La tassazione in materia di procedure di vendita mobiliare e immobiliare

Qual è la disciplina attuale della tassazione in materia di procedure di vendita mobiliare e immobiliare, secondo le varie tipologie telematica/non telematica, incanto/senza incanto, commissionario ecc…?

Il regime tributario delle vendite giudiziali presenta significative peculiarità, principalmente per i trasferimenti immobiliari e con riferimento all'imposta sul valore aggiunto, imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale.

Negli ultimi anni si è assistito a sensibili modificazioni del regime fiscale applicabile alle vendite giudiziali. Le principali modifiche possono essere individuate nell'estensione del regime prezzo-valore anche alle vendite giudiziali, stessa modalità vigente in precedenza per la vendita di immobili abitativi (e di loro pertinenze) tra privati, dove le imposte da versare allo Stato erano calcolate sul valore catastale con differenza tra prima casa e non.

Il regime fiscale relativo alle vendite giudiziali è, ai fini delle imposte indirette, analogo al regime fiscale “ordinario”; l'assoggettamento ad Iva in luogo dell'imposta di registro si avrà, se e solo se, i presupposti soggettivi, oggettivi e territoriali in materia di Iva saranno tutti soddisfatti a pieno. La vendita giudiziale può rientrare in via generale nella categoria delle cessioni di beni, e deve sussistere il presupposto soggettivo e quindi la cessione effettuata nell'esercizio d'impresa, arte o professione.

In mancanza di uno dei succitati presupposti, viene applicata l'imposta di registro.

Difatti il criterio generale per gli atti a titolo oneroso secondo l'art. 43 D.P.R. n. 131/1986 stabilisce che la base imponibile sia costituita, per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, del valore del bene o del diritto alla data dell'atto. Secondo l'art. 44 D.P.R. n. 131/1986, per la vendita di beni mobili e immobili la base imponibile non è rappresentata dal valore del bene, ma deve essere utilizzato il prezzo di aggiudicazione, diminuito dalla parte già assoggettata all'imposta. Tale criterio si applica anche in sede di espropriazione forzata, ovvero all'asta pubblica e per i contatti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto.

La legge di stabilità del 2017 ha ripreso le agevolazioni previste nel D.L. 18/2016, con riferimento agli acquisti effettuati nell'ambito delle procedure di espropriazione forzata e concorsuali, ed ha previsto l'allungamento a cinque anni del termine per il trasferimento degli immobili ceduti alle imprese e la proroga al 30 giugno 2017 dell'operatività delle agevolazioni fiscali, mantenendo invariata la restante disciplina nei successivi anni. L'agevolazione consiste nell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale nella misura fissa di € 200 ciascuna.

L'imposta di bollo, le tasse ipotecarie ed i tributi catastali sono invece dovuti in misura ordinaria. L'agevolazione non spetta se l'atto risulta già assoggettato ad imposta sul valore aggiunto.

In via generale, nel caso di cessione di fabbricati strumentali, si applica il regime di esenzione da IVA. Le cessioni di immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, sono assoggettate obbligatoriamente all'imposta sul valore aggiunto. Nei casi in cui, al momento del rogito notarile:

- se l'acquirente è un'altra impresa, viene utilizzato il meccanismo del “reverse charge”;

- se l'acquirente è un privato, l'IVA viene esposta in fattura.

Vi sono poi altre casistiche e peculiarità per quanto riguarda l'imposizione Iva (aliquote ed esenzioni) da approfondire in separata sede.

è necessario, infine, evidenziare che la disciplina di tassazione dei beni mobiliari e immobiliari non subisce variazioni a seconda della modalità di esperimento della procedura di vendita.

Riferimenti normativi – La soluzione del quesito in oggetto involge l'esame logico-sistematico delle seguenti norme: artt. 43 e 44 D.P.R. n. 131/1986; art. 10, comma 1, nn. 8) bis) e 8 ter) D.P.R. 633/72 (esenzione IVA); art. 17, comma 6, D.P.R. 633/72 (Reverse Charge); Circolare del Tribunale di Milano del 10/04/2018 in merito alle vendite telematiche.

Motivazioni della giurisprudenza – In commento a quanto sopra esposto si fa riferimento alla pubblicazione della Sentenza della Corte cost. n. 6/2014, la quale ha riconosciuto al contribuente la possibilità di optare per il regime prezzo-valore anche nelle vendite giudiziarie ed alla Sentenza della Cass. n. 7528 del 12 agosto 1997, la quale ha affermato che la vendita in sede di esecuzione forzata di un bene facente parte di un'azienda va assoggettata all'Iva ed alla imposta fissa di registro, atteso che l'art. 2 D.P.R. n. 633/1972 definisce al comma 1 come cessioni di beni soggette ad Iva gli "atti a titolo oneroso che importano il trasferimento di proprietà", adottati nell'esercizio di impresa, senza distinzione tra la natura volontaria o coattiva del trasferimento.