Il diritto di prelazione in caso (non di vendita dell'immobile locato, ma) di nuova locazione

L'art. 40 della l. n. 392/1978 stabilisce - sotto la rubrica “diritto di prelazione in caso di nuova locazione” - che: il locatore, il quale intenda locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'art. 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 60 giorni prima della scadenza (comma 1); tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dalla legge fallimentare, relative al conduttore medesimo (comma 2); il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore (comma 3); egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore ed il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, o quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi (comma 4).

In pratica, il locatore, dopo aver utilmente dato disdetta in maniera da impedire la rinnovazione del contratto, ove intenda ancora concedere in locazione l'immobile, deve privilegiare il conduttore comunicandogli tale intenzione affinchè quest'ultimo eserciti la prelazione (evitando così di corrispondere l'indennità di avviamento al conduttore, poiché, rimanendo nell'immobile, pur se a condizioni economiche differenti, quest'ultimo continuerebbe a giovarsi dell'apporto della stessa clientela di utenti).

Pertanto, il locatore è libero o meno di locare l'immobile alla scadenza del rapporto di rinnovato, ma, qualora intenda locarlo, è tenuto a farne offerta preferenziale al conduttore attuale, il quale, però, stante la natura meramente obbligatoria di tale prelazione - v. appresso - non ha la possibilità di retratto in difetto della prescritta comunicazione o in caso di comunicazione infedele, sicché l'eventuale rapporto di locazione stipulato con il terzo resterà valido, ed il precedente conduttore non avrà altro rimedio che esercitare l'azione di risarcimento del danno.

Comunque, la disposizione di cui all'art. 40 della l. n. 392/1978, così come i precedenti artt. 38 e 39, si riferisce esclusivamente alle locazioni ad “uso diverso”, ed il suo àmbito di applicazione va desunto anche dal successivo art. 41, nel senso che la prelazione in caso di nuova locazione non si applica ai rapporti di locazione di cui all'art. 35, come, ad esempio, per quelle che non contemplano contatti diretti con il pubblico.

Neppure si dovrebbe applicare - secondo la dottrina maggioritaria - alle locazioni stagionali, ed a quelle transitorie, le quali non sono suscettibili di rinnovo ai sensi dell'art. 28 della l. n. 392/1978, mentre è pacifica, invece, l'esclusione dei contratti di cui all'art. 42 (attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, ecc.).

La prelazione, in forza del comma 2, dell'art. 40, non ricorre quando: a) il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione; b) il rapporto di locazione sia cessato per recesso del conduttore; c) quando il rapporto di locazione si sia risolto per inadempimento; d) quando il rapporto sia cessato per effetto di una delle procedure, concernenti il conduttore, previste dal r.d. n. 267/1942, e successive modificazioni (per la nuova disciplina, v. il d.lgs. n. 14/2019 “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza”).

Riguardo alla comunicazione dell'intenzione del conduttore di non rinnovare la locazione, essa si risolve in una sorta di rinuncia al diritto di prelazione in caso di nuova locazione, che non richiede alcun requisito formale.

Il recesso del conduttore costituisce, anch'esso, espressione dell'intenzione di non voler proseguire e, dunque, di non voler, a fortiori, rinnovare il contratto di locazione: esso, in tal senso, sembra implicare una rinuncia tacita alla prelazione per il caso di nuova locazione.

Quanto alla risoluzione per inadempimento, la disposizione non ne precisa la natura, sicché può trattarsi di un qualunque inadempimento tale da giustificare la pronuncia di risoluzione, in esito tanto al giudizio di cognizione ordinaria, quanto al procedimento per convalida.

Per quanto attiene alle procedure concorsuali, l'esclusione del diritto di prelazione in caso di nuova locazione si verifica, in primo luogo, nel caso di cessazione della locazione, la quale non è necessitata dalla dichiarazione di fallimento, giacché l'art. 80 della legge fallim. consente al curatore fallimentare di recedere dal contratto di locazione, ma non ne comporta lo scioglimento automatico.

Pertanto, il fallimento del conduttore non determina, di per sé, la cessazione della locazione, rimessa invece ad una valutazione di opportunità del curatore, il quale, di conseguenza, conserverà il diritto di prelazione qualora il locatore, inviata la disdetta, decida di rilocare l'immobile; ove il curatore receda dal contratto, verrà ovviamente meno l'obbligo, in capo al locatore, di comunicare l'offerta di una nuova locazione, essendo venuto meno il diritto di prelazione del curatore per avere questi esercitato il recesso.

