Opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare

La madre stipula un contratto di mandato con il padre mandante con il quale si impegna ad acquistare e restituire allo stesso la casa destinata ad abitazione familiare. Il contratto di mandato non viene trascritto. Se la madre chiede ed ottiene l'assegnazione della casa familiare il provvedimento di assegnazione è opponibile al mandante?

Occorre innanzitutto premettere che il provvedimento di assegnazione della casa familiare individua una posizione di «detenzione qualificata» a favore del genitore assegnatario, essendo diretto a tutelare l'interesse della prole a permanere nell'abituale ambiente domestico.

La l. n. 54/2006 prevede che «il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi ai sensi dell'art. 2643 c.c.».

Gli effetti della trascrizione sono disciplinati dal successivo art. 2644 c.c., secondo cui gli atti previsti nel citato art. 2643 c.c. non hanno effetto nei confronti di chi, a qualunque titolo, abbia acquistato diritto sui medesimi immobili in forza di un atto trascritto anteriormente (comma 1), anche se l'atto in questione sia anteriore a quello trascritto (comma 2). Trattasi del principio della prevalenza della data della trascrizione sulla data dell'atto, fondamentale nel nostro ordinamento.

La giurisprudenza (Cfr. Cass., sez. un., n. 11096/2002) ha inoltre chiarito che il provvedimento di assegnazione della casa familiare, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione; è invece opponibile anche oltre i nove anni, nel caso in cui il titolo sia stato trascritto in precedenza.

Per questi motivi il provvedimento di assegnazione;

• se trascritto, è opponibile al terzo acquirente senza limiti di tempo (salva la sopravvenuta caducazione dell'interesse dei figli alla detenzione);

• se non trascritto, è comunque opponibile nei limiti di un novennio (art. 1599, comma 3, c.c.).

Viceversa, la vendita dell'immobile sarebbe opponibile al coniuge assegnatario se realizzata prima del provvedimento, anche temporaneo, di assegnazione della casa coniugale al coniuge del venditore;

Nel caso di specie se è pur vero che il contratto di mandato prevedente l'obbligo della madre di ritrasferire la proprietà del bene al mandante è stato stipulato prima dell'assegnazione è anche vero che tale contratto non è stato trascritto.

Pertanto è da ritenersi che l'eventuale assegnazione, ove venisse trascritta, possa essere opposta al mandante.

Ciò che conta, infatti, ai fini dell'opponibilità è la data di trascrizione dell'atto che deve essere anteriore a quella del provvedimento del tribunale (Cfr. Cass. ord. n. 7007/2017)

Se il provvedimento di assegnazione dovesse essere trascritto prima del contratto di mandato a vendere stipulato con atto pubblico, è il primo che prevale.

È principio consolidato, infatti, quello per cui la trascrizione non ha effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale (Cfr. Cass. civ., sent. n. 7776/2016).