Il fascicolo del fabbricato

Secondo i tecnici in materia (linee guida adottate il 1° febbraio 2017 dal Consiglio Nazionale dei Periti Industriali), il “Fascicolo del fabbricato” costituisce un documento tecnico che contiene tutte le informazioni identificative relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile (a partire, se possibile, dalla costruzione dello stesso), sotto il profilo della stabilità, dell'impiantistica, della manutenzione.

Con il Fascicolo è, quindi, possibile individuare l'unità immobiliare, verificarne la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari per mantenere efficiente l'immobile in tutte le sue componenti. Inoltre, il Fascicolo, debitamente aggiornato, è presupposto per il rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all'intero fabbricato ma anche a singole parti dello stesso.

Per come è strutturato, il Fascicolo consente anche all'Amministrazione Pubblica di avere un quadro generale e preciso sullo stato e la qualità dei fabbricati presenti sul territorio, e agli utenti (cittadini e proprietari) di avere a disposizione uno strumento sempre aggiornato sulle reali condizioni dell'unità immobiliare, nelle dotazioni e qualità di tutte le componenti.

Il “Fascicolo del fabbricato”, quindi, per fornire sia indicazioni descrittive qualitative che quantitative, deve essere strutturato in modo tale da raccogliere dati di varia natura e restituire informazioni di sintesi: progettuali, strutturali, geologici, sismici, impiantistici e in materia di sicurezza. In particolare, restituisce informazioni di sintesi nei seguenti ambiti:

• dati anagrafici in relazione alla localizzazione del bene nel territorio, alla scheda catastale, alle dimensioni del bene (superfici, volumi, numero appartamenti, vani scala, ecc.), eventuali riferimenti a valori immobiliari, a finanziamenti in atto, ammortamento, costi di gestione;
• dati tecno-tipologici, sulla base di una descrizione delle caratteristiche costruttive di un edificio e delle sue parti, con indicazione delle quantità di parti d'opera, in fase d'uso del bene (questa parte del documento deve essere aggiornata con informazioni sull'evoluzione delle condizioni dell'edificio e delle sue parti, oltre che mantenere memoria di interventi significativi su elementi importanti);
• dati su materiali e componenti utilizzati nell'edificio in modo tale da poterne valutare il comportamento nel corso del tempo;
• dati su tutti i cambiamenti e sulle modifiche significative per l'intero edificio o per alcune delle sue parti, siano essi di tipo manutentivo (interventi su elementi strutturali, impiantistici) o anche amministrativo (variazione destinazione d'uso) che possono essere la causa di variazioni nelle regole d'uso del bene, da mantenere evidenziate in una specifica tabella di sintesi.

Per ciascuno di questi ambiti, è possibile fare riferimento ai documenti prodotti nella fase di realizzazione così come nei successivi interventi di modifica eseguiti, in molti casi certificativi della legalità e del corretto e buon esito degli stessi.

A livello nazionale ci sono stati vari disegni di legge sull'istituzione e obbligatorietà del “Fascicolo del fabbricato”, ma di fatto non è mai stata approvata alcuna legge in merito perché non ne è mai stato completato l'iter di approvazione parlamentare. Pertanto, a livello nazionale, non esiste alcun obbligo di dotazione. A livello locale, diverse regioni italiane hanno regolamentato la materia lasciando poi facoltà ai Comuni di prevedere l'istituzione del “Fascicolo del fabbricato”. Nonostante ciò, ci sono stati contrasti per alcune regioni. A titolo esemplificativo:

• Regione Campania

Le questioni sono state oggetto di conflitti innanzi alla Corte Costituzionale (Corte Cost. 28 ottobre 2003, n. 315). In particolare, in tale contesto, i giudici hanno sottolineato che nessun dubbio poteva sussistere riguardo alla doverosità della tutela della pubblica e privata incolumità, che rappresenta lo scopo dichiarato della legge (regione Campania), ed al conseguente obbligo di collaborazione che per la realizzazione di tale finalità può essere imposto ai proprietari degli edifici; tuttavia, secondo il ragionamento del provvedimento in commento, non era, neppure, contestabile che la previsione di siffatto obbligo e dei conseguenti oneri economici deve essere compatibile con il principio di ragionevolezza e proporzionalità e che le relative modalità di attuazione debbono essere adeguate allo scopo perseguito dal legislatore. Invero, con la normativa in esame, anche a prescindere dall'entità degli oneri economici imposti indistintamente a tutti i proprietari dei fabbricati e, quindi, anche a quelli di più modeste condizioni economiche, la disciplina legislativa regionale era del tutto contraddittoria e, quindi, irragionevole. Per tali motivi, secondo i giudici, la norma impugnata risultava perciò lesiva dell'art. 3 Cost., sotto il profilo del generale canone di ragionevolezza, e dell'art. 97 Cost., in relazione al principio di efficienza e buon andamento della Pubblica Amministrazione.