Regole identiche si applicano alla liquidazione coatta amministrativa in forza del rinvio contenuto nell'art. 201 della legge fallim.

Nelle ipotesi di concordato preventivo e di amministrazione controllata, invece, l'art. 80 della legge fallim. non trova applicazione, mentre i rapporti pendenti proseguono, sicché l'esclusione dettata dall'art. 40 della l. n. 392/1978 sembra, anche questa volta, non operare.

Alle cause di esclusione della prelazione espressamente menzionate dalla norma, occorre aggiungere quelle che rendono incompatibile la sua applicazione: facendo riferimento all'elaborazione maturata riguardo alla prelazione per il caso di trasferimento dell'immobile locato, sembra, ad esempio, da escludere la prelazione per la nuova locazione se essa abbia ad oggetto - non già l'immobile locato, bensì - l'intero stabile (o comunque un più ampio compendio immobiliare coerente) comprensivo dell'immobile locato.

La stessa formula adoperata dalla legge (“Diritto di prelazione in caso di nuova locazione”) induce ad escludere, poi, la sussistenza della prelazione nel caso che il locatore proceda alla stipulazione di un nuovo contratto diverso dalla locazione, pur avendo ad oggetto la concessione di un diritto di godimento (per esempio, un comodato).

Sembra, infine, che non ogni nuova locazione determini il sorgere del diritto di prelazione, ma soltanto una locazione con destinazione d'uso compatibile con la tutela dell'avviamento commerciale cui la disposizione tende: perciò, non sembra sussistere il diritto di prelazione in caso di nuova locazione con destinazione abitativa, o con altra destinazione che non dia luogo al sorgere del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

La denuntiatio deve essere effettuata “alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'art. 28”, come stabilisce il comma 1 dell'art. 40 della l. n. 392/1978 (ossia al termine del 12° o 18° anno di rapporto), ma non esclude che l'obbligo sussista anche alla scadenza dei primi 6 (o nove per le locazioni alberghiere) anni di durata del contratto; l'obbligo di denuntiatio, poi, sussiste ad ogni successiva scadenza, determinata dall'operatività del medesimo congegno di rinnovazione dettato dal citato art. 28.

Ovviamente, l'applicazione della disposizione richiede che il locatore abbia intimato, in vista della scadenza del contratto, tempestiva disdetta, poiché, in caso contrario, il contratto si rinnova per un ulteriore periodo della durata prevista dalla legge.

Sebbene l'art. 40, comma 1, sembra riferirsi alle iniziative dirette alla stipulazione di una nuova locazione assunte dal locatore, non è dubbio che l'obbligo della denuntiatio sussista anche in caso di iniziativa partita dal terzo.

L'espressione “almeno sessanta giorni prima della scadenza” (art. 40, comma 1) è da intendere nel senso della comunicazione debba pervenire al destinatario entro tale termine, trattandosi di atto recettizio diretto a concedere al conduttore lo spatium deliberandi ritenuto congruo dal legislatore (v., in proposito, Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2012, n. 9303).

Quanto alla forma, è richiesta la raccomandata con avviso di ricevimento, il che postula il requisito formale minimo della scrittura, ma si ritengono ammissibili mezzi equipollenti, secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza in altri ambiti, non ultimo la denuntiatio di cui all'art. 38 della l. n. 392/1978.

Quanto al contenuto, le “offerte” di cui all'art. 40, comma 1, vanno poste in relazione con le “condizioni uguali” di cui all'art. 40, comma 3, nel senso che la denuntiatio debba contenere non soltanto l'indicazione del nuovo canone, ma anche delle ulteriori clausole rilevanti (termini di pagamento, deposito cauzionale, eventuali garanzie ed altre obbligazioni complementari).

È da escludere, invece, che la disposizione richieda l'indicazione del terzo, eventuale futuro conduttore, che, anzi, ben potrebbe mancare, dal momento che la denuntiatio è dovuta per il fatto stesso che il locatore intenda locare a terzi l'immobile.

La norma, inoltre, non prevede l'espresso invito ad esercitare la prelazione, contemplato dall'art. 38 della l. n. 392/1978.

Può accadere, poi, che le “offerte” menzionate dalla disposizione si succedano l'una all'altra, nel qual caso vanno comunicate anche le successive, sempre che siano più vantaggiose per il locatore; allo stesso modo, qualora il terzo, in seguito lo sviluppo della trattativa con il locatore, offra migliori condizioni di quelle inizialmente prospettate, anche esse dovranno essere oggetto di denuntiatio.

