Il diritto di prelazione del conduttore tra vendita “in blocco” e vendita “cumulativa”

L'art. 38, l. n. 392/1978, ai commi 1 e 5, indica, come oggetto della prelazione, “l'immobile locato”: al riguardo, la giurisprudenza di vertice ha da tempo affermato che, nel caso di vendita c.d. in blocco dell'intero edificio in cui sia situato l'immobile locato, il conduttore di quest'ultimo non ha diritto di prelazione e, quindi, neppure diritto di riscatto, né sulla singola unità immobiliare (per non essere separabile dal tutto), né sull'intero edificio (trattandosi di bene diverso da quello locato).

Invero, sull'abbrivio di una pronuncia del 1983 (Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1983, n. 6256), i giudici di legittimità, dopo qualche tentennamento iniziale, sono oramai costanti, dando continuità giuridica a tale principio nella giurisprudenza successiva (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 2007, n. 26981; Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2007, n. 25172: nella specie, si erano evidenziate una serie di circostanze, e segnatamente che l'eventuale separazione delle varie unità immobiliari avrebbe determinato una situazione di tipo condominiale, che il fabbricato insisteva sul medesimo mappale ed era racchiuso entro un unico perimetro di mura esterne, che le sue porzioni erano tutte adiacenti, e che era irrilevante il fatto che la porzione adibita a locale commerciale fosse dotata di impianti autonomi; Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 2002, n. 1443; Cass. civ., sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13420; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2001, n. 502; Cass. civ., sez. III, 16 luglio 1999, n. 7520; Cass. civ., sez. III, 21 maggio 1999, n. 4956; Cass. civ., sez. III, 19 maggio 1999, n. 4853; Cass. civ., sez. III, 17 febbraio 1994, n. 1519).

Meno uniforme si era presentata, invece, la giurisprudenza di merito, la quale aveva riconosciuto, talvolta, il diritto di prelazione sulla singola unità abitativa anche in presenza di una vendita in blocco (v., tra le altre, App. Milano 15 marzo 1983; Trib. Rimini 5 marzo 1982; Trib. Napoli 8 febbraio 1982; Trib. Aosta 23 ottobre 1981; Pret. Roma 12 febbraio 1980).

Se, dunque, il diritto di prelazione non trova applicazione nel caso di vendita in blocco, ossia di vendita concernente l'intero edificio (da cielo a terra) in cui si trova ubicato l'immobile locato, può accadere che la medesima esclusione ricorra in caso di vendita c.d. cumulativa, ossia di vendita avente ad oggetto una pluralità di unità immobiliari, le quali non esauriscano l'intero edificio, conseguendone l'esclusione della possibilità di un riscatto parziale.

In buona sostanza, nella vendita in blocco, oggetto del trasferimento è un bene - il compendio di cui fanno parte distinte unità immobiliari locate a diversi soggetti - che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato, mentre, nella vendita cumulativa, si registrano tanti atti di disposizione quante sono le unità immobiliari - assumendo le sembianze di un atto traslativo ad oggetto plurimo - sicché la prelazione e il riscatto non possono essere, di regola, esclusi perché realizzano le finalità dell'accorpamento aziendale perseguite dalla legge (in caso di offerta di vendita “cumulativa” di una pluralità di immobili, Cass. civ., sez. III, 17 giugno 2016, n. 12536, ha precisato che è efficace la denuntiatio al conduttore per l'esercizio del diritto di prelazione ex art. 38, che, pertanto, deve essere esercitata, eventualmente per il solo immobile locato, senza che rilevi che l'offerta sia condizionata all'acquisto contestuale di tutti i beni, entro il termine di legge).

In quest'ultima ipotesi, occorre però accertare, di volta in volta, se l'oggetto della compravendita, considerato nel suo complesso, costituisca o meno un compendio immobiliare che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria individualità giuridica-strutturale, oggettiva ed effettiva(v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2001, n. 2511).

Invero, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, allorché la vendita non ha ad oggetto l'intero edificio, ma soltanto alcune delle unità immobiliari che ne fanno parte, ciascuna dotata di una propria autonomia, per stabilire se sussiste il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore di una o più unità, comprese nella vendita e locate ad uso di attività di commercio, occorre accertare se l'oggetto della compravendita, considerato nel suo complesso, costituisca o meno un unicum.

A tal fine, si è anche precisato che, a conferire unica ed oggettiva individualità alle diverse unità immobiliari, comprese nella vendita cumulativa, non è sufficiente che la vendita stessa concerna tutte le unità immobiliari di cui il locatore sia proprietario in un più ampio complesso, giacché, in tal caso, l'unico elemento di collegamento fra i predetti beni è dato dalla volontà negoziale del proprietario venditore, per il quale deve anche considerarsi irrilevante il vantaggio che possa derivargli dalla vendita contemporanea ad un unico acquirente dei singoli cespiti.