• Regione Lazio

Il Consiglio di Stato, con decisione n. 1305 depositata in cancelleria il 28 marzo 2008, respingendo l'appello del Comune di Roma, confermava la sentenza di primo grado che aveva dichiarato illegittima la delibera del comune di Roma che istituiva il “Fascicolo del fabbricato”. Invero, con questa pronuncia (T.A.R. Lazio 13 novembre 2006, n. 12320) i giudici avevano annullato la delibera del Comune e della Regione che, in attuazione della legge regionale, avevano reso operativo l'obbligo di redigere il “Fascicolo del fabbricato” per tutti gli edifici. La sentenza risultava di particolare interesse, anche al di fuori dei territori direttamente interessati dai suoi effetti, in particolare per le motivazioni della stessa. I magistrati hanno, infatti, ritenuto illegittimi gli adempimenti previsti dai due citati provvedimenti, in quanto: eccessivamente gravosi per i proprietari; inutili, trattandosi per lo più di dati che sarebbero già in possesso della Pubblica Amministrazione o da essa facilmente reperibili.

• Regione Puglia

Quanto alla Regione Puglia, la legge regionale 20 maggio 2014, n. 27 (Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni - Istituzione del Fascicolo del fabbricato) era stata abrogata all'unanimità direttamente dal Consiglio Regionale della Puglia. La decisione faceva seguito all'impugnazione della Legge da parte del Consiglio dei Ministri dinanzi alla Corte Costituzionale. Ne erano stati sollevati problemi di incostituzionalità, in particolare erano stati segnalati contrasti con:

- gli artt. 3 e 97 Cost., in ragione dei principi di ragionevolezza, semplicità e proporzionalità;

- l'art. 42 Cost., che tutela la proprietà privata;

- l'art. 117, comma 2, lett. l) e m), Cost., con riferimento alla competenza statale in materia di ordinamento civile e livelli essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali, oltre che con i principi fondamentali della normativa statale in materia di governo del territorio.

Alla luce di quanto accaduto, attualmente in Puglia non è più obbligatorio redigere il “Fascicolo del fabbricato”.

• Regione Basilicata

La legge regionale n. 25/2012 ha abrogato l'art. 8 della legge regionale n. 25/2009 (Piano casa) che prevedeva, per gli interventi da essa disciplinati, l'obbligo di istituire un “Fascicolo del fabbricato”. Pur rinviandone l'attuazione a un regolamento mai promulgato.

L'idea di introdurre il “Fascicolo del fabbricato”, per misurare il livello di sicurezza degli immobili, non è nuova.

Nel nostro paese il progetto in commento ha avuto in passato diversi progenitori, tra cui il “libretto casa”, che non hanno avuto seguito legislativo. Dopo una serie di proposte mai realizzate, la richiesta di rendere obbligatorio il “Fascicolo del fabbricato” si è fatta spazio nel 2016, dopo gli eventi sismici del Centro Italia, ma neanche la portata dei danni registrati in questa occasione è riuscita a far approvare la misura. Il disegno di legge impegnava le Regioni, entro il 31 dicembre 2017, ad adottare misure finalizzate a rendere obbligatoria l'istituzione del "Fascicolo del fabbricato" e a stabilire che l'aggiornamento doveva avvenire con una cadenza non superiore a tre anni. Invero, nel maggio 2017 era stato presentato un disegno di legge alla Camera (atto n. 2826, rubricato “Misure in materia di tutela del territorio e disposizioni volte a istituire il Fascicolo del fabbricato”), in base al quale le Regioni avrebbero dovuto adottare (entro il 31 dicembre 2017) misure atte a rendere obbligatorio il Fascicolo del fabbricato per tutte le proprietà private (comprese le pertinenze e qualsiasi sia la destinazione funzionale). L'iniziativa in commento divenne oggetto di contrasto tra le associazioni di categoria.

