Cortile condominiale, il condomino che ne rivendica la proprietà esclusiva deve fornire la prova

Il caso. La vicenda sottoposta all'esame della Suprema Corte può essere così sintetizzata: un Condominio di citava in giudizio una condomina innanzi al Tribunale, per sentirla condannare al rilascio di un cortiletto dalla medesima occupato, sul presupposto che lo stesso appartenesse al condominio. Il Tribunale, tuttavia, rigettava la domanda, ritenendo che la convenuta avesse dimostrato la proprietà esclusiva dell'area contesa.

Il Condominio si rivolgeva quindi alla Corte di Appello, che però rigettava l'impugnazione proposta dal Condominio avverso la sentenza di primo grado.

Di qui, il ricorso in Cassazione del Condominio, secondo il quale la Corte d'Appello avrebbe erroneamente escluso la presunzione di condominialità del cortile oggetto di causa: alla luce della funzione di quest'ultimo, costituente cavedio destinato a dare aria e luce alle unità immobiliari che su di esso si affacciano, lo stesso avrebbe dovuto essere considerato ricompreso nell'ambito delle parti comuni del fabbricato, in difetto di titolo idoneo a dimostrarne la proprietà esclusiva. Nella specie, la condomina non aveva prodotto un atto anteriore alla costituzione del condominio al fine di provare la titolarità esclusiva del bene.

La decisione della Corte. Il ricorso è fondato. Il Collegio ha evidenziato che in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. «non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova» (Cass. civ., n. 20593/2018).

Infatti, «la presunzione di condominialità, la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto: a tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino» (Cass. civ., n. 5633/2002).

Né rileva il fatto che al cortile si possa accedere solo tramite una proprietà individuale «poiché ai fini dell'esclusione della regola attributiva della proprietà di cui all'art. 1117 c.c. occorre che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari» (Cass. civ., n. 24189/2021), prova che nel caso di specie non è stata fornita.

La parola, ora, passa al giudice del rinvio.

Fonte: dirittoegiustizia.it