La riforma del catasto: criticità del sistema e nuovi scenari

Sembra ormai improcrastinabile la tanto discussa riforma del Catasto.

Non a caso, nella Legge delega del 5 ottobre 2021, n. 39 si è tornato a parlare di revisione del sistema fiscale e di riforma del catasto e degli strumenti di mappatura degli immobili con il chiaro intento di mettere finalmente mani all'attuale situazione catastale che necessita, già da tempo, di una radicale riforma.

In attesa di attuazione, le nuove disposizioni presentate al Governo hanno posto l'accento sulla necessità evidente di intervenire, quanto prima, sul sistema catastale nazionale, al fine di innovarlo radicalmente e renderlo così più equo. I dati catastali hanno una indubbia rilevanza in relazione agli aspetti fiscali, topografici, economici, giuridici nonché civili legati al governo del territorio. In particolare, la rilevanza dei dati catastali è da ricondurre ad una molteplicità di fattori. Innanzitutto, il concetto di catasto ha una valenza fiscale perché affonda le sue radici sul principio secondo cui l'imposta deve essere generale e commisurata ai beni di godimento.

In più, le mappe presenti all'interno dell'archivio catastale hanno un valore topografico perché consentono di studiare e progettare opere di interesse sia pubblico che privato. Il catasto, inoltre, è importante perché restituisce indicazioni utili alla ricerca di stime e dati economici e patrimoniali e consente una rapida individuazione delle proprietà immobiliari. Altresì, i dati catastali svolgono una funzione probatoria utile per la verifica dell'informazione del patrimonio immobiliare e permettono di facilitare le azioni di governo sull'intero territorio nazionale.

Si è tentato, a più riprese nel corso degli anni, di riformare il sistema del catasto statale. Tuttavia, rispetto al passato, la situazione catastale attuale appare caratterizzata da diverse criticità legate al cambiamento delle condizioni di mercato, che hanno portato all'elaborazione di una serie di dati e valori catastali che, realtà, non corrispondono al reale valore di mercato degli immobili. Sarà questa la volta buona, solo il tempo potrà darci risposta.

Il sistema catastale attuale manca di una modalità di classamento coerente rispetto alle effettive caratteristiche degli immobili; pertanto, il sistema catastale attuale è sicuramente fonte di evidenti nonché macroscopiche disparità, alimentando inevitabilmente fenomeni di sperequazione dovute sia alla mancata e puntuale revisione dei valori catastali sia all'assenza di una modalità di classamento coerente con l'effettiva destinazione d'uso degli immobili.

Ma quali sono le principali criticità che richiedono l'intervento di una riforma dell'attuale sistema catastale?

• in primis,non può essere disatteso il metodo di determinazione delle rendite catastali di ciascun immobile considera tariffe d'estimo risalenti agli anni trenta del secolo scorso rivalutate attraverso moltiplicatori assolutamente inefficaci. Trattasi indubbiamente di parametri non più rappresentativi di quello che è l'effettivo valore di mercato degli immobili. In realtà, la rendita catastale può essere definita il parametro che esprime la potenzialità reddituale di un immobile iscritto in catasto o suscettibile di essere iscritto in catasto, con potenzialità reddituale autonoma. Si tratta, in sostanza, di un parametro di riferimento imprescindibile, non soltanto dal punto di vista fiscale (IMU, TARI) bensì anche dal punto di vista economico- patrimoniale;
• in secundis, il MEF ha precisato espressamente che attualmente il valore di mercato degli immobili ubicati in zona residenziale risulterebbe il doppio rispetto al valore catastale. Questo parametro arriverebbe a quattro volte tanto per gli immobili più datati. E' di tutta evidenza, pertanto, la mancanza di una chiara omogeneità tra i valori catastali e i valori di mercato riconducibili a ciascun immobile; mancata omogeneità che riguarda sia gli immobili ubicati in diversi Comuni, sia immobili che si trovano nello stesso comprensorio comunale senza alcuna distinzione o considerazione tra immobili ubicati in zona centrale, semiperiferica o periferica e pertanto interessati da un diverso livello di urbanizzazione.

