Attestazione di rispondenza del contratto di locazione agevolata: cosa accade se cambia il contratto

Il d.m. 16 gennaio 2017 - decreto che detta disposizioni in tema di accordi territoriali per le locazioni abitative “agevolate”, transitorie e per studenti universitari - dispone, tra l'altro, che per i singoli contratti di locazione delle specie disciplinate dal decreto che non siano stipulati con l'assistenza delle associazioni rappresentative della proprietà immobiliare e dell'inquilinato possa essere rilasciata da una o da più di una delle associazioni firmatarie dell'accordo locale un'attestazione circa la rispondenza del contenuto economico e normativo del singolo contratto all'accordo territoriale.Tale attestazione è richiesta affinché possano essere conseguiti i benefici fiscali previsti per queste specie di locazioni: con la risoluzione 31/E del 20 aprile 2018 l'Agenzia delle Entrate ha affermato, infatti, che, “con riferimento alle agevolazioni riferite a tributi gestiti da questa Agenzia (quali l'applicazione dell'aliquota ridotta nella misura del 10 %, prevista ai fini della ‘cedolare secca' ovvero le agevolazioni previste dall'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro) … per i contratti a canone concordato ‘non assistiti', l'acquisizione dell'attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni … Ne consegue l'obbligo per i contraenti di acquisire l'attestazione in argomento anche per poter dimostrare all'Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

La stessa Agenzia delle Entrate con la risposta n. 105 del 12 dicembre 2018 - nel prendere in esame le questioni concernenti l'attestazione nel caso di locazione di porzioni di immobile a studenti - dopo avere ribadito che, “per i contratti di locazione a canone concordato stipulati in applicazione di accordi territoriali, che recepiscono il mutato assetto normativo, le parti contrattuali, in ipotesi di contratti “non assistiti”, hanno l'obbligo di acquisire l'attestazione di rispondenza al fine di poter legittimamente godere delle agevolazioni fiscali”, certificando tale attestazione “la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso”, ha affermato di ritenere pertanto “necessaria un'attestazione per ogni singolo contratto”. Ciò, però, con un'eccezione: “laddove … si tratti dello stesso appartamento concesso in locazione per porzioni a studentesse universitarie con singoli contratti e quest'ultimi siano stipulati contestualmente e presentino lo stesso contenuto economico e normativo è sufficiente un'unica attestazione di rispondenza per il complesso dei contratti”.

In materia, è ora intervenuto il d.l. n. 73/2022, convertito con modificazioni dalla l. 4 agosto 2022, n. 122.

L'art. 7 del suddetto decreto (articolo la cui rubrica recita: “Modifica della validità dell'attestazione per i contratti di locazione a canone concordato”) dispone che “L'attestazione di cui agli articolo 1, comma 8, 2, comma 8, e 3, comma 5, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017, recante «Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, n. 62 del 15 marzo 2017, può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'accordo territoriale del comune a cui essa si riferisce”.

Da notare che le parole “aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata” sono state inserite nel testo della disposizione solamente in sede di conversione in legge del decreto: in precedenza, nel testo originario della disposizione, non vi era un espresso richiamo alla necessità della coincidenza del contenuto dei contratti.

Il che, peraltro - secondo i primi commentatori - non escludeva che la coincidenza del contenuto dei contratti dovesse comunque considerarsi un requisito necessario implicito perché per un nuovo contratto potesse utilizzarsi l'attestazione rilasciata per un precedente contratto: solo in presenza di questa condizione poteva ritenersi che la disposizione - avendo l'attestazione ad oggetto il contratto di locazione e non l'immobile locato - avesse senso e ragionevolezza.

È chiaro, in ogni caso, che - integrata la norma in sede di conversione in legge nel senso indicato - oggi non può esservi incertezza circa la necessità della piena coincidenza del contenuto dei contratti perché sia consentito l'utilizzo in relazione ad un nuovo contratto di locazione dell'attestazione di rispondenza rilasciata per un contratto precedente.

Ma che cosa significa in termini concreti che i contratti devono avere lo stesso contenuto? Quali sono gli elementi propri dei contratti che devono essere identici?

