Contratto sottoposto a condizione sospensiva concluso con l'intervento del mediatore
27 Ottobre 2022
Massima
In tema di mediazione, la pendenza di una condizione sospensiva apposta ad un preliminare di vendita concluso con l'intervento del mediatore, impedendo il sorgere del diritto alla provvigione, non costituisce un'eccezione in senso stretto, bensì un'eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è soggetta alle preclusioni processuali. Il caso
Con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado l'Agenzia Immobiliare Alfa evocava in giudizio la Beta s.a.s. e Tizio esponendo di aver curato, su incarico dei convenuti, le trattative per la vendita di un complesso immobiliare e di aver contributo al perfezionamento del contratto preliminare con cui gli immobili erano stati promessi in vendita per il prezzo di Euro 1.900.000. L'attrice chiedeva, quindi, la condanna dei convenuti al pagamento della provvigione di Euro 57.000,00, o al diverso importo quantificato in corso di causa. La domanda era accolta in primo grado, con pronuncia confermata anche in grado di appello. In particolare, la Corte d'Appello, per quanto qui rileva, riteneva intempestivamente introdotta in giudizio la deduzione dei convenuti/appellanti in forza della quale il preliminare di vendita era sottoposto alla condizione sospensiva (risultata irrealizzabile) di un aumento di volumetria del complesso immobiliare, affermando che tale difesa sostanziava un'eccezione in senso stretto, sollevata solo nelle comparse conclusionali di primo grado. La questione
La sentenza di secondo grado era oggetto di ricorso per Cassazione, contestando, in particolare, i soccombenti la conclusione del giudice del gravame circa la tardività dell'eccezione inerente la sottoposizione a condizione sospensiva del contratto concluso con l'intervento del mediatore. Il ricorso era ritenuto fondato dalla Suprema Corte. Le soluzioni giuridiche
I giudici di legittimità osservavano, in particolare, che l'esistenza di una condizione sospensiva dell'efficacia del preliminare di vendita, divenuta irrealizzabile ed incidente sul diritto alla provvigione ai sensi dell'art. 1757 c.c., comma 1, non integrava un'eccezione in senso stretto, bensì un'eccezione in senso lato, come tale non soggetta alle preclusioni stabilite dal codice di rito. Ai sensi, infatti, dell'art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, ai sensi del successivo art. 1757 c.c., il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione; se è apposta una condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La presenza di una condizione sospensiva di efficacia del preliminare di vendita, era, dunque, circostanza incidente sull'efficacia del contratto preliminare, il cui mancato avveramento impediva il maturare del diritto alla provvigione. Trattandosi, pertanto, di allegazione di un fatto impeditivo del diritto dell'attore, essa doveva configurarsi come un'eccezione in senso lato, non soggetta alle preclusioni processuali e anche rilevabile d'ufficio dal giudice se risultante dal materiale probatorio legittimamente acquisito nel processo. La sentenza di secondo grado era, quindi, annullata e rinviata per nuovo esame al giudice del merito, al quale era demandato il compito di stabilire se l'esistenza della condizione era circostanza già risultante dagli atti al momento della proposizione dell'eccezione e se fosse stata acquisita prova della sua apposizione al contratto preliminare di vendita. Osservazioni
La sentenza in commento prende le mosse dalla distinzione concettuale tra eccezione in senso stretto ed eccezione in senso lato, al fine di individuare la categoria nella quale sussumere l'eccezione afferente la presenza di una condizione sospensiva nel contratto concluso con l'intervento del mediatore, in relazione al quale quest'ultimo rivendichi il diritto alla provvigione. E', invero, ormai consolidato (Cass. civ., Sez. Un., sent., 27 luglio 2005, n. 15661; Cass. civ., Sez. Un., sent., 3 febbraio 1998, n. 1099; Cass. civ., Sez. Un., sent., 8 gennaio 1997, n. 89) il principio per cui il nostro ordinamento conosce tanto le eccezioni in senso stretto, identificabili o in quelle per le quali la legge espressamente riservi il potere di rilevazione alla parte (ad esempio, l'eccezione di prescrizione, sulla base di quanto disposto dall'art. 2938 c.c.) o in quelle in cui il fatto integratore dell'eccezione corrisponde all'esercizio di un diritto potestativo azionabile in giudizio solo da parte del titolare, il quale soltanto può manifestare la volontà di avvalersene (ad esempio, l'eccezione di annullabilità o rescindibilità del contratto, sottendenti la titolarità delle corrispondenti azioni costitutive), sia le eccezioni in senso lato, consistenti nella deduzione dei fatti modificativi, impeditivi o estintivi della pretesa della controparte (ad esempio, l'avvenuto pagamento del debito o l'esistenza di atti interruttivi della prescrizione). Costituisce, invece, mera difesa la semplice contestazione da parte del convenuto dei presupposti di fatto e di diritto sui quali è basata la pretesa dell'attore, a cui non faccia seguito anche l'allegazione di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'altrui pretesa. Se, quindi, l'eccezione in senso stretto è sottratta al rilievo officioso e deve essere formulata nel rispetto del termine stabilito dagli artt. 166/167 cpc, l'eccezione in senso lato non soggiace alle medesime preclusioni processuali e anche il suo rilievo officioso non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte, dovendosi ritenere sufficiente, ai fini del rilievo da parte del giudice, che i fatti risultino documentati "ex actis", sulla base del materiale assertivo e probatorio ritualmente acquisito (cfr,, tra le più significative, Cass. civ., Sez. Un., Ordinanza interlocutoria n. 10531/2013); ciò in quanto il regime delle eccezioni è comunque funzionale alla giustizia della decisione, costituente il valore primario del processo, “che resterebbe sviato ove anche le questioni rilevabili d'ufficio fossero subordinate ai limiti preclusivi di allegazione e prova previsti per le eccezioni in senso stretto” (cfr., in tal senso, Cass. civ., Sez. III, sent., 5 agosto 2013, n. 18602; Cass. civ., Sez. 2 , Ordinanza n. 27998/2018). Fatta tale premessa teorica, è ricondotta alla categoria dell'eccezione in senso lato quella afferente la presenza di una condizione sospensiva di efficacia nel contratto preliminare concluso con l'intervento del mediatore, trattandosi di circostanza incidente sull'efficacia del contratto e impeditiva del diritto alla provvigione, in forza di quanto disposto dall'art. 1757 c.c.. Questione diversa è la verifica della possibilità di rilievo della circostanza medesima da parte del giudice, d'ufficio o su eccezione di parte, subordinata alla circostanza che i fatti modificativi, impeditivi o estintivi posti a base dell'eccezione risultino legittimamente acquisiti al processo e provati alla stregua della disciplina processuale in concreto applicabile (Cass. civ., Sez. Un., n. 1099/1998 cit.); verifica che non può che spettare al giudice di merito, a cui infatti i giudici di legittimità rinviavano per nuovo esame. Riferimenti
Sulla distinzione tra eccezioni in senso stretto e eccezioni in senso lato si vedano:
Sulla possibilità e sui limiti di rilievo officioso delle eccezioni in senso lato si vedano:
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