La riforma del catasto è stata trattata con carattere di urgenza all'interno della Legge delega 2021 allo scopo di rendere il sistema catastale più equo e frenare le sperequazioni dovute alla mancata revisione delle informazioni contenute all'interno dell'archivio catastale, oltre che all'assenza di un'adeguata classificazione dei dati. L'art. 7 della Legge delega (Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati), al comma 1, prevede che il Governo si occupi di attuare le modifiche disposte dal testo e di intervenire sulle modalità di rilevazione catastale, così da modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo della natura e delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.

Il medesimo articolo, al comma 2, stabilisce che il Governo, entro l'1 gennaio 2026, si occupi di integrare le informazioni presenti all'interno dell'archivio catastale. Dunque, i cambiamenti introdotti dalla riforma del catasto 2021 riguardano

• in prima istanza, la ricognizione dell'attuale sistema catastale tramite la condivisione dei dati tra l'Agenzia delle Entrate e gli uffici comunali e la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili utili per accelerare l'individuazione di immobili non censiti o che non rispettano la categoria catastale, terreni adatti all'edificazione ma censiti come agricoli e immobili abusivi;
• in secondo luogo, il Governo è chiamato a rendere disponibile, entro il 1° gennaio 2026, un nuovo sistema catastale, ad integrazione di quello attuale, contenente i dati relativi alla rendita, i valori patrimoniali degli immobili e le relative rendite rispetto ai valori di mercato, oltre che le previsioni di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite degli immobili.

La riforma del catasto è fondamentalmente incentrata su due aspetti: uno di carattere essenzialmente statistico riguardante la modernizzazione degli strumenti di controllo da realizzare quanto prima; l'altro aspetto è quello prevalentemente operativo finalizzato ad adeguare i parametri catastali degli immobili agli attuali valori di mercato, ponendo così fine alla evidente sperequazione tra le rendite catastali degli immobili e i valori di mercato degli stessi. I due aspetti della riforma del catasto possono essere riepilogati come segue:

Ricognizione dell'odierno sistema e modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili

art. 7, comma 1

La previsione normativa prevede l'utilizzo di nuovi strumenti di rilevazione e ricognizione sia degli immobili non censiti in catasto, sia degli immobili che non risultano coerenti con la loro effettiva destinazione d'uso o consistenza, nonché dei terreni ancora censiti come agricoli ma divenuti aree edificabili. Alla modernizzazione e maggiore efficienza delle procedure di rilevamento catastale si aggiunge la maggiore interazione tra ADE e Comuni impositori ai fini dell'accatastamento degli immobili. Non dimentichiamo che in materia di IMU la rendita catastale (espressione della potenzialità reddituale del fabbricato iscritto in catasto o suscettibile di essere iscritto in catasto) è il parametro principale attraverso il quale viene determinata la base imponibile dei fabbricati.

Revisione del catasto fabbricati

Art. 7, comma 2

Il secondo comma dell'art. 7 dispone l'attuazione di un'operazione finalizzata ad integrare le informazioni già presenti nel catasto dei fabbricati, con vigenza dal 1° gennaio 2026 operando secondo i seguenti criteri:

• a ciascun immobile sarà attribuita oltre alla rendita determinata ex lege, anche il valore patrimoniale o comunque una rendita parametrata all'effettivo valore di mercato dell'immobile;
• adeguamento periodico dei valori patrimoniali nonché delle rendite riconducibili alle unità immobiliari urbane, osservando le oscillazioni del mercato immobiliare di riferimento;
• agevolazioni in favore di immobili di interesse storico - artistico.

Non c'è alcun dubbio, a parere di chi scrive, che la riforma del catasto sia pure generica e non propriamente articolata su alcuni aspetti, implicherà certamente molteplici vantaggi in termini sia di semplificazione normativa che, soprattutto, nella determinazione chiara e congrua del valore catastale di riferimento rispetto allo scenario immobiliare vigente, evitando così il procrastinarsi di sperequazioni non più giustificabili assicurando così una maggiore equità in termini di distribuzione del carico fiscale.

Va detto altresì che i parametri catastali regolano diversi tributi sia in ambito erariale sia nell'ambito della fiscalità locale che, non potranno risultare indenni da una riforma strutturale così importante.