Per dare risposta al quesito devono prendersi in considerazione il significato e le finalità dell'attestazione di rispondenza e devono considerarsi gli elementi che presentano rilievo ai fini della verifica da compiersi per il rilascio dell'attestazione di rispondenza.

Sottolineato, innanzitutto, che - come si è già detto - oggetto dell'attestazione è il contratto e non l'immobile locato e che conseguentemente non può essere sufficiente - perché possa trovare applicazione la disposizione che consente di utilizzare per un contratto l'attestazione rilasciata per altro contratto - il solo fatto che i due contratti abbiano ad oggetto entrambi il medesimo immobile, deve notarsi che perché possa trovare applicazione la disposizione anzidetta tutti gli elementi che possono rilevare ai fini del rilascio dell'attestazione devono essere nei due casi esattamente identici.

Soltanto a questa condizione la dichiarazione di rispondenza rilasciata per un contratto potrà valere anche per un altro contratto.

Gli elementi che dovranno coincidere, dunque, saranno innanzitutto il canone, che per il nuovo contratto non dovrà essere né inferiore né superiore a quello previsto per il vecchio contratto. Da notare come la necessità della coincidenza del canone richieda la piena coincidenza non solo dell'importo del corrispettivo ma anche di ogni clausola e previsione del contratto che riguardi la misura del corrispettivo, le modalità ed i tempi di pagamento, l'aggiornamento del canone, ecc.

Dovranno, inoltre, essere pienamente coincidenti le previsioni di durata dei due contratti ed ogni ulteriore pattuizione contenuta nei due contratti: la necessità della coincidenza anche di questi elementi è evidente perché anche questi contribuiscono a formare il contenuto economico e normativo del contratto sì che anche da ciascuno di tali elementi deriva - o comunque può derivare - la rispondenza del contratto - quanto al suo contenuto economico e normativo - all'accordo territoriale.

Va aggiunto, però, che la necessità della piena coincidenza del contenuto del vecchio e del nuovo contratto ai fini dell'utilizzabilità per il secondo contratto dell'attestazione di rispondenza rilasciata per il primo fa ritenere che anche i soggetti che siano parti dei due contratti debbano essere i medesimi. Ciò dal momento che anche il profilo relativo ai soggetti contraenti può rilevare sul piano della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo territoriale ed alle regole fissate dal decreto ministeriale che governa le locazioni agevolate.

Si consideri, infatti, che l'aspetto soggettivo del contratto può avere peso:

- nel caso della locazione per studenti: aspetti peculiari di questa specie di locazione, infatti, sono dati dalla necessità che il soggetto conduttore sia uno studente che frequenti un corso di studi nel Comune ove è sito l'immobile locato o in un Comune limitrofo ed anche dalla necessità che il conduttore non sia residente nel Comune ove è sito l'immobile locato;

- nel caso della locazione transitoria, atteso che la possibilità di stipula di questa specie di contratto è condizionata alla sussistenza di una delle fattispecie di transitorietà previste dall'accordo locale, ipotesi che sono di regola legate proprio alla persona di uno dei due soggetti parti del contratto;

- in via generale in tutti casi di locazione agevolata o, quanto meno, in tutte le ipotesi in cui nei contratti di locazione agevolata siano presenti clausole che prendano in considerazione i profili soggettivi del rapporto (si pensi per esempio alle clausole dei contratti che richiedano l'indicazione dei familiari del conduttore o di altri soggetti che possano abitare l'immobile).

Raggiunta la conclusione della necessità della coincidenza dei contratti anche sotto il profilo dei soggetti, può notarsi che la possibilità dell'utilizzo concreto della nuova disposizione si avrà solo in un numero limitato di casi e cioè nelle sole ipotesi in cui i soggetti che siano parti di un contratto di locazione stipulino tra di essi un nuovo contratto esattamente identico al precedente. Si tratta di una situazione che sul piano concreto - pur senza essere molto diffusa - non è comunque affatto rara.