In effetti, appare abbastanza teorica l'ipotesi che, prima della scadenza del contratto, il locatore disponga di offerte da parte di terzi interessati a prendere in locazione l'immobile, potendo, invece, questa evenienza presentarsi, con maggiori probabilità, in un momento successivo, per cui ci si chiede cosa avvenga se, qualora il locatore, solo dopo trascorso il termine di 60 giorni prima della scadenza del contratto, riceva da un terzo un'offerta di un canone maggiore di quello che il conduttore uscente era disposto a pagare.

Si ritiene che l'obbligo della denuntiatio sussista ugualmente, e non venga meno considerando inderogabile il termine di 60 giorni antecedenti alla scadenza; del resto, la norma è posta a tutela del conduttore, e la comunicazione delle offerte di terzi non ha alcuna incidenza sulle sorti del contratto, che va a scadere o è già scaduto per effetto della disdetta già inviata (Pret. Verona 10 novembre 1990).

Pertanto, non sussiste alcun plausibile motivo per ritenere il locatore decaduto, non tanto dall'esercizio di un suo diritto, quanto piuttosto dall'obbligo di adempiere un suo preciso onere; e poiché il diritto di prelazione del conduttore permane fino al termine di 6 mesi dall'avvenuto rilascio dell'immobile, appare più in linea con le finalità di tutela della suddetta norma che l'obbligo permanga per lo stesso periodo di tempo, legittimando, quindi, la denuntiatio all'ex conduttore entro un termine ragionevole.

Qualora il conduttore intenda esercitare la prelazione, egli deve farlo entro 30 giorni offrendo a “condizioni uguali” a quelle contenute nella denuntiatio: in buona sostanza, egli non deve fare altro che accettare la proposta contrattuale da parte del locatore contenuta nella denuntiatio.

Tale accettazione deve essere effettuata “nelle forme predette”, come prescrive l'art. 40, comma 3, della l. n. 392/1978, ossia mediante raccomandata con avviso di ricevimento, o come mezzo equipollente.

L'art. 40, al comma 4, menziona, poi, due ipotesi in cui il conduttore “conserva” il diritto di prelazione anche in caso di stipulazione di un nuovo contratto di locazione tra il locatore il nuovo conduttore; segnatamente, dopo la cessazione del precedente rapporto, il diritto di prelazione godrà di ultrattività: a) se il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro 1 anno; e b) se il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i 6 mesi successivi.

Nel primo caso, deve ritenersi che il vecchio conduttore abbia ricevuto la denuntiatio, ma non abbia esercitato la prelazione, sicché il locatore legittimamente abbia stipulato il contratto con il nuovo conduttore; sulle modalità di esercizio della prelazione, la norma nulla dispone, ma sembra che, una volta scioltosi il contratto, il locatore debba tempestivamente darne notizia al conduttore, il quale, se vorrà, potrà entro 30 giorni accettare le condizioni che non aveva ritenuto di accettare in precedenza.

Nel secondo caso, accade che il locatore abbia, in un primo tempo, ottenuto il rilascio senza effettuare alcuna denuntiatio - dovendosi intendere, in tal senso, l'espressione “non intenda locarlo a terzi” - e, successivamente, si sia determinato (o abbia palesato un'intenzione precedentemente nascosta) entro 6 mesi dal rilascio (non dalla cessazione de iure del precedente vincolo) alla conclusione di una nuova locazione con il terzo.

La disposizione, dunque, porrebbe il locatore al riparo da ogni pretesa di esercizio della prelazione qualora la locazione sia stipulata oltre un semestre dopo il rilascio dell'immobile locato al vecchio conduttore.

Non è agevole, però, individuare il momento di decorrenza del termine di un anno, atteso che il riferimento dal “contratto tra il locatore ed il nuovo conduttore” indurrebbe a ritenere che il termine decorra dalla scadenza di quest'ultimo, e non invece da quella del vecchio contratto, anche se l'ultima parte del comma 4 dell'art. 40 fa decorrere il termine di 6 mesi, sia pure altro fine, dall'effettivo rilascio dell'immobile.

