Le nuove tabelle millesimali hanno valore retroattivo?

Nel gennaio 2020 l'assemblea approva a larghissima maggioranza (oltre 800 millesimi) il rifacimento delle tabelle millesimali per la presenza di pacifici errori nelle tabelle precedenti. Nella medesima delibera l'assemblea delibera altresì di applicare retroattivamente le nuove tabelle a partire dalla gestione dell'anno 2018: può ritenersi valida tale delibera o è necessaria l'approvazione all'unanimità?

Preliminarmente (art. 69 disp. att. c.c.) si osserva che è possibile modificare le tabelle millesimali di un condominio quando le originarie sono frutto di un errore di calcolo o quando viene a modificarsi, in un momento successivo rispetto alla redazione delle originarie tabelle, la consistenza di uno o più appartamenti, alterando così le quote di proprietà tra i vari condomini. Nel primo caso si parla, più propriamente, di correzione, o meglio di «rettifica» dei millesimi; nel secondo caso, invece, il termine corretto è quello di «modifica».

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; di conseguenza, il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ. sez. VI, ord. 21 novembre 2019, n. 30392).

Premesso ciò, l'applicazione delle tabelle millesimali, sia essa derivata dall'approvazione dell'assemblea condominiale sia essa frutto e conseguenza di un provvedimento giudiziale, non ha valore dichiarativo, ma puramente costitutivo. Conseguenza della predetta affermazione è che le tabelle millesimali non possono avere efficacia retroattiva, ma produrre effetto soltanto a partire dalla loro approvazione e/o revisione. Trattasi di una conclusione che trova riscontro nel consolidato orientamento della giurisprudenza. Difatti, la decisione modificativa delle tabelle millesimali ha natura ed efficacia costitutiva e non dichiarativa, talché l'applicazione delle nuove tabelle non potrà mai avvenire in forma retroattiva in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, ma solo a far tempo dal passaggio in giudicato della decisione medesima. E ciò anche in presenza di una clausola regolamentare che ne preveda la possibilità, atteso che questa risulta contraria alla legge (Trib. Bari, 20 febbraio 2014, n. 914). L'applicazione delle nuove tabelle millesimali con efficacia retroattiva determina un vizio di nullità della delibera (Trib. Civitavecchia, 2 marzo 2020, n. 282).

In conclusione, l'iniziativa assembleare che ha inteso estendere retroattivamente la loro vigenza costituisce atto che, in quanto volto a incidere sulla obbligazione sostanziale di ciascun condomino così come derivante da bilanci già approvati, può essere adottato solo all'unanimità dei consensi degli interessati e non già con semplice deliberazione assembleare. Diversamente, per le questioni “pregresse”, nel caso di tabelle millesimali errate, il condominio – una volta ottenutane la revisione – può, sulla base dei nuovi parametri, solo agire con l'azione di indebito arricchimento per ottenere il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa del vizio dello strumento di ripartizione (Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2017, n.4844; Cass. civ, sez. III, 10 marzo 2011, n. 5690).