Come abbiamo già avuto occasione di notare in altra sede, possiamo pensare infatti in questo senso alle seguenti fattispecie:

• all'ipotesi della sanatoria della morosità incolpevole; l'ipotesi disegnata dalla lett. a) dell'art. 5 del d.m. 30 marzo 2016 in tema di morosità incolpevole prevede l'erogazione di un contributo “per sanare la morosità incolpevole accertata dal comune, qualora il periodo residuo del contratto in essere non sia inferiore ad anni due, con contestuale rinuncia all'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile”: in questo caso si tratta appunto di stipulare un nuovo contratto identico al precedente;
• all'ipotesi del rinnovo della locazione transitoria; si tratta del caso in cui il contratto di locazione transitoria giunga a scadenza ma le parti intendano rinnovarlo in considerazione del fatto che l'esigenza transitoria che aveva giustificato la stipulazione del contratto transitorio sia ancora presente: anche in questo caso la soluzione più corretta è quella della stipulazione di un nuovo contratto identico al primo;
• all'ipotesi della revoca della disdetta o del recesso: è il caso in cui, dopo che il contratto fosse venuto a cessare (in conseguenza, per esempio, della disdetta del locatore), le parti successivamente si accordino per la prosecuzione del rapporto;
• all'ipotesi della maggiore durata del rapporto grazie alla stipula del nuovo contratto: situazione che può derivare - per esempio - dalla volontà di assicurare al conduttore (o anche al locatore) il differimento della data di scadenza del contratto rispetto alla data di scadenza prevista dal primo contratto.

Come si vede, i casi in cui può presentarsi la necessità - o comunque in cui sia ravvisabile l'opportunità - che le parti di un contratto di locazione stipulino tra di esse un nuovo contratto identico al primo non sono pochi.

Ed è in questi casi - ma solamente in questi casi - che la disposizione dell'art. 7 del d.l. n. 73/2022 sarà destinata a trovare applicazione.

A fronte della previsione della nuova norma si pone il problema dell'accertamento della coincidenza del contenuto dei contratti.

Si tratta di un aspetto assai delicato perché ove non venisse acquisita l'attestazione di rispondenza nei casi in cui questa fosse dovuta vi sarebbe il rischio della perdita dei benefici fiscali.

Ciò che si tratta di operare, dunque, è il confronto dei testi del nuovo e del vecchio contratto per accertarne la piena coincidenza. Si tratta di un'operazione che richiede diligenza ed attenzione e che potrebbe essere resa più agevole dall'utilizzo dei modelli di contratto non editabili (che - come nel caso del modello del contratto non modificabile che è stato predisposto dalla Confedilizia - escludono la possibilità della modifica di tutte le parti del testo del contratto diverse da quelle dirette all'indicazione dei nomi delle parti, dell'indirizzo dell'immobile, della misura del canone, ed alle altre poche indicazioni che sono specifiche e distinte per ogni contratto).

Una modalità di conduzione delle cose cui potrebbe farsi ricorso nella prassi è quella della richiesta, da parte degli interessati, alle stesse organizzazioni firmatarie dell'accordo locale - e cioè alle organizzazioni che sono deputate a rilasciare l'attestazione di rispondenza - della verifica della coincidenza del contenuto dei contratti. Richiesta in relazione alla quale l'organizzazione interpellata provvederebbe al rilascio di una dichiarazione circa la coincidenza del contenuto dei contratti (dichiarazione che costituirebbe dunque una sorta di attestazione circa la non necessità di acquisizione di una nuova attestazione di rispondenza).

Da sottolineare che una dichiarazione come quella che qui si considera - che pure non avrebbe la portata e gli effetti nei confronti degli uffici fiscali della dichiarazione relativa all'attestazione di rispondenza prevista dal decreto ministeriale del gennaio 2017 - potrebbe vedersi comunque come uno strumento che alleggerirebbe la posizione di coloro i quali fossero tenuti a seguire la locazione (e cioè del professionista o dell'agente immobiliare al quale fosse affidato il compito di redigere il contratto di locazione e di curare i relativi adempimenti: professionista o agente che, in relazione ad ogni contratto abitativo di cui fosse chiamato ad occuparsi che riguardasse un immobile già in precedenza locato, dovrebbe decidere - con ogni conseguente responsabilità nei confronti del proprio cliente o mandante - se dovesse essere richiesta una nuova attestazione di rispondenza o se potesse essere invece utilizzata la vecchia attestazione).

