L'agevolazione “prima casa”. La problematica dell'applicabilità del beneficio fiscale in caso di riacquisto di altro immobile da parte del coniuge separato

Il nostro ordinamento tributario (l'art. 1, nota, II-bis, comma 1 della tariffa parte I - Atti soggetti a registrazione in termine fisso - allegata a. d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, lett. a) prevede delle specifiche agevolazioni fiscali, al ricorrere di determinati presupposti, finalizzate a favorire l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l'imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l'Iva, se si acquista da un'impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all'imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Chi acquista da un privato (o da un'azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell'immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un'impresa con vendita soggetta a Iva, l'acquirente dovrà versare l'imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

La ratio normativa legata all'agevolazione prima casa è quella di stimolare i trasferimenti nel mercato immobiliare. Per questo motivo tale beneficio fiscale può essere un'opportunità da sfruttare essendo deputato a “premiare” i soggetti che decidono di acquistare casa stabilendovi la propria residenza anagrafica.

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l'acquirente dell'immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti. Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita.

In primo luogo, l'acquisto dell'immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:

• «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»;
• nonché di «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse»;

Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

In secondo luogo, per godere dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa":

• il fabbricato deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha (o intende stabilire entro 18 mesi) la residenza o lavora;
• l'acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all'acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

In terzo luogo, il fabbricato che si acquista deve appartenere a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni prima casa non sono, infatti, ammesse per l'acquisto di un'abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

L'agevolazione “prima casa” spetta, altresì, per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile. Questo è quanto prevede il comma 3 della predetta nota II-bis).

Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che devono essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

I soggetti fiscalmente residenti all'estero (iscritti AIRE) possono acquistare un immobile in regime agevolato, senza obbligo di trasferire la propria residenza.

L'agevolazione spetta, tuttavia, solo a condizione di non essere proprietari in quel Comune di nessun'altra abitazione, e di non aver già acquistato un altro immobile su tutto il territorio nazionale usufruendo delle stesse agevolazioni.

Quindi, per un soggetto non residente in Italia è possibile un acquisto di immobile con agevolazione senza l'utilizzo diretto. Questo significa che è possibile effettuare un acquisto agevolato di immobile in Italia, da mettere a reddito attraverso una locazione.

Anche nel caso di acquisto di prima casa da parte di soggetto residente all'estero, nell'atto di acquisto (rogito notarile) deve essere indicata la volontà di applicare l'agevolazione da soggetto residente all'estero ed iscritto all'AIRE.

Sul punto, l'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 333 del 10 settembre 2020 ha affermato che il contribuente che non ha dichiarato nell'atto di acquisto dell'immobile l'iscrizione AIRE, seppur in possesso dei requisiti, può mantenere l'agevolazione prima casa a patto di dichiarare, tramite apposito atto integrativo, entro 18 mesi dall'acquisto che al momento della firma del contratto era cittadino italiano emigrato all'estero e, in quanto tale, non tenuto a trasferire obbligatoriamente la residenza.

È stata oggetto di particolare attenzione la questione riguardante il funzionamento dell'agevolazione nel caso in cui i beneficiari siano una coppia sposata in regime di comunione dei beni e l'immobile è destinato a casa coniugale.

La giurisprudenza (cfr. Cass. sent. 14327/2000; 13085/2003; 2109/2009; 15426) ha ritenuto che “in tema di agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa […] il requisito della residenza nel comune in cui è ubicato l'immobile deve essere riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che l'immobile acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 c.c., quindi sia in caso di acquisto separato che in caso di acquisto congiunto del bene stesso.".

Il principio è dunque il seguente: nel caso di acquisto di appartamento ad uso abitativo da parte di uno dei coniugi in regime di comunione legale, le agevolazioni prima casa sono fruibili anche dall'altro coniuge “anche se sprovvisto dei requisiti di legge, sussistenti solo in capo al coniuge acquirente”.

In pratica (Cfr. Cass. sent. n. 19594 del 19 luglio 2019; Cass. sent. n. 13334/16 del 28.06.2016) si può, dunque, ottenere l'agevolazione “prima casa”, nell'ipotesi di acquisto effettuato da due coniugi, non soltanto se entrambi risiedono nel Comune dove l'immobile è ubicato, ma anche se risiedono in due Comuni diversi, a condizione però che:

1. l'immobile acquistato sia ubicato in uno di questi Comuni;
2. in tale Comune la famiglia (considerata nel suo insieme) abbia la sua residenza;
3. si tratti di un acquisto compiuto in regime di comunione legale dei beni.