Secondo alcuni, il termine di 1 anno decorrerebbe dalla scadenza (evidentemente de iure) del vecchio contratto, e non dall'inizio del nuovo rapporto, ma, nel caso di ritardo nella consegna dell'immobile da parte del conduttore, è apparso iniquo riversare sul locatore, che già subisce un danno dall'inadempimento, l'ulteriore effetto negativo di prolungare il temine per l'esercizio del diritto di prelazione, con il conseguente obbligo di denuntiatio.

In argomento, una pronuncia di merito (Pret. Latina 30 aprile 1996) ha sostenuto che il locatore di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo è obbligato, a norma dell'art. 40, prima di ottenere il titolo giudiziario per il rilascio, a comunicare al conduttore, almeno 60 giorni prima della scadenza naturale del contratto, le offerte ricevute da terzi per la locazione dell'immobile, al fine di consentire al conduttore medesimo la valutazione di accedere alle nuove condizioni contrattuali ed evitare il trasferimento dell'attività commerciale o industriale, con la conseguenza che l'azione di rilascio sarebbe interdetta dalla mancata denuntiatio.

Viceversa, si è ritenuto (Trib. Verona 10 dicembre 1997) che il mancato adempimento, da parte del locatore, dell'obbligo di comunicare l'offerta di nuova locazione al conduttore o di manifestare l'intenzione di non concedere l'immobile in locazione a terzi, non impedisce che il locatore agisca per il rilascio, anche in forza dello stesso testo dell'art. 40, ultimo comma, il quale prevede espressamente la possibilità che il locatore ottenga un titolo per il rilascio nei confronti di un conduttore avente diritto alla prelazione per nuova locazione.

D'altronde, la preventiva azione di rilascio è sovente indispensabile proprio per determinare con certezza la data della scadenza contrattuale, così stabilendo la data utile per l'invio della comunicazione di cui all'art. 40.

L'opinione prevalente dei giudici di Piazza Cavour (v., soprattutto, Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2003, n. 12098,) è nel senso che la violazione del diritto di prelazione in caso di nuova locazione dia luogo a conseguenze di ordine esclusivamente risarcitorio, senza che il vecchio conduttore possa sostituirsi al nuovo nel rapporto di locazione stipulato dal locatore in violazione dell'art. 40 della l. n. 392/1978.

In altri termini, tale norma, pur attribuendo al conduttore la prelazione sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione da parte dell'originario locatore, non prevede che, nel caso di violazione del diritto di prelazione dell'originario conduttore, quest'ultimo possa essere autoritativamente sostituito al soggetto al quale l'immobile sia stato nuovamente locato.

Resta fermo che, qualora il conduttore non intenda esercitare la prelazione di cui all'art. 40, ciò non impedirà, su sussistono le condizioni di legge, ad avere diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, atteso che, altrimenti, sarebbe costretto ad accettare le nuove (ed eventualmente non gradite) condizioni contrattuali prospettate dal locatore.

In dottrina, la medesima conclusione è stata motivata sulla scorta delle seguenti considerazioni.

Innanzitutto, le prescrizioni dell'art. 40 parlano in termini generali di offerte di locazione e di accettazione di tali offerte, sì da rendere palese che il meccanismo della prelazione non è concepito come una rinnovazione automatica, la quale viene meno perché il conduttore rinuncia ad avvalersene, quanto piuttosto come una mera trattativa che prevede un'adesione del conduttore alle nuove condizioni; in altre parole, concepire la prelazione come una rinnovazione automatica significherebbe ritenere che il contratto di locazione continua com'era, mentre in realtà la prelazione è per un contratto a nuove condizioni.

Inoltre, il legislatore del 1978 ha dimostrato di conoscere lo strumento relativo alla sanzione della prosecuzione automatica del rapporto, per cui la mancata previsione è indice della volontà legislativa di non far operare questo meccanismo; oltre all'insussistenza di una tutela sotto il profilo della rinnovazione del rapporto, manca altresì una norma analoga a quella dell'art. 39, che contempla un diritto di riscatto, e tale circostanza si giustifica se si abbia presente che qui la prelazione non è riferita ad un negozio traslativo di diritti reali, bensì ad un negozio ad effetti obbligatori.

Ad ogni buon conto, la tutela risarcitoria spettante al conduttore risente di limiti, in quanto essa non può avere ingresso - secondo l'indirizzo della magistratura di vertice - nel caso che il vecchio conduttore abbia già percepito l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale; il pagamento di tale indennità è, infatti, previsto dall'art. 34 della l. n. 392/1978 nel caso di “cessazione del rapporto di locazione”, onde non può ritenersi che il conduttore, percepita l'indennità, “possa pretendere, al tempo stesso, il ripristino della locazione oppure il risarcimento dei danni conseguiti al mancato ripristino del rapporto” (così Cass. n. 12098/2003, cit.).

