Edilizia residenziale pubblica: il vincolo del prezzo massimo di cessione è opponibile a tutte le alienazioni

La procedura di affrancazione, peraltro, trova applicazione anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente all'entrata in vigore della relativa normativa, con conseguente limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasmissione, ossia escludendo la validità della pattuizione relativa alla differenza tra il prezzo concordato ed il prezzo vincolato. Con la pronuncia a Sezioni Unite del 6 luglio 2022, il S.C. interviene a risolvere una questione di massima importanza oggetto di numerosi contrasti giurisprudenziali, chiarendo, in via definitiva, che il vincolo derivante dalle convenzioni di edilizia popolare, in ogni caso, è opponibile anche oltre il costruttore, con conseguente efficacia nelle alienazioni successive, fino al completamento della procedura di affrancazione.

Il caso. La vicenda all'origine dell'articolato provvedimento in esame concerne la richiesta di restituzione di somme anticipate nell'ambito di un contratto di mandato sottoscritto per l'acquisto, per conto del mandante, di un immobile. Successivamente all'acquisto, peraltro, proprio il mandante scopre che il bene acquistato risulta soggetto al prezzo vincolato della edilizia agevolata, chiedendo quindi la restituzione della differenza tra il prezzo pattuito e quello vincolato. La domanda è parzialmente accolta in primo grado ma tale pronuncia è oggetto di riforma in appello. Promuove così ricorso per Cassazione l'acquirente – mandante, sostenendo che il vincolo del prezzo era valido ed opponibile anche oltre la prima alienazione disposta dal costruttore. Ciò ha indotto il S.C. ha portare la questione all'attenzione delle Sezioni Unite, sulla base di un contrasto così riassunto: il vincolo del prezzo nell'ambito dell'edilizia agevolata è efficace solo nell'ambito della prima alienazione ad opera del costruttore o si estende anche in tutte le alienazioni successive, salva l'affrancazione? Come si vedrà e come riassunto dalla massima, il S.C. aderisce a quest'ultima interpretazione, accogliendo – quindi – il ricorso e rimettendo alla Corte di Appello per una diversa valutazione del fatto.

Edilizia agevola e vincolo di cessione. Come peraltro puntualmente richiamato dal S.C. nella sentenza in commento, alla base del contrasto in parola riguarda l'efficacia del vincolo massimo di cessione nell'ambito delle varie convenzioni stipulate per l'edilizia popolare. In termini generali, e riprendendo la giurisprudenza più risalente, ben può affermarsi che il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata -ex art. 35, l. n. 865/1971 - segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia naturalmente indefinita, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.

Vincolo e successiva alienazione del bene: La previsione di cui all'art. 35, comma 15 e 19, l. n. 865/1971, relativa al divieto temporaneo, a pena di nullità, di alienazione di alloggi costruiti su aree comprese nei piani per l'edilizia economica e popolare (P.E.E.P.) e cedute in proprietà ai comuni, costituisce una prescrizione di ordine pubblico generale dettata dal legislatore per prevenire l'eventualità che le agevolazioni concesse nel quadro di una politica abitativa di interesse sociale possano trasformarsi in un inammissibile strumento di speculazione; il comune – pertanto - non ha il potere di introdurre deroghe al divieto di alienazione, indipendentemente dalla qualità di contraente di una convenzione stipulata con la società cooperativa acquirente dell'area su cui è stato costruito l'alloggio, ovvero dalla circostanza che per la costruzione degli alloggi siano stati o meno concessi contributi pubblici. Si determina, quindi, con riferimento alle convezioni “P.E.E.P.” (in genere realizzato mediate la costituzione di un diritto di superficie), un vincolo sul prezzo che va oltre il primo rapporto di alienazione e che può essere opposto, efficacemente, anche nei confronti dei successivi acquirenti.

