L'ex condomino deve contestare le singole voci del rendiconto approvato

Il caso. Tizio aveva proposto opposizione a due decreti ingiuntivi richiesti, il primo, dal supercondominio e, il secondo, dal Condominio, per il pagamento di oneri condominiali approvati dalle rispettive assemblee precedenti l'alienazione dell'immobile da parte dell'opponente.

Nel giudizio di primo grado, dopo la riunione dei procedimenti, il Giudice di pace dichiarava nulli i d.i. opposti. Nel successivo giudizio, in riforma del precedente provvedimento, il Tribunale revocava il d.i. emesso in favore del supercondominio e rigettava, invece, l'opposizione nei confronti del provvedimento monitorio richiesto dal Condominio.

A questo proposito, secondo il giudicante, le somme ingiunte erano a carico dell'opponente in quanto riferite a spese condominiali relative al periodo, precedente la vendita, in cui egli era ancora proprietario dell'immobile.

Avverso il provvedimento in esame, Tizio proponeva ricorso in Cassazione eccependo, tra i vari motivi, che non essendo l'opponente condomino al momento della delibera, egli non poteva partecipare all'assemblea ed impugnare le relative decisioni.

Vendita dell'unità immobiliare e diritti dell'ex condomino. Il condomino che venda la propria unità immobiliare diventa soggetto estraneo al Condominio ed è tenuto al pagamento delle spese di gestione fatte nel periodo in cui era proprietario.

Pertanto, il cedente, non essendo più condomino, non può considerarsi vincolato dalle deliberazioni. Tuttavia, secondo la S.C., il venditore non più legittimato a partecipare direttamente alla assemblea può comunque far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi relativi al periodo in cui era proprietario attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa: partecipare alle assemblee condominiali e rappresentare e far valere, in esse, anche le ragioni del suo dante causa.

Approvazione del rendiconto e obbligazioni a carico dell'ex condomino. Secondo la S.C., l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e sorge quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta.

Pertanto, l'eventuale venir meno della delibera per invalidità non comporta anche l'insussistenza del diritto del Condominio di pretendere la contribuzione alle spese per i beni e servizi comuni di fatto erogati.

Con ciò si vuol dire che, a differenza di quella che approva l'esecuzione di lavori straordinari, la delibera dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto è innovativa soltanto per la parte che approva il documento contabile, cui la legge riconduce determinati effetti, non con riguardo al suo contenuto, cioè alla rendicontazione delle spese effettuate, nei cui confronti ha un valore ricognitivo o dichiarativo.

Ad ogni modo, secondo il Collegio, il fatto che la delibera non sia vincolante per l'ex proprietario si traduce nella possibilità di sollevare avverso di essa contestazioni liberamente, non astrette nel termine ed alle regole che disciplinano l'impugnativa da parte dei condomini ai sensi dell'art. 1137 c.c., ma non significa, per contro, che essa sia del tutto irrilevante nel rapporto di credito e debito tra il Condominio e l'ex condomino.

In tali termini, la delibera de qua si configura come un documento ricognitivo e quindi rappresentativo che, seppure non vincolante nei confronti dell'ex condomino, ha tuttavia un valore probatorio intrinseco del credito vantato dal Condominio, suscettibile di valutazione da parte del giudice.

Ne discende che l'ex condomino non può limitarsi a contestare il documento nella sua globalità, deducendo la mera non vincolatività della delibera nei suoi confronti, ma è tenuto a contestare, in relazione al rendiconto approvato, le singole voci di spesa per cui ritiene non dovuti i contributi, restando a carico del Condominio, in tal caso, l'onere di provare, in relazione ad esse, il fondamento della propria pretesa.

Decreto ingiuntivo nei confronti dell'ex condomino. La considerazione secondo cui l'alienante dell'immobile, per effetto della vendita, non sia più condomino comporta l'inapplicabilità della disposizione ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c. che consente all'amministratore, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea, di ottenere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Tale conseguenza, tuttavia, come nel caso in esame, non esclude che possa avvalersi della procedura monitoria, ai sensi della norma generale posta dall'art. 633 c.p.c. (quindi senza automatica provvisoria esecuzione).

Procedura che può contare sulla produzione da parte dell'amministratore della delibera di approvazione di rendiconto e di ripartizione della spesa, a cui va riconosciuta valore di prova anche nei confronti dell'ex condomino, sia pure sottoposta alla valutazione da parte del giudice. A questo proposito, secondo la S.C., la decisione del Tribunale era corretta per non aver proceduto alla revoca del decreto ingiuntivo.

Le contestazioni dell'ex condomino. Nonostante i citati limiti, il precedente proprietario, in relazione al rendiconto approvato, può contestare le singole voci di spesa per cui non ritiene dovuti i contributi come, ad esempio, “spese personali”. In tal caso, infatti, il Condominio deve giustificare la relativa pretesa creditoria.

In conclusione, il ricorso è stato accolto e, quindi, provvedimento cassato con rinvio solo per questo punto riferito alle spese personali; tutti gli altri motivi, invece, sono stati rigettati.

Fonte: dirittoegiustizia.it