Dunque, per ottenere l'agevolazione “prima casa”, nel caso di acquisto effettuato da due coniugi, non è necessario che entrambi risiedano nel Comune ove è ubicata l'abitazione oggetto di acquisto, ben potendo conservare una residenza diversa: in tal caso, però, l'agevolazione sarà mantenuta solo alle predette tre condizioni.

Ad avviso della giurisprudenza, infatti, in tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l'acquisto della prima casa, ai fini della fruizione degli stessi, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che il cespite acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in senso contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 c.c., quindi sia in caso di acquisto separato che congiunto dello stesso.

La sentenza in commento apre le porte a un'estensione dei benefici fiscali che, almeno dal tenore letterale della norma, non era inizialmente ritenuta possibile. Infatti, a rigore, si era ritenuto in passato che, nel caso di acquisto effettuato da due coniugi, ai fini dell'ottenimento dell'agevolazione “prima casa”, entrambi dovessero avere (o trasferire nei successivi 18 mesi) la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile oggetto di acquisto agevolato. Affermare, dunque, che l'agevolazione spetta anche se uno dei due coniugi non abbia questo requisito della residenza, significa senz'altro guardare la normativa in questione con un'ottica assai estensiva.

La Corte di Cassazione ha fatto perno sul concetto di “residenza della famiglia” quale soggetto autonomo rispetto ai coniugi; cosicché, una volta provato che la casa oggetto di acquisto agevolato è destinata ad ospitare appunto la “residenza della famiglia”, non importa poi che uno dei coniugi abbia altrove la propria residenza tenuto conto che i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma solo reciprocamente alla coabitazione. Di conseguenza, un'interpretazione della legge tributaria, che del resto parla di residenza e non di residenza anagrafica, conforme ai principi del diritto di famiglia, porta a considerare la coabitazione con il coniuge acquirente come elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari.

L'agevolazione legata all'acquisto della prima casa decade, al verificarsi delle seguenti ipotesi:

1. l'abitazione viene venduta prima del trascorrere dei 5 anni dalla data di acquisto. Tale condizione subisce una deroga allorquando si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale. È necessario, per soddisfare tale requisito, che vi sia l'effetto traslativo della proprietà, e non il mero compromesso;
2. non è soddisfatto il requisito della residenza entro i 18 mesi dall'acquisto;
3. entro l'anno dall'acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni.

Se i requisiti richiesti per l'agevolazione sono insussistenti fin dall'inizio, oppure sono venuti meno successivamente, la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo per il contribuente.

Il contribuente acquirente dell'immobile che ha usufruito indebitamente dell'agevolazione prima casa è tenuto a versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale. A questo importo si deve aggiungere gli interessi maturati e ad una sanzione amministrativa aggiuntiva, pari al 30% della maggiore imposta dovuta.

L'Agenzia delle Entrate, verificata l'irregolarità, notifica la contestazione al contribuente attraverso un avviso di liquidazione, in cui viene indicato l'importo della maggiore imposta dovuta (IVA o registro) e delle sanzioni amministrative dovute (del 30%).

Gli importi così indicati devono essere liquidati nel termine di 60 giorni dalla notifica. Altrimenti, l'avviso di liquidazione diventa esecutivo e l'Agente della riscossione può mettere in atto le azioni esecutive per la riscossione del credito.

Un'altra questione particolarmente complessa riguarda il permanere dell' agevolazione fiscale nel caso in cui i coniugi decidano di separarsi e/o divorziare e nella reciproca sistemazione dei rapporti economici si determinino a donare o vendere l'immobile acquistato con l'agevolazione della “prima casa” anteriormente al decorso di un quinquennio dalla data del suo acquisto: questa iniziativa provocherebbe la decadenza dall'agevolazione, ottenuta in sede di acquisto dell'abitazione, a meno che, entro un anno dall'acquisto, il contribuente alienante compri nuovamente un'abitazione per utilizzarla quale propria abitazione principale .

