Sussiste il diritto di prelazione in caso di locazione di natura transitoria?

In un contratto di natura transitoria dalla durata di un anno adibito ad abitazione civile, cosa succede in occasione della scadenza? Cessa di avere efficacia oppure si rinnova tacitamente? Nell'ipotesi in cui il locatore procedesse alla vendita dell'immobile oltre a comunicare la disdetta dovrà dare la prelazione al conduttore.

Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall'articolo 5 della l. n. 431/1998. Il contratto di locazione di locazione per uso abitativo viene utilizzato per esigenze temporanee.

Con questo tipo di contratto, il locatore concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un'esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico. Per ciò che riguarda la durata, i contratti di natura transitoria devono avere durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore. Questo, in quanto la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Come detto, infatti, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee. Più che proroga del contratto, sarebbe corretto affermare che una volta scaduto il contratto di affitto transitorio, è sempre possibile stipularne uno nuovo a patto, però, che sussistano le esigenze transitorie e che le stesse vengano documentate. Difatti, se il rapporto prosegue senza le condizioni della transitorietà, il contratto dovrebbe essere convertito in contratto ordinario con durata 4+4.

In merito alla prelazione, in assenza di chiare esplicitazioni normative e giurisprudenziali in caso di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, dobbiamo ricostruire a grandi linee la questione.

Ebbene, l'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998 precisa che “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto…”.

Dall'analisi della norma, possiamo notare che il Legislatore utilizza “prima scadenza”, quindi facendo riferimento ai contratti che permettono il rinnovo: il riferimento è al termine dei primi quattro anni per i contratti a canone libero (4+4) o al termine dei primi tre anni, per i contratti a canone concordato (3+2).

La questione sembra coerente anche con quanto precisato in dottrina sull'argomento: “Nel decreto ministeriale e nel contratto-tipo non si parla di diritto di prelazione del conduttore per la evidente ragione che trattandosi di immobile locato per un periodo di tempo limitato, non sembrava ragionevole consentire alla prelazione, salva espressa previsione negli accordi territoriali, così come avviene per le locazioni transitorie”.

In effetti, secondo quanto esplicitato dall'All. “B” del d.m. infrastrutture 16 gennaio 2017, si fa alcun cenno della possibilità della prelazione.