D'altronde, non potrebbe trascurarsi la circostanza che l'alienante riesca ad ottenere, vendendo tutti i beni dello stesso complesso, un maggiore corrispettivo, e l'intenzione dell'acquirente di impiegare tutti i beni acquistati per un utilizzo che ne imponga l'accorpamento (si pensi alla pluralità di locali distinti ed autonomi adibiti ad esercizi commerciali, acquistati per la realizzazione di una grossa struttura di vendita).

Allo stesso scopo, è stato ritenuto - da parte di Cass. civ., sez. III, 19 ottobre 1998, n. 10340, la quale ha aggiunto che non valeva a conferire un'unica, oggettiva, individualità alle diverse unità immobiliari comprese nella vendita cumulativa il fatto che la vendita stessa riguardasse tutte le unità immobiliari di cui il locatore era proprietario in un più ampio complesso immobiliare, giacché, in tal caso, l'unico elemento di collegamento fra i predetti beni era costituito dalla volontà negoziale del proprietario venditore - altrettanto irrilevante il progetto del compratore di unificare le unità immobiliari oggetto della vendita cumulativa, quando anche ciò dovesse determinare un aumento del valore di scambio del quale viene ad avvantaggiarsi il venditore, il quale ha autolimitato la sua libera disponibilità del bene anche in relazione alla sua utilizzazione, dovendosi, peraltro, considerare evanescente il criterio dell'intenzione dell'acquirente di un accorpamento funzionale di tutti i locali dopo l'acquisto (Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1987, n. 1934: nella specie, si era cassata la pronuncia di merito, la quale aveva negato il diritto di riscatto al conduttore nel caso di vendita con unico atto e per un prezzo complessivo di due negozi, intervallati da un terzo venduto autonomamente ad un congiunto degli acquirenti, in mancanza della prova rigorosa che le due vendite fossero state fatte in vista di un'utilizzazione unitaria dei tre locali; tra le pronunce di merito, si segnalano App. Napoli 18 giugno 2010, e App. Venezia 28 agosto 1989).

Inoltre, ad evitare la facile elusione dello ius praelationis spettante al conduttore, gli ermellini, pur nella ipotesi di vendita in blocco, hanno ammesso il conduttore a dimostrare che la cessione con unico atto e ad un prezzo unitario della pluralità di unità immobiliari del medesimo stabile concreta piuttosto una pluralità di contratti autonomi con altrettante prestazioni, e che, aggiungendo surrettiziamente altri beni all'immobile locato, sono “in realtà mossi dall'intento di vanificare la tutela privilegiata, che la legge accorda allo stesso conduttore” (così Cass. n. 2511/2001, cit.).

Nel caso di vendita cumulativa, dunque, occorre distinguere - v., altresì, Cass. civ., sez. III, 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. civ., sez. III, 20 settembre 2006, n. 20329 - se l'oggetto del contratto sia unico, quale complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, oppure se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili e sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo: mentre, nel primo caso, la prelazione ed il riscatto devono essere esclusi per le stesse ragioni per le quali lo sono nella vendita in blocco, in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato, nel secondo, devono essere riconosciuti, poiché realizzano le finalità dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge.

Anche di recente, è stato ribadito che il diritto di prelazione o di riscatto a favore del conduttore, ex artt. 38 e 39, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto, per la cui configurazione è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2017, n. 655, la quale, nella specie, aveva escluso, però, la ricorrenza di una vendita in blocco, poiché il trasferimento riguardava particelle distinte ed autonome, senza che emergesse dal contratto, né da altre circostanze, un collegamento oggettivo o soggettivo dei vari cespiti come complesso unitario non frazionabile; cui adde Cass. civ., sez. III, 19 aprile 2010, n. 9258, e Cass. civ., sez. III, 12 febbraio 2010, n. 3377).

Al riguardo, si è sottolineato che il giudice di merito deve attenersi ad un “penetrante obbligo motivazionale”: invero, nell'ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 è ammesso solo se non si tratti di vendita in blocco, che ricorre quando sussistano “significativi requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale” tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un'effettiva vendita, quale cessione di un complesso unitario diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari, sicché, nell'effettuare la relativa indagine, il giudice di merito è tenuto a considerare e, quindi, ad esplicitare in motivazione, i criteri seguiti.

In quest'ottica, una pronuncia dei giudici di Piazza Cavour (Cass. civ., sez. III, 4 agosto 2017, n. 19502) ha rilevato che il giudice di merito si era sottratto all'essenziale compito di evidenziare e descrivere i termini della riconoscibile connessione obiettiva (sia essa considerabile in chiave strutturale o più specificamente funzionale) tra le diverse unità immobiliari negoziate (nulla potendo oggettivamente dedursi dal dato nudo della distribuzione di 73 unità immobiliari in una decina di fabbricati sparsi), nonché al compito di articolare l'esame contabile del c.d. prezzo unitario di vendita, neppure constando se tale dato numerico valesse ad esprimere la volontà delle parti di realizzare, attraverso il prezzo negoziato, una rilevante astrazione dal valore economico delle singole unità (al fine di valorizzare il carattere significativo della vendita dell'intero compendio, sul piano della convenienza economica di una cessione unitaria) o solo l'elementare sommatoria del valore di ciascuna singola unità).

