Il recesso unilaterale dal contratto di locazione commerciale in assenza di gravi motivi non produce effetti

Così ha statuito la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 26623 depositata il 9 settembre 2022.

Il caso. La causa, decisa dalla ordinanza in commento, originava da quattro ricorsi per decreto ingiuntivo, chiesti ed ottenuti da un locatore nei confronti della società conduttrice intimando il pagamento di una data somma pari ai canoni dovuti relativamente ad una locazione ad uso commerciale, disdettata in via unilaterale dal conduttore prima della scadenza di legge. La decisione del Tribunale di Milano di conferma dei decreti ingiunti viene successivamente confermata anche dalla Corte di Appello.

La società conduttrice propone ricorso per Cassazione con un solo motivo di ricorso deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 1334 c.c. e 27 l. n. 392/1978 con riferimento all'efficacia risolutoria del recesso privo dei requisiti di cui all'art. 27 l. n. 392/1978.

Le questioni giuridiche sottese alla pronuncia. Con la pronuncia in epigrafe la Cassazione ripercorre il diritto vigente che regola il recesso del conduttore da un contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione assoggettato, tuttora, alla normativa inderogabile della l. n. 392/1978. Il recesso del conduttore, in quanto integra una eccezione alla durata della locazione, stabilita inderogabilmente dalla legge, è caratterizzato da un particolare rigore formale, con una conseguente interpretazione restrittiva anche con riferimento alla esistenza e valutazione dei “gravi motivi” che consentono al conduttore di recedere dal contratto di locazione di un immobile adibito a uso diverso da quello abitativo prima del termine di durata fissato dalla legge ai sensi e per gli effetti di cui al comma 8 dell'art. 27 l. n. 392/1978. Il recesso, prima della scadenza fissata per legge del conduttore commerciale è, quindi, legittimamente esercitato quando si verificano degli eventi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto locativo in essere, motivi che devono sussistere al momento dell'esercizio del diritto di recesso e comunicati nei tempi previsti al locatore. Queste condizioni previste dalla normativa, pertanto, devono sussistere al fine di poter considerare efficacie e legittimo il recesso anticipato, con il fine di liberare il conduttore dall'obbligazione di pagamento dei canoni. Elemento quest'ultimo che va tenuto ben distinto dagli effetti della dichiarazione unilaterale di recesso sul contratto di locazione in assenza delle condizioni previste dalla norma, come ricorda la Suprema nella decisione in commento.

La decisione. Nel ritenere infondato l'unico motivo di ricorso addotto da parte conduttrice i Giudici, confermando orientamenti consolidati della stessa Corte e della giurisprudenza di merito, chiariscono come nell'ambito del contratto di locazione commerciale, fatta eccezione per il recesso convenzionalmente stipulato con il contratto di locazione, la norma di cui al comma 8 dell'art. 27 l. n. 392/1978 è di derivazione diretta dal recesso unilaterale disciplinato dall'art. 1373 c.c. ed inquadra il recesso unilaterale non convenzionalmente convenuto come deroga eccezionale al principio secondo il quale tale rapporto può essere sciolto solo per concorde volontà delle parti. Secondo il ragionamento della Corte pertanto, l'atto di recesso del conduttore, anche se condizionato da una giustificazione obbiettiva, produce l'effetto di sciogliere il rapporto di locazione attraverso il meccanismo proprio degli atti unilaterali descritto dall'art. 1344 c.c. (tra le altre, Cass. civ., n. 954/1996). Quest'ultima norma dispone che gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona cui sono indirizzati, in ottemperanza al principio di vincolatività della dichiarazione, la quale non può essere più revocata dopo la conoscenza da parte del destinatario. Orbene, traslando tale concetto al recesso del conduttore ai sensi dell'art. 27 citato, questo comporta che, una volta espressa la volontà di recesso, il conduttore non può affidarne l'effetto ad elementi causali non contenuti nell'atto di preavviso richiesto dalla norma in quanto trattasi di recesso titolato (ex multis, Cass. civ., n. 24266/2020). Pertanto, il giudice chiamato a verificare la legittimità del recesso del conduttore, deve verificare anche che questo corrisponda ai motivi (che debbono essere gravi) espressi nell'atto di preavviso. La presenza dei “gravi motivi” pertanto da un lato è condizione essenziale per il perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Fonte: dirittoegiustizia.it