Indennità da perdita dell'avviamento: valida la sua rinuncia se è già stato concluso il contratto

In riforma della sentenza di primo grado in materia di locazione commerciale, la Corte d'appello, riconosceva il diritto della società conduttrice all'ottenimento dell'indennità per perdita dell'avviamento, accogliendo la doglianza volta a contestare che la rinuncia espressa a tale indennità contenuta in un verbale di conciliazione a definizione di un precedente procedimento di convalida di licenza per finita locazione fosse da ritenersi valida in quanto potesse a essa riconoscersi un contenuto transattivo. Il Giudice di seconde cure riteneva infatti che la norma imperativa dell'art. 79, l. n. 392/1978 è violata da qualunque accordo, ordinario o transattivo, antecedente alla scadenza del contratto di locazione, riguardante diritti indisponibili che sorgano solo alla cessazione del rapporto, con conseguente nullità della pattuizione in corso del medesimo.

Per la cassazione della sentenza ricorreva quindi il locatore, deducendo che la suddetta nullità, per indirizzo della giurisprudenza di legittimità, colpisce solo la rinuncia preventiva all'indennità, non anche quella espressa successivamente alla conclusione del contratto, momento in cui il conduttore non si trova più in una situazione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile dove si svolge l'attività commerciale, restando in tal caso consentito alle parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all'indennità di avviamento. Sosteneva infatti che la società non avesse rinunciato all'indennità al momento dell'inizio del rapporto locatizio, bensì in prossimità della scadenza del contratto, nell'ambito di un giudizio per convalida della licenza per finita locazione, quando il suo diritto all'indennità per perdita di avviamento era certamente sorto e dunque da considerarsi disponibile. A tale accordo avrebbe dovuto riconoscersi, per il ricorrente, contenuto transattivo, anche dal momento che a fonte della rinuncia all'indennità era concesso il vantaggio di poter godere di una proroga della scadenza per il rilascio dell'immobile.

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il ricorso del locatore e lo ha accolto con riferimento al motivo esposto dando seguito al principio per il quale «qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata del rapporto e l'ammontare del canone, stabilendo fra l'altro una determinata scadenza per il rilascio dell'immobile ed un certo corrispettivo per il suo ulteriore godimento, questo nuovo rapporto, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nei patti del negozio transattivo […]. Peraltro, il precedente rapporto, che deve ritenersi convenzionalmente estinto alla data della transazione, resta regolato per quanto riguarda il suo svolgimento e la sua cessazione dallo stesso negozio transattivo ovvero, in mancanza di patti contrari, dalla normativa ordinaria e da quella speciale previgenti»;

«la transazione così conclusa, rimanendo irrilevanti i motivi e gli interessi sottesi al raggiungimento di tale accordo sopravvenuto, non è nulla per contrarietà al disposto dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 (ancora in vigore limitatamente alle locazioni non abitative per effetto dell'art. 14, quarto comma, della legge n. 431 del 1998), poiché tale norma, volta ad evitare l'elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano già sorti» (Cass. civ. n. 3984/1999, che ha ritenuto sottratta alla nullità la rinuncia implicita alla indennità di avviamento contenuta in un contratto di transazione).

In ragione di questo principio la Corte territoriale avrebbe dovuto soffermarsi sull'accertamento della natura transattiva dell'accordo trasfuso nel verbale di conciliazione. Non può poi considerarsi scriminante, prosegue la Corte, il fatto che l'accordo transattivo sia intervenuto anteriormente alla scadenza della locazione, dal momento che è nella logica di suddetto principio l'affermazione che proprio la transazione venga a segnare essa stessa, con la previsione di una più lontana scadenza, anche la cessazione convenzionale del rapporto precedente.

La Cassazione ricorda altresì il principio secondo il quale «l 'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata» (da ultima, Cass. civ. n. 22826/2022).

In applicazione di suddetti principi della giurisprudenza di legittimità, la Suprema Corte ha accolto il ricorso.

Fonte: dirittoegiustizia.it