Accertamento dell'esistenza del contratto di locazione a fronte della pretesa del locatore di instaurare un rapporto di fatto

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale, con la sola eccezione dell'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. Occorre distinguere due ipotesi:

1) quella in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di fatto abusivamente imposto, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell' art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998 ;

2) quella del contratto la cui forma verbale sia stata liberamente concordata tra le parti. Solo nel primo caso il conduttore può chiedere: la riconduzione del contratto a condizioni conformi (art. 2, comma 3), e cioè a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell'art. 2, comma 3, dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini, ovvero ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3; la restituzione dell'eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi. Ergo, il giudice deve (anche d'ufficio): accertare l'esistenza del contratto stipulato verbalmente in violazione dell'art. 1, comma 4; accertare che la forma verbale sia stata “imposta” dal locatore al conduttore; determinare il canone dovuto (ex tunc) alla stregua dei suindicati accordi di categoria. Per l'ipotesi di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore, invece, trovano applicazione i principi generali in tema di nullità, anziché la disciplina speciale dedotta dalla I. n. 431/1998. In tale ipotesi, il locatore può agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente rispetto a quella del canone concordato (Cass. III, n. 5794/2019; Cass. S.U., n. 18214/2015; Trib. Roma 24 gennaio 2019, n. 1895; Trib. Taranto 14 luglio 2016, n. 2326; Trib. Verona 26 gennaio 2016, n. 170).

Secondo Cass. III, n. 9475/2021, il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, salvo un'unica eccezione, è affetto da nullità relativa, di protezione che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d'ufficio dal giudice. Inoltre, ha precisato che l'art. 13, comma 6, della l. n. 431/1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015, si applica anche ai contratti stipulati in data antecedente al 1° gennaio 2016. Con tale provvedimento, i giudici di legittimità offrono una lettura differente rispetto a quella invalsa nella giurisprudenza di merito che attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione “venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, comma 1 ovvero dall'art. 2, comma 3”, ritenendolo applicabile ai contratti di locazione stipulati dopo l'entrata in vigore della l. n. 431/1998 e non solo a far data dalla data di vigenza dell'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015. In particolare, secondo la terza sezione della Cassazione, la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione è da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, come tale dunque azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice. Pertanto, secondo la Corte, l'unica ipotesi di nullità a carattere assoluto è quella del contratto non scritto ma registrato. In sintesi, la Suprema Corte, con la pronuncia in commento, addiviene a un'interpretazione letterale e di contesto che consente l'esperibilità dell'azione di riconduzione anche in relazione a contratti non registrati stipulati in data anteriore al 1° gennaio 2016.

La registrazione tardiva del contratto di locazione svolge efficacia sanante sulla fattispecie contrattuale, determinando un'interferenza tra regole del diritto tributario e quelle civilistiche attinenti alla validità degli atti. Detto ciò, il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è dunque nullo, ma in caso di tardiva registrazione può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato (Cass. III, n. 6309/2019). Dunque, l'avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella già realizzata dal conduttore, ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore aveva corrisposto il canone nella misura ridotta ha reso quest'ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di un'indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato (Cass. III, n. 23637/2019).

L'omessa registrazione non comporta la nullità qualora esso sia stato stipulato “anteriormente alla legge n. 311 del 2004”, e ciò in ossequio all'art. 11 delle disposizioni preliminari al codice civile e all'art. 3 dello Statuto dei diritti del contribuente, che stabilisce che dette norme non hanno effetto retroattivo. Nella fattispecie, poi, non solo il contratto de quo era stato stipulato prima dell'entrata in vigore della richiamata legge, ma era altresì intervenuta proroga del medesimo contratto (App. Napoli 3 giugno 2022, n. 970). Nella vicenda, la Corte dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa e al rilascio dell'immobile locato.

Il conduttore, prima di intraprendere l'azione volta a fare accertare l'esistenza di un rapporto locatizio, può rendere edotto il locatore della necessità di regolarizzare la situazione di fatto, la quale postula la formalizzazione del rapporto, con la relativa registrazione, al fine di stabilizzare nel tempo le reciproche posizioni, consentendo la sussunzione della relativa fattispecie nell'alveo della locazione, dietro pagamento di un canone di mercato adeguato alla consistenza del cespite. In tale ottica, il conduttore potrebbe quindi negoziare con il locatore la richiesta di formalizzazione del rapporto, a tale fine, comunicandogli una diffida ad adempiere, concedendo al medesimo il rituale termine di quindici giorni dalla sua ricezione, decorso il quale, in caso di omessa positiva risposta, si riterrà libero di adire la via del contenzioso legale, con la relativa assunzione di responsabilità anche per i maggiori costi ed oneri.

L'azione di accertamento di un rapporto locatizio di fatto intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore è un ordinario giudizio di cognizione per conseguire la regolarizzazione della preesistente situazione di fatto tra le stesse parti.