Lo scrutinio volto a distinguere se si versi in ipotesi di vendita in blocco o vendita cumulativa, in generale ancorato a criteri oggettivi, deve cimentarsi, altresì, con gli eventuali profili soggettivi di volta in volta rilevanti.

In proposito, si è sottolineato come le più recenti pronunce subordinano l'esclusione dell'esercitabilità della prelazione, in ipotesi di alienazione in blocco, ad un riscontro basato non più soltanto su parametri oggettivi, costituiti dal collegamento strutturale e funzionale tra i beni alienati, quanto piuttosto sulla volontà delle parti manifestata nel contratto di compravendita del complesso immobiliare, ispirandosi alla nozione di indivisibilità di cui all'art. 1316 c.c.

Altri, nel timore che la cessione dell'immobile, considerato come parte del complesso aziendale, possa avvenire in pregiudizio del conduttore, propongono, invece, in presenza di un riscatto pro parte esercitato dal prelazionario, di onerare l'acquirente dell'intero edificio di dimostrare l'essenzialità di quella parte per il suo interesse all'acquisto.

In altri termini, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione ed il correlato diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione.

Sul punto, l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, ma deve, altresì, tener conto del tenore del contratto di vendita (o del preliminare) e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e, sulla base di ciò, deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti (anche, eventualmente, per motivi soggettivi) di un complesso unitario non frazionabile (Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 2015, n. 25036, aggiungendo che spetta sempre al giudice del merito l'accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato, dell'unicità strutturale e funzionale del bene venduto, al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto).

Tali approdi ermeneutici non sono del tutto condivisi da parte della dottrina, la quale osserva che le perplessità esternate sul sacrificio dell'uno o dell'altro degli opposti interessi, ossia quello della proprietà, da un lato, e quello dell'impresa, dall'altro, presuppongono l'opinabilità di una scelta già effettuata a monte dal legislatore, che, accanto alla prelazione sull'acquisto dell'immobile ove si esercita l'impresa, ha previsto un'ulteriore ampia tutela agli artt. 34, 36, 37 e 40, l. n. 392/1978, al fine di assicurare la continuità operativa dell'azienda.

Si sottolinea, in proposito, che il motivo ispiratore dell'art. 38 va, dunque, rinvenuto nell'introduzione di uno strumento tendente a superare la contrapposizione tra proprietà ed impresa, privilegiando quest'ultima al fine di assicurare la funzione sociale della proprietà privata, in ossequio al precetto costituzionale (in quest'ottica, si aggiunge che le uniche ipotesi in cui il diritto di prelazione è escluso dovrebbero essere soltanto quelle previste dall'art. 35, l. n. 392/1978 e dall'ultimo comma dell'art. 38).

Se è vero che il diritto del conduttore è un diritto sulla cosa oggetto di godimento in virtù del rapporto locatizio, ed è un diritto così esteso da consentirgli di riscattarla da un terzo acquirente, non si vede - optando per quest'ultima tesi - come questo diritto di seguito possa venir meno nel caso in cui l'immobile locato venga alienato insieme ad altri per effetto di una semplice scelta volitiva della parte onerata alla comunicazione.

Ad ogni buon conto, quanto alla sussistenza di un'ipotesi di vendita in blocco, oppure di una vendita cumulativa non soggetta a prelazione, si è avuto modo di puntualizzare - da parte di Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2001, n. 6641 - che il complesso immobiliare compravenduto va valutato nello stato in cui si trova al tempo della denuntiatio o, in mancanza, del trasferimento.

Inoltre, nell'effettuare tale valutazione, occorre avere riguardo al contratto definitivo, sicché eventuali difformità tra questo ed il contratto preliminare non possono essere fatte valere dall'acquirente per contrastare il diritto di riscatto del conduttore, tanto più che lo stesso acquirente, con la stipula del contratto definitivo, ha con ciò stesso accettato, nell'esercizio della propria autonomia privata, tali difformità (Cass. civ., sez. III, 1° settembre 1999, n. 9197).

In particolare, in caso di riscatto dell'immobile oggetto di vendita cumulativa, ai sensi degli artt. 38 e 39, il valore dell'unità immobiliare va determinato in una quota proporzionale del corrispettivo globale pattuito, in misura corrispondente al rapporto proporzionale tra il valore catastale rivalutato ed il prezzo effettivamente pagato nell'intero complesso (Cass. civ., sez. III, 17 giugno 2013, n. 15110, la quale aveva rigettato il ricorso proposto, ritenendo irrilevanti le censure del ricorrente relative alla mancata considerazione, in sede di determinazione del prezzo, della destinazione d'uso, del piano, dell'altezza interna e dell'esposizione dell'immobile, in quanto elementi già indicati al fine dell'atto di classamento dell'immobile).

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