Più in generale, la dichiarazione anzidetta potrebbe essere vista quale strumento che alleggerirebbe la posizione dei locatori.

Da segnalare che la dichiarazione in questione potrebbe essere estesa anche all'ulteriore elemento costituito dalla assenza di modifiche dell'accordo territoriale (condizione che secondo la nuova norma deve aversi perché possa escludersi la necessità dell'acquisizione di una nuova attestazione per il nuovo contratto): si tratta di un aspetto che tocca direttamente l'attività delle organizzazioni firmatarie dell'accordo e sul quale pertanto esse sarebbero pienamente in grado di rendere una dichiarazione.

Di contro, la dichiarazione in questione non potrebbe riguardare l'altra condizione prevista (e cioè l'assenza di modifiche dell'immobile locato): aspetto questo che resta estraneo alle indagini delle associazioni (si ricordi, del resto, che il d.m. 16 gennaio 2017 espressamente prevede che l'attestazione di rispondenza debba essere fornita dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo locale “sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità”).

Il testo di una dichiarazione della specie che qui si ipotizza potrebbe essere il seguente.

“DICHIARAZIONE

La scrivente organizzazione firmataria dell'accordo territoriale per il Comune di ……;

in relazione a quanto previsto dall'art. 7 del d.l. n. 73 del 2022 convertito in legge n. 122 del 2022;

avendo esaminato:

- il contratto di locazione stipulato da ………… (locatore/i) e da ……………. (conduttore/i) in data ……… per l'immobile ad uso abitativo (oppure: per la porzione dell'immobile ad uso abitativo) sito in ……….., via ……………, contratto per il quale è stata rilasciata in data ………………. l'attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo all'accordo locale;

- il contratto di locazione successivamente stipulato in data …………. dalle stesse parti per il medesimo immobile (oppure: per la medesima porzione di immobile);

dichiara

di avere constatato che i due contratti hanno il medesimo contenuto;

inoltre

dichiara

che nel periodo di tempo che è trascorso fino ad oggi dalla data di stipulazione del primo dei contratti sopraindicati e del rilascio dell'attestazione di rispondenza anzidetta l'accordo locale non è mutato”.

Da ricordare che nell'ambito dei compiti che il d.m. 16 gennaio 2017 attribuisce alle associazioni firmatarie dell'accordo territoriale vi è anche il compito di definire le modalità di attestazione della rispondenza del contratto all'accordo locale. Ciò potrebbe fare ritenere che con l'accordo locale potessero essere fissate anche le modalità di conduzione delle cose con riguardo alla verifica delle condizioni che escludessero la necessità della richiesta di una nuova attestazione di rispondenza.

Pertanto, potrebbe pensarsi che, con l'accordo territoriale, fosse consentito - così come è consentito stabilire il testo da utilizzarsi per l'attestazione di rispondenza (da segnalare che, nella prassi, si sono avuti casi in cui all'accordo territoriale è stato allegato anche il modello della dichiarazione da utilizzarsi - da parte delle organizzazioni firmatarie dell'accordo - per il rilascio dell'attestazione di rispondenza) - stabilire anche il testo di una dichiarazione che avesse il tenore che sopra si è indicato.Da sottolineare che ciò potrebbe essere attuato da parte delle organizzazioni firmatarie dell'accordo locale, anche senza la conclusione di un nuovo accordo territoriale, semplicemente attraverso un documento che avesse la natura di integrazione o di addendum rispetto all'accordo territoriale che esse già avessero sottoscritto.

Scalettaris, Attestazione di rispondenza per le locazioni abitative “agevolate”, in Condominioelocazione.it. 11 agosto 2022;

Sforza Fogliani - Scalettaris, L'attestazione delle associazioni per i contratti delle locazioni agevolate, transitorie e per universitari, Milano, maggio 2019;

Scalettaris, L'attestazione di rispondenza all'accordo locale per le locazioni agevolate, transitorie e per studenti universitari: primi appunti, in Arch. loc. e cond., 2018, 613.