Il conduttore, che intende esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire l'accertamento di un rapporto locatizio di fatto, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di accertamento della locazione di fatto, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare gli elementi a sostegno della prova della domanda di accertamento della locazione di fatto, quale situazione legittimante la sua richiesta, unitamente alla dimostrazione della relativa sussunzione dello stesso rapporto nell'àmbito di uno specifico tipo locatizio.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione volta ad accertare l'esistenza di una locazione di fatto del cespite immobiliare – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (lettera di contestazione della locazione di fatto dell'immobile, diffida ad adempiere la regolarizzazione del rapporto locatizio, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie che, nella narrazione del “fatto”, occorre soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo continui a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione sollevata dal conduttore, e comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore. Il ricorso deve quindi essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore può formulare richiesta di interrogatorio formale del locatore sulle circostanze riguardanti l'accertamento della situazione di fatto integrante un rapporto di locazione, ed all'esito, prova orale a mezzo dei testimoni in grado di riferire sulle stesse circostanze; inoltre, deve anche produrre tempestivamente tutti gli elementi sulla cui scorta è possibile desumere l'esistenza del rapporto di locazione.

Il conduttore, al fine di allegare l'esistenza di un rapporto di fatto integrante una determinata fattispecie locatizia, deve reperire tutti gli elementi idonei a fare scattare la relativa presunzione, come ad esempio, laddove esistente, la dichiarazione – anche non registrata – da cui emerga la consegna dell'immobile al soggetto detentore di fatto, e la corresponsione mensile di un canone in favore del proprietario dello stesso cespite, oppure la produzione di bollette (luce, gas, acqua, telefono) relative ai contratti di utenza afferenti il cespite di fatto condotto in locazione, e la coincidenza nello stesso cespite del domicilio dell'utilizzatore.

La testimonianza dell'amministratore di condominio e dei propri collaboratori nell'attestare il conduttore di fatto del cespite come colui che mensilmente esegue i pagamenti dei contributi condominiali, interfacciandosi con i primi, potrà rivelarsi un ulteriore elemento utile sulla cui scorta potere desumere l'esistenza del rapporto di locazione di fatto.

In tale ottica, molto importante potrà rivelarsi per la disclosure del rapporto, l'acquisizione della testimonianza di persone che abitualmente frequentano lo stabile condominiale a vario titolo – condomini, ma anche personale domestico adibito alla cura dello stesso cespite di fatto condotto in locazione – che conoscono l'utilizzatore, in qualità di conduttore di fatto dell'unità immobiliare, e possono quindi confermarne la permanenza al suo interno, costituente di fatto il domicilio del medesimo.

Anche l'allegazione della semplice posta ordinaria, sulla quale è stampigliato il nome del conduttore di fatto con l'indicazione dell'indirizzo coincidente con quello del cespite di fatto detenuto, rappresenta un valido elemento liberamente valutabile dal giudice al fine di potere presumere l'esistenza di uno stabile rapporto di fatto idoneo ad integrare gli estremi della detenzione qualificata del cespite immobiliare.

Nel caso in cui la situazione di fatto riguardi una locazione ad uso abitativo, non va poi dimenticato che la riformulazione dell'azione di riconduzione, nei termini di cui al testo vigente dell' art. 13, comma 6, della l. n. 431/1998 , comporta l'estensione della facoltà attribuita al conduttore di richiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi, dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, a quella, più generale, in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 dell'art. 13 della l. n. 431/1998, previsione idonea sia ad abbracciare l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente ed indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da un'imposizione del locatore, e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, sebbene stipulato per iscritto, non sia stato registrato.

Conseguentemente, se è vero che il carattere protettivo della nullità si ricava dall'esperibilità dell'azione di riconduzione, non può non farsene coerentemente discendere che la legittimazione sia ormai divenuta relativa in tutte le ipotesi in cui detta azione è ammessa in base al testo modificato, cioè in tutti i casi di mancata registrazione (Cass. III, n. 9475/2021), mentre la nullità assoluta vedrebbe ridotto il proprio ambito di applicazione all'eventualità, alquanto remota nella pratica, del contratto non scritto ma registrato, in cui peraltro manca del tutto quella finalità di contrasto all'evasione fiscale che, secondo le Sezioni Unite, costituisce la ratio della nullità assoluta (Cass. S.U., n. 18214/2015).

Va poi considerato che la registrazione è atto non solo di ricezione della denuncia del privato, ma ha forza probatoria sia quanto all'esistenza dell'atto registrato - fino a quel momento solo verbale - sia quanto alla data della stipula, che coincide con quella della registrazione ed è opponibile ai terzi, compresa l'Amministrazione finanziaria per la determinazioni in ordine al maggiore reddito imponibile del locatore.

Infatti la registrazione, diretta a stabilire la data certa dell'atto, è idonea ad attribuire ad esso la qualifica di documento di fede privilegiata, ragione per cui, si è affermato il principio che integra il delitto previsto dagli artt. 48 e 479 c.p. la condotta di colui che denunci falsamente il contratto verbale di locazione inducendo in errore il funzionario dell'Ufficio del Registro che, procedendo alla registrazione, attesta con atto pubblico fidefacente l'esistenza dell'atto, ed attribuisce allo stesso la data certa, opponibile ai terzi a norma dell'art. 2704 c.c. ai sensi dell'art. 18, comma 1, del d.P.R. n.131/1986 (Cass. pen., n. 19524/2022).