Quando il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale?

Ma quest'ultimi sono stati condannati alla restituzione del deposito cauzionale in quanto «nella locazione, per paralizzare la domanda di restituzione» del deposito cit. «proposta dal conduttore è (…) sufficiente che il locatore proponga una espressa domanda riconvenzionale» (come è effettivamente avvenuto nel caso in esame) «di risarcimento dei danni». Inoltre, il giudice d'appello avrebbe erroneamente circoscritto l'entità del danno da lucro cessante assumendo che «al locatore spettino invece per intero e non in misura parziale, i canoni non riscuotibili, fino al termine del rapporto locativo».

Le doglianze degli attori sono fondate. Il Collegio ricorda a riguardo che «la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legale e convenzionale, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni, neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso» (Cass, n. 14655/2022, n. 7360/1997, n. 538/1997). Tale istituto si pone come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, compresa quella relativa al danno da lucro cessante.

Nel caso di specie la pronuncia erra nell'affermare che, «essendo stato accertato che l'immobile concesso in locazione non aveva subito danni, era stata disposta la restituzione della somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, correlando così l'effetto restitutorio della cauzione al solo adempimento dell'obbligo di cui all'art. 1590, comma 1, c.c.».

Spetterà quindi al giudice del rinvio stabilire se sia stata formulata, o meno, una vera e propria richiesta di compensazione e/o di attribuzione delle somme (versate a titolo di deposito cauzionale a copertura del danno da lucro cessante.

I Giudici di legittimità ribadiscono a riguardo anche che, «in caso di risoluzione del contratto in questione spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato (…) o che avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto» (Cass. n. 8482/2002, n. 1880/1970, n. 676/1980).

Per tutti questi motivi, si rinvia la controversia alla Corte d'Appello di Bari che dovrà attenersi ai seguenti principi di diritto: «il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati;

in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto».

Fonte: dirittoegiustizia.it