p.c., “Il giudice provvede ai sensi dell'articolo 576 solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'articolo 568.”

Altre importanti novità attengono alla possibilità, nella vendita senza incanto, di proporre offerte valide ed efficaci seppur inferiori al prezzo base – nei limiti di un quarto di quest'ultimo importo – nonché la facoltà del giudice di prevedere la corresponsione rateale del prezzo nel termine di dodici mesi dall'aggiudicazione.

Giova considerare tuttavia che la rateizzazione del prezzo deve risultare opportuna in considerazione delle condizioni oggettive di liquidazione del bene (es. bene di notevole valore) non anche in virtù di considerazioni soggettive relative all'aggiudicatario.

La disciplina vigente è applicabile a tutte le (prime) ordinanze di vendita emesse a far data dal 27 giugno 2015 o alle successive emesse a seguito di esito negativo degli esperimenti di vendita programmati.

La forma di vendita da seguire (senza incanto ovvero con incanto) è indicata nell'ordinanza di vendita ex art. 569 c.p.c., la forma di vendita con incanto è adottabile dal principio della procedura ovvero successivamente a seguito di uno o più esperimenti senza incanto con esito negativo, qualora il Giudice dell'esecuzione scorga gli elementi di cui agli artt. 503 e 569 c.p.c..

Le differenze esistenti tra la vendita senza incanto e la vendita con incanto attengono principalmente alla qualificazione ed agli effetti giudici ricollegabili all'offerta, quale dichiarazione con la quale la parte interessata manifesta l'intenzione di voler acquistare il bene posto in vendita.

L'offerta, nella vendita senza incanto, è qualificabile come promessa ad acquistare mentre nella vendita con incanto è propriamente una domanda di partecipazione all'esperimento di vendita.

Entrambe le offerte sia nella vendita senza incanto sia nella vendita con incanto sono precedute dall'avviso di vendita reso pubblico che ha funzione di “provocatio ad offerendum”.

Nella vendita senza incanto l'offerta di acquisto è segreta; diversamente, nella vendita con incanto le offerte vengono proposte pubblicamente dinnanzi al professionista delegato (o al Giudice dell'esecuzione).

Nella vendita senza incanto l'offerta che indica specificamente la somma proposta è al contempo irrevocabile e vincolante per l'offerente, e se è l'unica di importo quantomeno pari al prezzo base, determina l'aggiudicazione definitiva.

Infatti ai sensi dell'art. 572, comma 2, c.p.c., nella vendita senza incanto, “se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita la stessa è senz'altro accolta”, diversamente, se l'offerta è inferiore al prezzo base ma efficace in quanto inferiore non oltre un quarto del prezzo base allora il Giudice dell'esecuzione potrà disporre un ulteriore esperimento di vendita qualora vi sia fondato motivo che con una nuova vendita possa essere conseguito un prezzo superiore.

Il Giudice dell'esecuzione potrà considerare, a tal proposito, la proposizione di offerte inefficaci (e di importo superiore) già pervenute che potrebbero ripetersi, ovvero, a titolo esemplificativo, notizie frattanto divenute di pubblico dominio circa importanti investimenti di riqualificazione che interessano la zona ove è situato l'immobile.

In caso di pluralità di offerte nella vendita senza incanto si svolge la gara tra gli offerenti disciplinata nell'ordinanza di vendita ovvero dalle disposizioni applicabili in via analogica.

Nella vendita senza incanto gli offerenti potrebbero non aderire alla gara, nel qual caso l'immobile sarà aggiudicato in relazione all'offerta migliore che deve essere individuata, a parità di prezzo offerto, comparando gli elementi di cui all'art. 573, comma 3, c.p.c., (forme, modi e tempi del pagamento), nonché ogni altro elemento utile indicato nell'offerta.

Di qui la logica deduzione che l'offerta, nei limiti del rispetto delle prescrizioni di cui all'ordinanza di vendita che conferisce efficacia alla stessa, non ha contenuto assolutamente definito.

Nella vendita con incanto, l'offerta non è di per sé vincolante e l'obbligo di versamento del prezzo sorge per l'offerente solo a seguito di mancata presentazione di offerte in aumento al termine della partecipazione alla gara.

La mancata partecipazione all'incanto determina ai sensi dell'art. 580 c.p.c. la sanzione dell'acquisizione alla procedura di un importo pari ad un decimo della cauzione corrisposta.

Come anticipato, nella vendita con incanto “l'offerta” rappresenta una domanda di partecipazione alla gara al cui epilogo il bene viene aggiudicato al maggior offerente.

Inoltre nella vendita con incanto l'aggiudicazione è provvisoria, infatti l'art. 584 c.p.c. rubricato “offerte dopo l'incanto” prevede che nel termine perentorio di dieci giorni dall'aggiudicazione possano essere proposte offerte in aumento di almeno un quinto del prezzo di aggiudicazione, a cui segue un'ulteriore gara.

Con riferimento all'eventualità che il Giudice dell'esecuzione disponga la vendita senza incanto e successivamente la vendita con incanto, appare opportuno chiarire la sorte dell'offerta relativa al primo esperimento di vendita.

Posto che l'offerta nella vendita senza incanto è irrevocabile per centoventi giorni dalla sua presentazione e che successivamente può essere revocata (non decade automaticamente), se ne deduce che l'offerta resta ferma nel caso in cui si proceda con l'incanto, tuttavia è dubbio se l'offerente in tali casi debba reiterare la stessa.

Gli interpreti rintracciano la soluzione al quesito nell'ordinanza di vendita: se l'ordinanza non prevede l'espletamento della vendita con incanto successivamente alla vendita senza incanto, l'offerta presentata nella vendita senza incanto dovrà essere reiterata; se, viceversa, la vendita con incanto è stata già programmata nell'ordinanza di vendita, allora potrà essere revocata esclusivamente se sono decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione e non sia stata accolta.

