Distacco dell'intonaco: i condomini possono agire contro l'impresa che ha eseguito i lavori?

Il Condominio delibera di svolgere dei lavori di rifacimento della facciata per la presenza di infiltrazioni che provocano distacchi di intonaco. A distanza di pochi mesi dal termine dei lavori, i distacchi di intonaco continuano a verificarsi per cattiva esecuzione da parte dell'impresa. Ciò nonostante, il Condominio decide di non agire nei confronti dell'impresa, con l'eccezione di due condomini. Possono i due condomini dissenzienti agire a tutela della parte comune nei confronti dell'impresa esecutrice? Sussiste anche una responsabilità dell'Amministratore in qualità di custode delle parti comuni che dovrebbe compiere gli atti conservativi ex art. 1130 c.c.?

In assenza di ulteriori elementi utili per l'analisi delle questioni esposte, in particolare di valutazioni tecniche e ogni altro aspetto, occorre esaminare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

Preliminarmente, occorre evidenziare che per quanto riguarda la specifica differenza tra gli artt. 1667 e 1669 c.c., la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che: l'art. 1669 c.c. disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi incidenti su elementi essenziali di struttura e funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata; l'art. 1667 c.c., invece, riguarda l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto o del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica. Inoltre, l'art. 1669 c.c. contempla una responsabilità extracontrattuale, mentre quella prevista dall'art. 1667 c.c. è sicuramente di tipo contrattuale.

Relativamente alla compatibilità tra gli artt. 1667 e 1669 c.c., la Corte di Cassazione precisa che "non sussiste incompatibilità tra le norme di cui agli art. 1667 e 1669 c.c., nel senso che il committente di un immobile che presenti gravi difetti ben può invocare, oltre al rimedio risarcitorio del danno (contemplato soltanto dall'art. 1669 c.c. ), anche quelli previsti dall'art. 1668 c.c. (eliminazione dei vizi, riduzione del prezzo, risoluzione del contratto) con riguardo ai vizi di cui all'art. 1667, purché non sia incorso nella decadenza stabilita dal comma 2 dello stesso art. 1667 c.c. Infatti, quanto a struttura, diversamente da ciò che riguarda la diversa natura giuridica della responsabilità rispettivamente disciplinata dalle anzidette norme (l'art. 1669 c.c., quella extracontrattuale; l'art. 1667 c.c., quella contrattuale), le relative fattispecie si configurano l'una (l'art. 1669 c.c.) come sottospecie dell'altra (art. 1667 c.c.)" (Cass. civ., sez. II, 25 luglio 2019 n. 20184; Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011 n. 3702).

Quanto alla legittimazione, occorre delineare gli orientamenti esistenti in materia.

Secondo un orientamento, la legittimazione ad agire e contraddire, dunque, in relazione ai rapporti obbligatori derivanti dal contratto di appalto appartiene unicamente all'amministratore del condominio, quale necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all'interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi (Trib. Torre Annunziata 31 luglio 2020, n. 1217; App Napoli 1° aprile 2019, n. 1805). Non solo: l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2017, n. 9911). Seguendo questa impostazione, si osserva che in tema di contratto d'appalto, l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo (Cass. civ. S.U., 27 marzo 2017, n. 7756). In altro precedente, secondo i giudici, nella fattispecie analizzata, era del tutto corretta la qualificazione della domanda operata dal condominio attore in termini di azione ex art. 1669 c.c., considerata che la situazione prospettata e poi accertata, evidenziava una situazione grave e diffusa di difetti nell'esecuzione dei lavori di costruzione nelle parti condominiali dell'immobile. Difetti tali da mettere in pericolo, se non eliminati, anche la sicurezza degli occupanti oltre che l'estetica del fabbricato da poco costruito (Trib. Roma 17 settembre 2013, n. 18238).

Secondo altro e diverso orientamento, in riferimento all'appalto di lavori condominiali, l'azione di risarcimento ex art. 1668 c.c. nei confronti dell'appaltatore per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta e regolare esecuzione, può essere promossa da ciascuno dei condomini, legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall'amministratore (Trib. Pisa 31 dicembre 2020, n. 1190). Inoltre, l'azione di garanzia ex art. 1669 c.c. ha carattere personale e può essere promossa da ciascun condomino senza necessità che al giudizio partecipino gli altri condomini, sia nel caso in cui i vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia se investano delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2000, n. 4485).

Nonostante le indicazioni normative e le precisazioni fornite dalla giurisprudenza, tuttavia, il problema si pone se l'assemblea rinuncia espressamente all'azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore.

A questo proposito, gli ermellini hanno osservato che qualora l'assemblea dei condomini rinunci espressamente all'azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore per i danni da quest'ultimo cagionati nell'esecuzione delle opere, l'amministratore di condominio non può essere ritenuto responsabile, essendo esso vincolato all'esecuzione del deliberato assembleare (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2022, n. 5645). Quest'ultima pronuncia è importante perché esclude la responsabilità dell'amministratore per almeno due ordini di motivi:

a) i condomini, singolarmente, possono liberamente fare valere nei confronti dell'appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell'appalto;

b) una deliberazione assembleare che espressamente rinunci a qualsiasi azione di rivalsa nei confronti dell'appaltatore danneggiante, non può giammai fondare una responsabilità personale dell'amministratore il quale, ai sensi dell'art. 1130 c.c., è tenuto a dare attuazione alla delibera ed è, per ciò stesso, esonerato da eventuali, successive, richieste risarcitorie collegate agli effetti del suo operato, che risulti meramente attuativo della volontà collegialmente espressa.

In conclusione, quest'ultima interpretazione (insieme alla giurisprudenza richiamata e da contestualizzare all'argomento della tutale delle parti comuni) fornisce i suggerimenti utili per i quesiti esposti: responsabilità dell'amministratore e legittimazione dei singoli condomini. Invero, dall'ultima pronuncia, si comprende che l'assemblea ben può rinunciare all'azione nei confronti dell'appaltatore, che abbia eseguito opere di manutenzione dell'edificio, per eliminare i vizi ed i difetti in esse riscontrati, senza che tale delibera possa invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini.