I condomini dissidenti possono opporsi al sopralluogo dei tecnici?

Esiste giurisprudenza in merito a una eventuale responsabilità di condomini dissenzienti che abbiano adottato comportamento ostruzionistico verso tecnici incaricati da delibera condominiale di procedere a un sopralluogo? Nella specie si è verificato che alcuni condomini si sono più volte opposti all'accesso di tecnici che dovevano procedere ad un sopralluogo previsto dalla legge sul "Superbonus", determinando la decadenza del beneficio previsto dalle norme sull'efficientamento energetico.

Da quanto appreso dal quesito in esame, il condominio con delibera aveva approvato il sopralluogo dei tecnici (probabilmente ai fini del preliminare studio fattibilità).

Ebbene, come regola generale, la delibera dell'assemblea assunta regolarmente vincola tutti i condomini, anche i dissenzienti e gli assenti. A tal proposito, dal punto di vista giurisprudenziale, in un caso diverso da quello dell'utente ma con risvolti applicativi interessanti, i giudici di merito hanno precisato che il condomino è obbligato a consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà per l'esecuzione dei lavori deliberati dall'assemblea. A parere dei giudici, al fine di evitare pregiudizi, i ponteggi devono essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del condomino e per il tempo strettamente necessario all'esecuzione dei lavori (Trib. Firenze, sez. II il 19 settembre 2022. Nella vicenda, il condominio, con ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva chiesto al giudice di ordinare a Tizio di consentire l'installazione dei ponteggi nel resede di sua proprietà. Il resistente, a sua volta, replicava che la sua intenzione non era quella di opporsi all'installazione di un ponteggio laterale conforme a quanto gli era stato assicurato, bensì alla ripresa dei lavori con le modalità con cui erano stati avviati. Quanto al fumus, la norma di riferimento è l'art. 843 c.c., la quale, trattandosi di disposizione di carattere generale –applicabile anche alla materia condominiale - e sussistendone i requisiti, in particolare della “necessità”. Quanto al periculum in mora, il grave danno era conseguente all'eventuale non esecuzione dei lavori nei tempi stabiliti. Difatti, per usufruire dei bonus fiscali è necessario rispettare precise scadenze temporali, sicché, il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria avrebbe comportato la perdita per il condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per il medesimo condomino).

Il presente “precedente”, indubbiamente interessante in tema di Superbonus, tuttavia, riguarda “la delibera di approvazione dei lavori”; il caso dell'utente, invece, riguarda la fase “embrionale” del Superbonus, cioè una fase delicata al fine di valutare con il sopralluogo “le condizioni e le possibilità di ottenere le agevolazioni” (ad esempio, l'attestazione di prestazione energetica, ecc.).

Ad ogni modo, giova ricordare che a decorrere dal 1° gennaio 2021, al condomino dissenziente è data possibilità, secondo quanto previsto dal comma 9-bis dell'articolo 119 d.l. 34/2020 (così come modificato dalla legge 178/2020, di Bilancio per il 2021), di imputare a uno o più condomini l'intera spesa dell'intervento deliberato, a condizione che i condòmini destinatari dell'imputazione esprimano parere favorevole. La relativa delibera dell'assemblea è valida se assunta dalla maggioranza degli intervenuti portatori di almeno un terzo dei millesimi.

In definitiva, in assenza di imputazione e, con comportamento arbitrario ostruzionistico, in questo caso, la non osservanza della decisione condominiale porta danno allo stesso condominio, vanificando l'operazione di riqualificazione energetica. Quindi, prima di valutare possibili azioni giudiziali (con tempi e soluzioni incerte), sarebbe opportuno “spiegare meglio” ai condomini l'opportunità sia della maxi detrazioni che dell'imputazione dell'intera spesa agli altri condomini (con parere favorevole degli stessi).

Quanto alla decadenza del beneficio, si osserva (contrariamente da quanto indicato nel quesito) che attualmente è possibile ottenere le agevolazioni del Superbonus ma con aliquote ridotte in base alle recenti modifiche apportate dal d.l. n. 176/2022 (c.d. Decreto Aiuti quater): per i condominii la percentuale è al 90% della detrazione per le spese sostenute nel 2023, del 70% per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65% per quelle sostenute nell'anno 2025.