Di particolare rilievo risulta la disposizione di cui all'art. 161 disp. att. c.p.c che richiede il consenso dei creditori e degli offerenti affinché la vendita possa essere rinviata, ciò sia nella vendita con incanto sia nella vendita senza incanto.

La vendita telematica assicura maggiore trasparenza e celerità alla procedura, inoltre amplia la platea dei potenziali offerenti poiché esonera gli interessati dal recarsi in loco per la presentazione dell'offerta e l'acquisizione della documentazione.

Le ragioni succintamente indicate hanno condotto il legislatore all'emanazione del decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla legge 30 giugno 2016, n. 119 che ha introdotto all'art. 569 c.p.c. il comma 4, in virtù del quale “Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l'incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all'articolo 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del presente codice”.

Il modello telematico è quello ufficiale e obbligatorio dall'11 aprile 2018, novantesimo giorno decorso dal 10 gennaio 2018, data in cui si è avuta la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto emanato dal Ministero della Giustizia che ha accertato la piena funzionalità del Portale delle Vendite Pubbliche.

La vendita telematica è da considerarsi obbligatoria nonostante parrebbe configurata quale facoltà, in virtù della disposizione di cui all'art. 173-quinquies, comma 1, disp. att. c.p.c., secondo cui “il giudice, con l'ordinanza di vendita di cui all'articolo 569, terzo comma, del codice, può disporre che la presentazione dell'offerta d'acquisto e la prestazione della cauzione ai sensi degli articoli 571, 579, 580 e 584 del medesimo codice possano avvenire con sistemi telematici di pagamento ovvero con carte di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi di pagamento disponibili nei circuiti bancario e postale.”

Ciononostante, il Giudice dell'esecuzione, qualora rilevi che la vendita telematica possa recare pregiudizio ai creditori o determinare l'allungamento dei termini di definizione della procedura, può disporre che la vendita segua la via tradizionale con presentazione dell'offerta in forma cartacea e presenza fisica dei partecipanti ovvero la modalità mista: simultaneamente telematica e tradizionale.

Le ragioni per cui potrebbe ritenersi più vantaggioso seguire la vendita tradizionale o mista sono da ricondurre soprattutto alla scarsa alfabetizzazione digitale degli interessati, ovvero, indirettamente, al modesto valore dei beni staggiti che disincentiverebbe gli interessati ad avvalersi di consulenti esterni esperti nella presentazione delle offerte telematiche.

La prassi vede, al fine di rispondere ai dettami legislativi che impongono la vendita telematica, conciliandoli con le asserite maggior difficoltà nella presentazione delle offerte telematiche, l'utilizzo della vendita mista, ove gli interessati possono proporre l'offerta in entrambe le forme.

A parere di chi scrive, il ricorso alla vendita mista determina semplicemente la procrastinazione dell'alfabetizzazione degli interessati che fintanto avranno la possibilità di partecipare alle aste con modalità tradizionali non si doteranno delle opportune conoscenze per procedere con le offerte telematiche. Il tutto a scapito del conseguimento pieno dei vantaggi derivanti dall'adozione del modello di vendita telematica pura.

Le vendite telematiche sono interessate soprattutto da norme di rango secondario, in particolare il Decreto Ministeriale 26 febbraio 2015, n. 32 di attuazione dell'art. 161 ter disp. att. c.p.c., che ha disciplinato le seguenti modalità:

I. vendita sincrona telematica: modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica nella medesima unità di tempo e con la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura e di tutti gli offerenti;

II. vendita sincrona mista: modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci possono essere formulati nella medesima unità di tempo sia in via telematica, sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura;

III. vendita asincrona: modalità di svolgimento delle vendite mobiliari senza incanto o tramite commissionario o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura.

La partecipazione ad un esperimento di vendita pubblica telematica ha inizio con la presentazione dell'offerta mediante la compilazione di un modulo web denominato “Offerta Telematica” disponibile sul portale del gestore della vendita.

Compilato il modulo, l'offerta viene criptata dal sistema ed inviata all'utente, il quale successivamente deve trasmetterla utilizzando un'apposita casella di “posta elettronica certificata per la vendita telematica”.

Ove tuttavia l'offerta venga firmata digitalmente non è necessario l'utilizzo di tale specifica casella di posta elettronica certificata, bensì è sufficiente effettuare la trasmissione utilizzando un qualsiasi indirizzo p.e.c.

L'invio dell'offerta viene effettuato ad un indirizzo p.e.c. del Ministero della Giustizia a ciò dedicato.

Unitamente all'offerta il sistema permette il pagamento del bollo digitale. L'offerta si considera depositata con la generazione della ricevuta di avvenuta consegna della casella certificata del ministero.

Quanto precede descrive un sistema in divenire, che delinea quale forma ufficiale la vendita senza incanto da espletarsi con modalità telematica.

Parimenti l'ordinamento concede in capo al Giudice dell'esecuzione margini di discrezionalità sia circa la scelta della forma (senza incanto), sia riguardo la modalità da seguire (tradizionale) lecitamente esercitabile in presenza di particolari condizioni.

Dette condizioni poiché risultano sempre più di difficile evidenza e di dubbia rilevanza potrebbero condurre alla vulnerabilità dell'ordinanza di vendita impugnabile ex art. 617 c.p.c., sicché a parere di chi scrive, per ragioni attinenti sia al buon esito della procedura liquidatoria in termini economici sia alla celerità del procedimento, è auspicabile che la prassi conduca sempre più al ricorso a forme e modalità di vendita ufficiali.