Disciplina imperativa ed edilizia convenzionata. In tale prospettiva, il problema della vendita degli alloggi di edilizia convenzionata soggetti al vincolo sulla determinazione del prezzo va risolto tenendo conto del carattere imperativo della relativa disciplina normativa, seppur mediata da convenzioni tra il Comune e il concessionario: con la conseguenza che l'eventuale violazione dei parametri legali sul prezzo di cessione cagiona la nullità della clausola ex art. 1418 c.c. e la sostituzione mediante inserzione automatica del corrispettivo imposto dalla legge (artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c.) . In altri termini, qualora il proprietario di un immobile costruito in regime di edilizia residenziale convenzionata sulla base di una convenzione con il comune abbia stipulato un contratto per la cessione dell'immobile ad un prezzo superiore a quello massimo indicato nella convenzione, il predetto prezzo può essere adeguato, ex art. 1339 c.c., a quello stabilito nella convenzione stessa.

Nullità parziale e sostituzione di diritto della clausola. Per quanto precede, e posto che la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata è determinata sulla base di un dato normativo – che ha, a sua volta, istituito la relativa convenzione con il Comune - debbono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c., alla quale si collega quella dell'art. 1419, comma 2, c.c., i casi di difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative.

Edilizia popolare e venire meno del vincolo sul prezzo: In seguito all'entrata in vigore (in data 19 febbraio 1994) del nuovo testo dell'art. 20 l. n. 179/1992, come sostituito dall'art. 3 l. n. 85/1994, è stata – di fatto - liberalizzata la cessione degli alloggi di edilizia agevolata una volta decorso il termine di cinque anni dalla loro assegnazione o dal loro acquisto, a nulla rilevando che l'assegnazione dell'alloggio risalga ad epoca anteriore all'entrata in vigore della l. n. 179/1992, né la presenza, in provvedimenti amministrativi o negli strumenti convenzionali, di clausole contrastanti con tale regime di libera alienabilità post-quinquennale.

Vincolo del prezzo e restituzione della differenza del prezzo. Conseguenza di tale situazione è che chi ha comprato un alloggio di edilizia residenziale convenzionata a prezzo di mercato ha diritto alla restituzione della differenza tra quanto versato e quanto invece dovuto in base ai vincoli stabiliti dalla convenzione originaria di assegnazione del diritto di superficie. Tale limitazione, nella più recente giurisprudenza, non riguarda solo il primo acquirente, in quanto il vincolo del prezzo massimo di cessione di immobili realizzati nell'ambito dell'edilizia economica e popolare ai sensi dell'art. 35, l. n. 865/1971 non spiega efficacia limitata al primo trasferimento, o in ordine a quello intervenuto tra il costruttore ed il primo avente causa, ma segue l'immobile, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà.

Convezioni “Peep” e “Bucalossi”: diversa disciplina. Secondo una parte della giurisprudenza, per contro, le convenzioni poc'anzi richiamate erano disciplinate da diverse finalità e regole, nel senso che le convenzioni previste sia dall'art. 35, l. n. 865/1971, sia dagli art. 7 e 8, l. n. 10/1977, pur concorrenza a costituire l'edilizia abitativa convenzionata, non sono soggette dalla medesima disciplina, posto che all'edilizia convenzionata disciplinata dalla prima delle menzionate norme va applicata la medesima disciplina speciale e non quella contenuta nell'art. 8, l. n. 10/1977. Per le prime, in particolare, il vincolo sul prezzo era opponibile anche ai successivi acquirenti, salva la procedura di affrancazione, mentre nella seconda tipologia di convenzioni tale limite sussisterebbe solo nei confronti della prima alienazione.

Sezioni Unite, P.E.E.P e Bucolossi: stessa ratio del limite del vincolo del prezzo. Con la pronuncia in commento, a chiarimento della complessa situazione creatasi in forza della stratificazione normativa, il S.C. sancisce che alla base delle due tipologie di convenzioni vi è, in entrambe le situazioni, la necessità di offrire una abitazione a prezzi contenuti, evitando speculazioni nelle fasi successive. Per questo, pur se differentemente disciplinate, le due tipologie in commento seguono la medesima finalità sociale, con conseguente applicazione del limite del prezzo di vendita, da ritenersi valido ed opponibile a tutte le alienazioni successive, salva la procedura di affrancazione.

Fonte: dirittoegiustizia.it