Spesso infatti l'Agenzia delle Entrate ha proceduto a notificare atti di accertamento per il recupero dell'imposta.

Nel 2019 la giurisprudenza ha risolto definitivamente la questione (Cfr. Cass. Sez. Tributaria sentenza n. 7966 del 21 marzo 2019) sancendo che i coniugi non perdono le agevolazioni prima casa anche se, dopo la separazione, cedono l'abitazione a terzi prima dei cinque anni.

È stato evidenziato, in particolare, che «in tema di agevolazioni "prima casa", il trasferimento dell'immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la "ratio" dell'art. 19 della L. n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede» (così Cass. n. 8104 del 29/03/2017; conf. Cass. n. 13340 del 28/06/2016).

Orbene, il principio espresso con riferimento ad un trasferimento immobiliare avvenuto all'interno del nucleo familiare è di portata assolutamente generale e, dunque, si può estendere anche all'ipotesi nella quale i coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, a trasferire l'immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo

Del resto, va considerato che l'atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche di divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione, rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela, risiedendo la propria causa - contrariamente a quanto ritenuto dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 - nello «spirito di sistemazione, in occasione dell'evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale» (Cass. n. 16909 del 19/08/2015).

Anche l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 80/E del 09/09/2019, si è adeguata definitivamente a quanto stabilito dalla Cassazione chiarendo che in caso di vendita di un'abitazione avente i requisiti prima casa entro i cinque anni dal suo acquisto, non si decade più dall'agevolazione fiscale anche laddove il coniuge venditore non acquisti entro un anno un'altra abitazione con i medesimi requisiti se la vendita sia il risultato di un accordo raggiunto in sede di separazione. Tale alienazione può indistintamente avere come attori entrambi i coniugi o i coniugi ed un terzo.

L'Agenzia delle Entrate segnala però che il beneficio permane solo ove il trasferimento venga concordata tramite accordi di separazione omologati dal Tribunale e non tramite accordi conclusi innanzi al Sindaco, quale ufficiale di Stato Civile. In tal caso l'agevolazione decade. (Cfr. interpello n. 80/2020).

Con la sentenza 3931 del 2014 la Corte di Cassazione ha stabilito che all'ex coniuge che acquista un altro appartamento, pur avendo già il possesso di un immobile acquistato in comunione legale con l'altro da cui si è separato legalmente, può usufruire delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.

Il possesso di un immobile acquistato originariamente in comunione legale, dopo la separazione di fatto deve essere equiparato alla contitolarità indivisa di beni tra soggetti estranei, cosa compatibile con la richiesta di agevolazione prima casa. Il bene comune, infatti, può essere utilizzato allo stesso modo da entrambi i possessori e proprio per questo motivo non può essere destinato ad abitazione di uno solo dei comproprietari.

Viceversa, se i coniugi possiedono una prima casa insieme e sono separati solo di fatto, non possono usufruire delle agevolazioni prima casa nell'acquisto di un altro immobile.

L'ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l'immobile acquistato diventi l'abitazione principale dell'acquirente.

La giurisprudenza ha chiarito, infatti, che l'agevolazione «prima casa» compete anche a chi abbia già, nel medesimo Comune, la proprietà di un'altra casa che sia però inidonea all'uso abitativo in quanto ad esempio locata a terzi.

Più in generale, non è di ostacolo all'applicazione dell'agevolazione il possesso di altra casa, ubicata nello stesso Comune, quando essa sia inidonea ad essere adibita ad abitazione, sia per ragioni soggettive che per ragioni oggettive, dovendosi comprendere, tra queste ultime, anche quelle derivanti da impedimenti di natura giuridica (quale un diritto di godimento, derivante da un contratto di locazione (cfr. Cassazione ord. 19989/2018).

Anche l'Agenzia delle Entrate si è adeguata a questo orientamento chiarendo che “Non comporta la decadenza dall'agevolazione la stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile acquistato come prima casa: l'acquirente dell'immobile agevolato può, anche prima del decorso di 5 anni dall'acquisto, concedere in locazione l'immobile acquistato, senza perdere il beneficio” (Cfr. Circ. Agenzia Entrate 29.5.2013 n. 18) e sancendo che la proprietà di un immobile divenuto oggettivamente inidoneo ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un'altra, avvalendosi dell'agevolazione “prima casa” (Ag. Entrate, Risoluzione n. 107/E del 1.08.2017).