Del resto, l'art. 40 riproduce, sostanzialmente, la norma di cui all'art. 2 della l. n. 19/1963, che è stata, così, trasferita nella nuova disciplina ordinaria delle locazioni degli immobili urbani, che tutela l'avviamento commerciale con una normativa caratterizzata da un'incisività tale che ha, in concreto, privato di interesse pratico il diritto di prelazione per la nuova locazione dell'immobile che resta riservata alla stessa categoria di attività privilegiate, in quanto costituisce uno degli atteggiamenti della stessa tutela e, quindi, oltre alla prelazione legale, di natura reale, riconosciuta nella vigenza de iure del rapporto e all'attribuzione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale alla scadenza della locazione, che è configurata quale condizione di esigibilità della restituzione dell'immobile locato e determinata in una misura del danno valutato dalla legge iuris et de iure.

L'innovazione normativa del pagamento dell'indennità, quale condizione di esigibilità dell'obbligazione di restituzione dell'immobile e la determinazione del danno secondo una valutazione legale tipica che non consente più la prova contraria, hanno privato di rilevanza pratica non tanto il diritto di prelazione per la nuova locazione, quanto, piuttosto, il risarcimento del danno per l'eventuale sua pretermissione, perché, nella vecchia normativa, tale danno doveva, al pari dell'indennità per la perdita dell'avviamento, essere provato nel quantum, mentre, nella novella legislativa, il danno per mancata prosecuzione del rapporto è presunto senza possibilità di prova contraria e deve essere liquidato prima della riconsegna dell'immobile.

A ciò si deve aggiungere la diversità rispetto alla pregressa normativa che contemplava la facoltà del conduttore di sostituire il pagamento dovutogli per la perdita dell'avviamento commerciale, con una proroga biennale del contratto, che, invece, non è stata prevista dalla novella legislativa del 1978, e tutta l'evoluzione storica dell'istituto può spiegare così la scarsa applicazione pratica della prescrizione normativa della prelazione per la nuova locazione.

La dottrina ha riservato un'approfondita analisi sull'individuazione della natura giuridica dell'istituto contemplato dall'art. 40 della l. n. 392/1978, segnatamente riguardo all'ammissibilità, o meno - oltre che dell'eventuale ripristino coattivo del contratto anche in caso di successiva legittima detenzione dell'immobile da parte di un terzo, anche - di un risarcimento del danno aggiuntivo rispetto a quello determinato iuris et de iure ai fini dell'indennità per la perdita dell'avviamento (al pari, sostanzialmente, della previsione normativa per l'esercizio nell'immobile riconsegnato della stessa attività svolta dal conduttore uscente).

Gli interpreti - come sopra rilevato - sono unanimemente concordi sulla natura esclusivamente obbligatoria di tale tipo di prelazione e sull'impossibilità di una sostituzione coattiva del conduttore pretermesso al detentore dell'immobile restituito, in conformità al chiaro disposto di cui all'art. 1380 c.c. al quale la norma in questione non deroga, così come si esclude che il conduttore pretermesso possa agire validamente ai sensi dell'art. 2932 c.c., mentre sono divisi sulla configurabilità di un danno ulteriore a quello di cui alle indennità previste dall'art. 34 della legge e sulla legittimità di una tale pretesa da parte del conduttore.

Diverse risultano, poi, le opinioni in merito all'ammissibilità o meno di un risarcimento danni, per così dire, autonomo, che vada a sommarsi alle indennità previste dall'art. 34, presunte iuris et de iure, in relazione alla diversità del titolo e potrebbe aggiungersi anche il diverso momento di nascita del diritto (il primo con la cessazione del contratto ed il secondo con la nuova locazione), oppure soltanto il maggior danno, sempre, però, a seguito della relativa prova del pregiudizio subìto.

Attenta dottrina non manca di osservare, in proposito, che la soluzione della questione incide su quella analoga se il conduttore il quale, dopo la cessazione de iure del contratto, prosegua nel rapporto con la stipulazione di un nuovo contratto, possa pretendere, comunque, entrambe le indennità previste dall'art. 34 già maturate perché continuerà a svolgere nell'immobile la stessa attività svolta in precedenza.