Successivamente, però, il 16 dicembre 2019 è stata presentata nuova proposta di legge (atto camere n. 2303 assegnato alla VIII Commissione Ambiente in sede Referente il 17 febbraio 2020) avente ad oggetto “Disposizioni concernenti l'istituzione del Fascicolo del fabbricato e agevolazione tributaria per le spese sostenute per la sua predisposizione, nonché norme per la realizzazione di una mappa informatizzata per la sicurezza sismica, idrogeologica ed edilizia del territorio nazionale e per l'adozione di un programma educativo concernente la condotta da tenere in caso di calamità”.

In sintesi, l'attuale disegno di legge in esame prevede:

• Attività di realizzazione e di aggiornamento

Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano, in collaborazione con gli enti locali del rispettivo territorio, entro il 31 dicembre 2020, adottano misure finalizzate a rendere obbligatoria l'istituzione del Fascicolo del fabbricato relativo a ogni edificio e alle sue eventuali pertinenze di proprietà privata presenti nel rispettivo territorio, indipendentemente dalla destinazione funzionale degli stessi. L'aggiornamento deve essere eseguito a intervalli non superiori a tre anni. Il Fascicolo del fabbricato e il suo aggiornamento sono predisposti per ciascun edificio e per le sue eventuali pertinenze a seguito di un'istanza scritta presentata dal soggetto responsabile al competente ufficio comunale. Il previo rilascio del permesso di costruire, ai sensi di quanto stabilito dal testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. In ogni caso, il Fascicolo del fabbricato è predisposto anche su supporto informatico e sulla base delle informazioni ivi contenute è redatta una scheda che riassume le principali caratteristiche dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze.

• Il contenuto

Il Fascicolo del fabbricato deve contenere le informazioni attinenti alla costruzione dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze, gli interventi di adeguamento antisismico, alle eventuali modifiche apportate al progetto originario e a ogni lavoro edilizio eseguito sull'edificio e sulle sue eventuali pertinenze, compresi i lavori svolti da enti erogatori di pubblici servizi, riportando i seguenti dati obbligatori:

a) la localizzazione dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze;

b) la tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze;

c) le planimetrie e i grafici o, in loro assenza, un rilievo geometrico, che descrivono le caratteristiche, comprese quelle volumetriche o dimensionali, dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze all'atto di predisposizione del Fascicolo, evidenziando le eventuali modifiche strutturali intervenute;

d) l'epoca di costruzione dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze, nonché il sistema e i materiali utilizzati; e) la situazione catastale storica e corrente dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze;

f) le eventuali pertinenze edilizie prive di autonoma destinazione;

g) gli interventi di adeguamento antisismico dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze;

h) l'attestato di prestazione energetica dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze;

i) le segnalazioni al proprietario dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze e alle amministrazioni competenti di eventuali elementi di criticità statica, sismica o geologica, nonché delle carenze documentali essenziali per la valutazione della sicurezza degli stessi;

l) la rilevazione dell'eventuale presenza di fessurazioni o lesioni nell'edificio e nelle sue eventuali pertinenze; m) le caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo nei quali sono situati l'edificio e le sue eventuali pertinenze.

• Il professionista incaricato

Alla predisposizione del Fascicolo del fabbricato provvede un professionista incaricato dal competente ufficio comunale. Il professionista incaricato predispone e aggiorna il Fascicolo del fabbricato con riferimento alla documentazione tecnico-amministrativa fornita dal soggetto responsabile e, ove necessario, può presentare osservazioni e svolgere ulteriori indagini. In ogni caso, entro un anno dal conferimento dell'incarico, il professionista incaricato trasmette il Fascicolo del fabbricato al competente ufficio comunale, unitamente a una relazione tecnica sulle risultanze dell'istruttoria che assevera la conformità e la sicurezza dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze ovvero che evidenzia rilievi critici.

• Le attività del Comune

L'Ente, sulla base del Fascicolo del fabbricato e della relazione tecnica, entro sei mesi dalla trasmissione degli stessi, può rilasciare il Fascicolo del fabbricato, il quale costituisce titolo di agibilità sismica; invitare il soggetto responsabile ad assumere determinati provvedimenti, con particolare riferimento ai rischi sismici e idrogeologici, senza i quali non può essere rilasciato il Fascicolo del fabbricato, fissando a tale fine un termine, comunque non superiore a un anno, per l'eventuale integrazione degli elementi conoscitivi ovvero per l'ultimazione dei lavori; adottare un provvedimento di diniego del rilascio del Fascicolo del fabbricato, dichiarare la totale inagibilità dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze e ordinare lo sgombero degli stessi.

