Installazione di gazebo in condominio e immissioni rumorose

Sul marciapiedi di un supercondominio, l'esercente di un locale adibito a bar ha posizionato un gazebo senza autorizzazione. Per via delle immissioni rumorose che ne derivano, i condomini dello stabile ove insiste il locale commerciale chiedono di procedere per far rimuovere il gazebo. A chi spetta la legittimazione attiva per far causa al gestore del locale ai fini della rimozione del gazebo e per le immissioni rumorose?

Ai fini di una corretta disamina della questione in esame è necessario distinguere le singole questioni: gazebo e immissioni rumorose.

Preliminarmente occorre considerare che il cortile o il giardino del condominio è di tutti i condomini. Dunque, ciascuno ne può fare l'uso che vuole a condizione che rispetti due limiti fissati dall'articolo 1102 c.c. Invero, secondo la disposizione in commento, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Premesso ciò, in tema, i giudici di legittimità hanno sottolineato che la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia/gazebo, appoggiata al muro perimetrale condominiale, al servizio della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (Cass. civ., sez. VI, 22 febbraio 2022, n. 5809. Nella presente vicenda, la S.C. ha ammesso il gazebo sottolineando che qualora il proprietario di un'unità immobiliare agisca in giudizio, come nella specie, per ottenere l'ordine di rimozione di un manufatto realizzato sulle parti comuni deve, a norma dell'art. 2697 c.c., comma 1, provare il superamento dei limiti del pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., quale impedimento alla modifica apportata alla stessa da parte del singolo condomino. Nella specie, tuttavia, il ricorrente non aveva offerto elementi tali per ritenere che l'installazione del gazebo sul muro perimetrale aveva pregiudicato l'utilizzazione dello stesso bene comune da parte degli altri condomini o compromesso il decoro del fabbricato).

Nonostante ciò, tuttavia, vi sono anche casi in cui il gazebo è stato dichiarato illegittimo; difatti, in tal caso, i giudici hanno osservato che deve essere demolito il gazebo che non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando così lo stato preesistente, perché costruito con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l'edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano ha l'uso esclusivo (Cass. civ., sez. II, 30 settembre 2008, n. 24305. In tal caso, secondo i giudici, l'amministratore del condominio è legittimato senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini a instaurare un giudizio per ottenere la rimozione di opere e manufatti realizzati da un condomino in pregiudizio delle parti comuni dell'edificio condominiale, posto che una tale domanda rientra negli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni stesse ai sensi dell'articolo 1130, n. 4 c.c.). Dunque, alla luce dei citati precedenti, il gazebo può essere installato sulle parti comuni dal condomino anche senza il consenso dell'assemblea, verificando, di volta in volta, le limitazioni imposte dall'art. 1102 c.c. e del decoro architettonico (nonché le ulteriori questioni legate alle distanze, diritti di veduta, ecc.).

Quanto alla questione legata alla legittimazione attiva, gli ermellini hanno precisato che nell'ipotesi di un bene comune che sia a servizio di più edifici condominiali, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici, dal rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomini (…) la gestione di tale bene comune spetta, pertanto, a tutti i comunisti, i quali debbono nominare un amministratore, e non (come spesso avviene nella pratica) al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. solo con riferimento all'edificio condominiale cui sono preposti. Dunque, secondo questo ragionamento, vanno tenute distinte, altresì, le attribuzioni spettanti ai singoli amministratori da quelle proprie dell'amministratore del supercondominio. Invero, a quest'ultimo compete la rappresentanza processuale attiva in ordine a ogni controversia inerente alle parti comuni del supercondominio, mentre gli amministratori dei singoli condomìni possono agire a tutela delle sole parti comuni dell'edificio amministrato, nei limiti dei poteri attribuiti dalla legge o dall'assemblea (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558. Nel caso di specie, pertanto, la Corte ha rilevato la carenza di legittimazione attiva dei singoli amministratori in ordine al giudizio instaurato per la reintegrazione nel possesso del cortile comune al complesso condominiale, di competenza dell'amministratore del supercondominio).

Dopo questa riflessione sull'installazione del gazebo e sulla legittimazione attiva, occorre sottolineare che l'amministratore non è tenuto a intervenire tra le liti che possono sorgere tra singoli condomini, a meno che non vi sia una violazione delle norme regolamentari o di quelle che riguardano le aree comuni. In tal caso, l'amministratore ha il diritto (e il dovere) di agire davanti al giudice per far valere il rispetto delle norme contenute nel regolamento di condominio, tra cui gli orari di attività. In assenza di regolamento interno, invece, non si può sostenere che l'amministratore di condominio sia responsabile in qualche modo dei rumori soprattutto perché le immissioni provengono dall'attività di uno dei condomini. In tal caso, quindi, sono legittimati i singoli condomini.

In conclusione, l'amministratore del supercondominio è inadempiente solo nel caso in cui non si attiva per il rispetto del regolamento di condominio (se presente); diversamente, per le immissioni rumorose, saranno i singoli ad attivarsi contro il condomino proprietario del locale.