La risposta è stata sostanzialmente negativa: se è vero, infatti, che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento sorge indiscutibilmente a causa della cessazione della locazione, mentre quello relativo alla violazione della prelazione nasce per la conclusione di una nuova locazione con il terzo in violazione della prelazione obbligatoria, con la conseguente comune natura contrattuale, è altrettanto vero, però, che, da un lato, la legge, con il condizionare espressamente l'esigibilità dell'indennità nella misura stabilita iuris et de iure alla riconsegna dell'immobile, ha chiaramente collegato il danno presunto alla riconsegna dell'immobile senza la quale non è esigibile il diritto a percepire l'indennità, per cui appare consequenziale, sul piano logico-giuridico, l'inammissibilità di una percezione dell'indennità in mancanza del fatto (riconsegna dell'immobile locato) ritenuto per legge causativo, in concreto, del pregiudizio da risarcire, e, dall'altro lato, che trattasi, in ogni caso, dello stesso danno che il conduttore subisce - secondo una valutazione legale tipica - a causa della cessazione della locazione per la mancata continuazione dell'attività svolta nell'immobile e che non ammette, in costanza di una presunzione legale al riguardo, la prova del danno effettivamente causato che, laddove provato, inciderebbe sulla coerenza del sistema e sul criterio paritario.

La soluzione accolta dalla Cassazione appare rigorosamente corretta in relazione alla ratio generalmente condivisa della tutela unitaria della conservazione dell'attività imprenditoriale svolta nell'immobile locato che si atteggia variamente, attraverso la prelazione in caso di vendita che risulta alternativa rispetto all'indennità per la perdita dell'avviamento che, a sua volta, è logicamente alternativa alla nuova locazione dell'immobile, non essendo ammissibile alcuna cumulabilità tra i diversi mezzi di tutela che sono unificati dall'esigenza di tutela della conservazione dell'attività privilegiata, ma diversificati nel modo di realizzarla nelle diverse situazioni contingenti.

Se, dunque, i mezzi di tutela sono configurati giuridicamente in relazione alla mancata continuazione dell'attività nell'immobile, consegue logicamente che la continuazione dell'attività e, quindi, l'assenza della causa concreta delle attribuzioni legali fa venire meno tali attribuzioni normative.

L'avvenuta percezione dell'indennità ha, pertanto, l'effetto naturale dell'integrale ed esaustivo risarcimento derivante dalla cessazione della locazione, secondo una valutazione legale tipica che non può essere contrastata da una prova contraria, anche se ai fini della prelazione in caso di nuova locazione, perché trattasi dello stesso pregiudizio valutato in via presuntiva dalla legge.

I dubbi interpretativi trovano ragione nell'ingresso di un istituto giuridico concepito in un sistema diverso da quello nel quale è stato, poi, inserito, senza considerare l'interazione con le innovazioni introdotte e, principalmente, con la configurazione di una valutazione del danno per la cessazione della locazione secondo una valutazione legale tipica in relazione alla misura del corrispettivo, con una presunzione iuris et de iure e con un collegamento tra rilascio dell'immobile e pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento che esaurisce la tutela accordata al conduttore per la mancata continuazione dell'attività imprenditoriale privilegiata.

È proprio l'origine di tale specie di prelazione a confortare la sussistenza del limite ontologico dell'avvenuto risarcimento del danno, nella misura, ora presunta de iure e non più retrattabile, ma congeniale alla tutela unitaria dell'avviamento che, secondo il principio di ragionevolezza e meritevolezza, esclude la locupletazione del soggetto tutelato, al pari, se si vuole, della fattispecie dell'inadempimento delle obbligazioni pecuniarie (interessi legali e svalutazione), suscitando perplessità la prospettata configurazione di una sanzione non specificatamente disposta per la violazione del diritto di prelazione ed estesa in via analogica.

Di Marzio, Commento all'art. 40 della l. n. 392/1978, in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 723;

Rezzonico - Rezzonico, Manuale delle locazioni abitative e commerciali, Rimini, 2017,473;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2015,318;

Grasselli - Masoni, Le locazioni, I, Milano, 2013,870;

Izzo, La violazione della prelazione in caso di nuova locazione: inammissibilità del ripristino coattivo del contratto, in Giust. civ., 2004, I, 2320;

Gabrielli - Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2001,703,

Terzago - Molinari, Diritto di prelazione e riscatto, Milano, 1990,11;

Benedetti - Moscarini, Prelazione e retratto, Milano, 1988, 305;

Cosentino - Vitucci, Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino,492.