• Il responsabile del Fascicolo

Per soggetto responsabile si intende il proprietario dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze o l'amministratore del condominio. Il Fascicolo del fabbricato è tenuto a cura del soggetto responsabile, il quale fornisce copia del Fascicolo o della scheda all'amministrazione pubblica o al conduttore dell'immobile che ne facciano richiesta. I medesimi documenti sono altresì forniti ai tecnici delle ditte incaricate di compiere lavori innovativi o manutentivi sull'immobile. Il rilascio del Fascicolo del fabbricato determina l'automatico aggiornamento tastale, nonché il riconoscimento a favore del soggetto responsabile di un indennizzo in relazione ai pregiudizi verificatisi a danno dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze che derivano da una calamità naturale di qualsiasi tipo.

• Gli adempimenti di legge

La produzione del Fascicolo del fabbricato, debitamente aggiornato, è condizione per il rilascio di ogni tipo di autorizzazione o certificazione di competenza comunale che ineriscono all'intero edificio e alle sue eventuali pertinenze o a singole parti degli stessi. A decorrere dal 1° gennaio 2022, all'atto della stipula o del rinnovo di un contratto di locazione e in caso di alienazione dell'edificio e delle sue eventuali pertinenze o di singole parti degli stessi, il proprietario o l'amministratore del condominio rendono apposita dichiarazione circa l'avvenuto adempimento degli obblighi previsti dalla presente legge. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, il Fascicolo del fabbricato è obbligatorio per tutti gli edifici in costruzione ed è condizione per l'ottenimento dell'abitabilità e dell'agibilità degli stessi.

Nonostante i precedenti contrasti e, in attesa di una legge nazionale, il 3 giugno 2022 è stato pubblicato in G.U. della Regione siciliana n. 26 il decreto presidenziale n. 531 del 20 maggio 2022, recante “Approvazione del Regolamento tipo edilizio unico aggiornato con le disposizioni di cui alla legge regionale n. 23/2021”. Accanto alle norme generali, alle disposizioni organizzative e procedurali, alla disciplina sull'esecuzione dei lavori e a tutta la parte dedicata alla qualità urbana, alle prescrizioni costruttive e funzionali e ai sistemi di vigilanza e controllo, ciò che desta particolare attenzione è l'Allegato B relativo alla scheda sul Fascicolo del fabbricato per gli edifici esistenti, oggetto dell'art. 32 della legge regionale citata.

In particolare, l'art. 17 del Regolamento rubricato “Fascicolo del fabbricato” prevede che;

- lo stesso è redatto, in fase di prima applicazione, per le nuove costruzioni oppure per le costruzioni oggetto di ristrutturazione edilizia o ampliamento, pubbliche o private, realizzate dopo l'entrata in vigore della legge regionale 6 agosto 2021, n. 23, da professionisti abilitati e iscritti agli Ordini/Collegi professionali, su incarico del proprietario o dell'amministratore del condominio;

- l'acquisizione presso gli uffici pubblici, a livello centrale e locale, della documentazione tecnico-amministrativa necessaria alla predisposizione del Fascicolo del fabbricato, avviene senza oneri per la parte interessata.

Il Fascicolo deve contenere, preferibilmente in forma digitale, i seguenti elementi fondamentali:

• l'individuazione catastale e georeferenziazione dell'immobile;
• titoli abilitativi relativi alla costruzione del fabbricato e delle successive modifiche strutturali (compresi eventuali sopralzi), corredati dei relativi elaborati grafici;
• documentazione relativa ad eventuali acquisizioni e scambi di diritti edificatori, nonché atti di asservimento delle eventuali porzioni pertinenziali all'intero edificio;
• copia del certificato di agibilità ovvero di Segnalazione certificata di agibilità (SCA) con allegata la documentazione richiesta dalla normativa vigente;
• copia dell'autorizzazione del Genio Civile;
• elaborati tecnici relativi agli impianti comuni realizzati nel fabbricato ed agli interventi di manutenzione e modifica degli stessi, corredati delle relative certificazioni di conformità e dei relativi elaborati grafici;
• indicazioni circa la presenza e le modalità di uso e manutenzione dei dispositivi di sicurezza predisposti per gli interventi di manutenzione, corredati dei relativi elaborati grafici;
• relazione energetica di cui al d.lgs. n. 192/2005 (ex l. n. 10/1991);
• certificati di prevenzione incendi, o altro previsto dalla medesima normativa, corredati dei relativi elaborati grafici.

