Le difformità da abuso edilizio non rendono nullo l'acquisto dell'immobile

I ricorrenti vedevano rigettata in primo e secondo grado l'istanza per la tutela dei diritti reali di servitù e di veduta dell'immobile oggetto della controversia e da loro acquistato nel 2005 in quanto l'atto di trasferimento della proprietà sarebbe stato nullo proprio in ragione di alcuni abusi edilizi nella costruzione, difetto che ne avrebbe determinato la incommerciabilità ai sensi dell'art. 40 l. n. 47/1985. Tal nullità avrebbe, di rifesso, comportato un difetto di legittimazione all'esercizio delle azioni reali a tutela della proprietà da parte dei ricorrenti.

Viene proposto quindi ricorso per Cassazione denunciando la nullità rilevata dai giudici di seconde cure e sostenendo una violazione dell'orientamento giurisprudenziale che riterrebbe nullo l'atto di acquisto solo nei casi di difformità totale rispetto alla concessione e non anche quando l'abusività derivi da variazioni parziali e non essenziali (nel caso de quo, le medesime consistevano in aumenti della superficie). La Suprema Corte ritiene meritevole di accoglimento il ricorso, richiamando per la motivazione i principi già espressi dalla Cass. civ., sez. un., 22 marzo 2019, n. 8230, con la quale si è riconosciuto, con riferimento agli atti tra vivi ad effetti reali che «in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato». Tale principio deve applicarsi anche agli immobili di costruzione anteriore al 1967, come quello oggetto della controversia, per i quali l'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985 prevede che in luogo della menzione degli estremi della concessione vi sia una dichiarazione del proprietario attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore.

Con riferimento alla dichiarazione dell'alienante nel caso de quo, la stessa è stata inserita nell'atto di compravendita stipulato nel 2005, mentre restano irrilevanti, ai fini della validità dell'atto, eventuali difformità del bene. Per tale motivo, la Cassazione accoglie il ricorso e cassa la sentenza rinviando la causa alla Corte d'Appello, la quale dovrà attenersi al principio secondo cui «nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre solo nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, restando non rilevanti a tal fine eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale».

Fonte: dirittoegiustizia.it