Per il riconoscimento del “bonus” per l'acquisto dell'abitazione principale, il possesso di una casa non costituisce, quindi, di per sé motivo ostativo qualora il contribuente dimostri di non poter vivere nella stessa.

Il non possesso di altro immobile destinato all'abitazione, requisito per beneficiare dell'agevolazione “prima casa”, sussiste quindi anche qualora il contribuente sia già in possesso di una casa per la quale tuttavia si dimostri l'impossibilità a soddisfare le esigenze abitative del proprio nucleo familiare.

La casa concessa in locazione rientra in questa ipotesi e pertanto l'agevolazione fiscale spetta anche quando il contribuente è proprietario di un immobile nello stesso Comune non idoneo ad essere abitato in quanto sottoposto ad un vincolo giuridico (ovvero la presenza di un contratto di locazione).

Per stabilire se si ha o meno diritto alle agevolazioni sulle imposte dovute al momento del rogito notarile si prende come riferimento il principio dell'idoneità all'abitazione della casa già posseduta, da valutarsi non soltanto in senso oggettivo ma anche soggettivo in relazione allo scopo abitativo della famiglia e dell'acquirente.

La questione che rileva è quindi quella dell'impossidenza: vale a dire dell'avvalimento dell'agevolazione da parte di chi già abbia, nel medesimo Comune, la proprietà di un'altra abitazione. Stando al tenore letterale della legge, in tal caso l'agevolazione sarebbe impedita. Il prevalente orientamento della Cassazione ritiene, tuttavia, che il concetto di casa «preposseduta» debba essere letto come casa idonea a essere abitata, con la conseguenza che, quando vi sia l'inidoneità della casa a essere abitata, il contribuente che ne sia proprietario può acquistare con l'agevolazione un'altra abitazione.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (Sent. n. 100/2010 e n. 18128/2009) il possesso di una casa di abitazione costituisce un ostacolo alla fruizione delle agevolazioni per il successivo acquisto di un immobile nello stesso Comune “solo se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative del richiedente”.

Lo stesso orientamento è stato espresso dalla stessa Agenzia delle Entrate in merito alla nuda proprietà di un immobile nello stesso Comune in cui si vuole comprare l'abitazione principale beneficiando del bonus prima casa: “nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste, l'agevolazione prima casa compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, inflitti, non ha il possesso dell'immobile che, invece, fa capo all'usufruttuario.”.

Si segnala da ultimo che il beneficio permane anche quando in sede di separazione o divorzio, il Giudice assegna la casa coniugale ad uno dei due coniugi.

Al coniuge non assegnatario viene assicurata la possibilità di richiedere l'agevolazione prima casa per l'acquisto di un altro immobile (Cfr. Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 162/2021).

Anche il coniuge assegnatario, che non ha la disponibilità di altro immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale, ma solo la disponibilità della casa familiare derivante dal provvedimento giudiziale di assegnazione da parte del giudice della separazione o del divorzio, che non integra un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento di natura atipica, può ottenere l'accesso ai benefici per l'acquisto di un altro immobile da destinare a prima casa (Cfr. Cass. civ. n. 2273/2014).

Quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità assume particolare rilevanza per tutti quei numerosi contribuenti (anche ex coniugi) che, prima dell'acquisto della seconda casa, risultino già titolari di immobili nello stesso Comune per i quali, tuttavia, venga a mancare il diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione.

Acquistare un appartamento con le agevolazioni prima casa può tradursi in un risparmio tale da fare decisamente la differenza nelle scelte d'acquisto.

I requisiti per accedere ai benefici prima casa appaiono tuttavia piuttosto rigidi e complessi da rispettare.

Grazie all'intervento della giurisprudenza si sono allargati “i margini” per l'accesso alle agevolazioni. È oggi assodato, infatti, che la titolarità nel medesimo Comune di un altro immobile abitativo non impedisce l'applicazione dell'agevolazione prima casa, in presenza delle altre condizioni richieste, quando l'immobile di proprietà risulti non idoneo all'utilizzo abitativo.