Ulteriori aspetti interessante della normativa in esame riguardano la possibilità per l'Amministrazione comunale di decidere di ampliare ai fabbricati esistenti la redazione del Fascicolo del fabbricato, in tal caso lo stesso conterrà i dati di cui alla scheda allegata al presente Regolamento (Allegato “B”).

Infine, quanto agli obblighi di conservazione/aggiornamento, viene precisato che:

a) il Fascicolo del fabbricato è tenuto dal proprietario o dall'amministratore del condominio, che dovranno trasmetterlo al Comune di appartenenza anche a seguito di eventuali aggiornamenti.

b) in caso di vendita il suddetto Fascicolo è consegnato al nuovo proprietario. Analogamente è consegnato nel caso di subentro di un nuovo amministratore condominiale;

c) tutte le pratiche edilizie presentate dopo la data di entrata in vigore del presente Regolamento e per qualsiasi tipo di intervento, nonché le certificazioni acquisite, dovranno essere conservate dal proprietario relativamente alla singola unità immobiliare, o dall'amministratore condominiale, i quali dovranno consegnarne copia ai successivi acquirenti in caso di vendita e al successivo amministratore in caso di modifica dell'incarico.

Alla luce di quanto innanzi esposto, con il regolamento in commento, sicuramente ci saranno nuovi oneri a carico dell'amministratore di condominio.

Come osservato dai tecnici in materia, la conoscenza delle caratteristiche di un edificio è di sicuro interesse per tutti gli operatori del comparto edilizio, sia dal punto di vista del controllo della sicurezza, e quindi del corretto uso e manutenzione di un bene immobiliare, sia ai fini di una valutazione tecnica ed economica.

Un bene immobiliare, infatti, nuovo o datato che sia, deve essere conosciuto per lo meno nelle sue caratteristiche peculiari in modo da garantire la conservazione, l'aggiornamento e la trasmissione (in caso di passaggio di proprietà) della documentazione “di progetto”, cioè dei documenti che segnalino le eventuali variazioni apportate nel corso del tempo in particolare a componenti strutturali o impiantistici. L'importanza del documento in esame, inoltre, riviene anche dalla possibilità del controllo del corretto uso da parte di proprietari ed utilizzatori, in modo da evitare usi impropri che possano danneggiare o variare il comportamento dell'edificio o di sue parti. Sicché, con il documento in esame, è possibile la verifica del corretto mantenimento nel corso del tempo di singole parti/componenti e dell'edificio nel suo insieme, al fine di mantenere o migliorare le prestazioni, la sicurezza d'uso e, di conseguenza il valore economico dell'immobile. Oltre a ciò, l'introduzione del Fascicolo del fabbricato, accanto al fondamentale tema della sicurezza e della prevenzione, porta con sé, soprattutto nel lungo termine, anche una serie di risparmi per perizie e valutazioni necessarie per la compravendita.

In conclusione, come sostenuto anche da autorevole dottrina (Celeste), “in mancanza di un'assunzione di oneri da parte delle Amministrazioni pubbliche, che potrebbero finanziare (in tutto o in parte) gli interventi necessari per superare le criticità statiche dell'edificio, l'eventuale introduzione obbligatoria del Fascicolo del fabbricato non deve tradursi in una (ennesima) nuova tassa, un nuovo balzello a carico dei proprietari di immobili, ma dovrebbe costituire soltanto un adempimento finalizzato a prevedere il comportamento dello stabile in caso di calamità naturali e, nella consapevolezza dei livelli di rischio e dello stato di conservazione e/o degrado dell'immobile, dovrebbe consentire l'attuazione delle idonee operazioni di messa in sicurezza, favorendone la manutenzione programmata”.

Celeste, Anagrafe condominiale, in Condominioelocazione.it;

Tarantino, Recupero edilizio, in Condominioelocazione.it;

Tarantino, Rischio sismico e Fascicolo del fabbricato. Nuove responsabilità a carico dell'amministratore di condominio?, in Condominioweb.com, 2 settembre 2016;

Minetti - Laurà, L'agibilità edilizia. La conclusione del processo edilizio, Rimini, 2013, 260.